나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5085 [1] 광주광역시 동구 계림동 1827 그랜드센트럴 108동 15층1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 계림동 소재 '광주고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택 및 단독주택, 중.소규모의 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 26층건내 제15층 제1506호로서, 외벽: 콘크리트위 페인팅마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 평탄한 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 북동측으로 연접한 왕복6차선 규모, 남동측 및 남서측으로 연접한 왕복 2∼3차선 규모의 아스팔트포장도로변으로 아파트단지 출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공동주택 부지의 용도지역은 준주거지역 및 일반상업지역이고, 방화지구, 제1종지구 단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-08-01)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(계림8구역 주 택재개발사업도로 노선번호 재정비)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~ 20m)(2022-04-12)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(주택재개발사업)<도시 및 주거환경정비법>, 토지구획정리사 업지구<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 거주인 부재상태로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부 상태는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

조사시점 관리비 약 60만 원이 미납된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경5085 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO (등기부상 김재기)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 227,000,000원

재매각: 해당 물건은 재매각 대상입니다.

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 광주광역시 동구 계림동 1827 그랜드센트럴 108동 15층1506호

용도: 아파트

건축물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 26층 건물 내 제15층 제1506호

준공 연도: 2020년 9월

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.67㎡ (약 5.35평)

토지지분: 17.6706㎡ (약 5.35평)

건물면적 (전용면적): 39.87㎡ (약 12.06평)

건물지분: 39.8652㎡ (약 12.06평)

토지 및 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 계림동에 소재하며, '광주고등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지 위주로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다. 그랜드센트럴 아파트는 광주 구도심 중심부에 위치하며, 계림동과 대인동이 맞닿아 있어 구도심의 인프라를 이용하기 편리합니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

단지까지 제반 차량 출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 아파트 단지는 북동측으로 왕복 6차선, 남동측 및 남서측으로 왕복 2~3차선의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다. 광주역과 가까워 이용이 가능하며, 제2순환도로 및 호남고속도로 접근성도 좋습니다.

2.3. 지역 지구 및 개발 계획

해당 부지는 준주거지역 및 일반상업지역에 해당하며, 방화지구, 제1종지구 단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 정비구역(주택재개발사업)으로 지정되어 있습니다. 본 단지는 계림8구역 주택재개발정비사업을 통해 조성되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2025년 7월 30일 접수된 김재기(채권자)의 임의경매개시결정(광주지방법원 2025타경5085)입니다.

이하 권리들은 말소기준권리보다 선순위 또는 후순위로, 경매 절차에 따라 대부분 소멸될 예정입니다.

* 을1: 전세권설정 (김재기, 243,470,000원, 2023-08-01) - 말소

* 을1-2: 1번전세권근저당권 설정 (서창농업협동조합, 243,470,000원, 2023-08-01) - 말소

* 갑7: 소유권이전청구권가등기 (주식회사백무, 2024-02-06) - 말소 예정 (경매로 소멸되지 않는 권리 명세에 해당하지 않음)

* 갑8: 가압류 (김승현, 15,000,000원, 2024-07-25) - 말소

* 갑7-1: 7번가등기소유권이전청구권압류 (서광주세무서장, 2024-09-24) - 말소 예정

* 갑9: 압류 (국민건강보험공단, 2025-04-28) - 말소

* 갑10: 임의경매 (김재기, 243,470,000원, 2025-07-30) - 말소기준권리

등기부채권 총액: 258,470,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김재기

보증금: 243,470,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2025-07-30

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권은 해당 없음).

4. 상권분석

4.1. 상업시설 및 편의시설

본 단지 주변에 중.소규모의 근린생활시설이 형성되어 있습니다. 단지 내에는 키즈 스테이션, 경로당, 무인택배함 등의 편의시설이 있습니다. 인근에 영베이크샵 (66m), SM식자재마트 계림점 (125m) 등이 위치하고 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 광주구치소 신축 계획이 장기적으로 논의되고 있는 지역이 있습니다 (광주 일곡동). 본건 소재지인 동구 계림동 인근에서는 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 주변에 광주중흥초등학교, 광주고등학교, 광주제일고등학교, 전남여자고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 의료 및 기타 편의시설

의료시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설 및 대중교통 이용이 편리하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역

본건이 위치한 그랜드센트럴 아파트는 계림8구역 재개발 사업으로 조성된 단지입니다. 재개발 구역이라는 점은 향후 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있으나, 아직 개발 과정 또는 완료된 지역임을 인지해야 합니다.

6.2. 임차인 권리

임차인 김재기가 존재하나, 제공된 정보에 따르면 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 이는 경매 절차에서 해당 임차인의 보증금 전부를 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 의무가 없음을 의미하지만, 명도 진행 시 협조 여부에 따라 다소의 갈등이 발생할 수 있습니다.

6.3. 선순위 가등기

갑7, 소유권이전청구권가등기(주식회사백무, 2024-02-06)는 말소기준권리(2025-07-30)보다 선순위에 해당합니다. 일반적인 경매 절차에서는 이러한 선순위 가등기는 말소되지 않고 낙찰자가 인수하게 될 수 있습니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권만 명시되어 있어, 본 가등기가 실제 낙찰 후에도 말소되지 않고 인수되는 권리인지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (감정평가서 요약에 '기타참고사항'으로 '현장 조사 시 거주인 부재로 내부 확인 불가' 언급)

6.4. 재매각 및 관리비 미납

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰 또는 낙찰 불발의 사유가 있었을 가능성을 시사합니다. 또한, 약 60만 원의 관리비가 미납된 상태임이 조사되었습니다. 이는 잔금 납부 후 인수하여 납부해야 할 금액입니다.

7. 종합 의견

광주광역시 동구 계림동에 위치한 그랜드센트럴 아파트 경매 물건입니다. 2020년 준공된 신축급 아파트로, 단지 규모가 크고 주변 교통 및 교육 환경이 양호합니다. 재개발 구역에 위치하여 향후 지역 가치 상승이 기대되나, 선순위 가등기 및 대항력 없는 임차인 존재 등 권리 관계 분석 시 주의가 필요합니다. 재매각 물건이라는 점은 이전 경매의 불발 사유에 대한 면밀한 검토를 요구합니다. 미납 관리비도 확인되었습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 대단지 아파트: 2020년 준공된 아파트로 비교적 신축이며, 대규모 단지로 관리 및 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 우수한 입지: 광주 구도심 중심부에 위치하며, 광주역 및 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 재개발 사업 완료 단지: 계림8구역 재개발 사업의 일환으로 조성되어, 주변 지역의 도시 미관 개선 및 생활 환경 현대화의 혜택을 누릴 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 재매각 물건으로, 시장가 대비 감정가가 조정될 여지가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 227,000,000원

감정가격을 기준으로 입찰가를 산정하되, 물건의 특성, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가격을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.