나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4914 [1] 광주광역시 남구 진월동 249 대주아파트 101동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 광주광역시 남구 진월동 소재 ""진월초등학교"" 동측 인근에 위치한 ""대주아파트"" 내의 제101동 제1층
제102호로서 대상 아파트는 6개동 546세대로 구성된 중형 규모의 아파트임.주위는 학교, 근린상가, 아파트단지
등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건 아파트까지 제반 차량출입이 가능하고, 인근에 대중교통정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제1층 제102호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
바닥 : 장판지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 옥내소화전설비, 공용승강기
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형의 토지로서, ""아파트 및 상가 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 아파트단지 남측으로 폭 약 10m의 아스팔트포장도로에 접하고, 단지 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경4914 (1)

소재지: 광주광역시 남구 진월동 249 대주아파트 101동 1층102호

용도: 아파트

감정가: 322,000,000원

토지 면적: 55.37㎡ (약 16.75평)

건물 면적: 117.80㎡ (약 35.63평) (공급면적 추정)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 한별자산관리대부금융 (말소기준권리 확인)

집행권원: 광주지방법원 2025타경4914 (경매 개시 결정)

제시외 면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡ (불법 건축물 또는 무단 점유 없음)

1.2. 주요 면적 정보

본건 아파트의 전용면적은 약 84.41㎡ (약 25.53평)으로 추정되며, 이는 최근 실거래가에서 주로 확인되는 면적입니다. 공급면적은 약 117.80㎡ (약 35.63평)으로 파악됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 남구 진월동에 위치한 대주아파트 101동 1층 102호입니다. 해당 아파트는 진월초등학교 동측 인근에 자리하고 있으며, 총 6개동 546세대로 구성된 중형 규모의 단지입니다. 주변으로는 학교, 근린상가, 아파트 단지 등이 혼재하는 전형적인 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 대중교통 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 단지 남측으로는 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 직접 접하고 있어 차량 이동 및 단지 진출입에 불편함은 없습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건이 속한 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건의 말소기준권리는 2018년 4월 6일 접수된 주식회사 한별자산관리대부금융의 근저당권(을5)입니다. 이 외 등기부등본상의 모든 근저당권 및 근저당권부채권질권은 말소기준권리 이하 순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

공시된 등기부등본상의 정보로는 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요는 명시되었으나, 구체적인 내용은 기재되지 않아 인수 부담이 없는 것으로 보입니다.)

3.3. 임차인 현황

본 건은 인수 보증금 합계 0원으로 확인되며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 이는 등기부상 대항력 있는 임차인이 없거나, 있더라도 보증금 반환 채권을 경매 절차에서 배당받을 수 있는 권리가 없을 가능성이 높다는 것을 의미합니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본건이 속한 대주아파트는 546세대의 비교적 큰 규모의 단지로, 단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소와 같은 복리시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 주변에 근린상가가 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 주택가 및 학교, 근린상가 등이 밀집된 지역으로, 본건과 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조로, 지하 1층, 지상 14층 건물 중 1층 102호에 해당합니다.

* 내외부 마감: 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일로 마감되었습니다. 창호는 새시창호입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 옥내 소화전 설비, 공용 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주차 정보

아파트 단지 내 총 주차 대수는 331대(지상 3대, 지하 20대)입니다. 546세대를 고려할 때, 세대당 평균 주차 가능 대수는 약 0.6대에 해당하여 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

5.3. 교육 및 편의시설

* 교육시설: 진월초등학교가 동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 인근 근린상가 및 아파트 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본 아파트는 1990년 6월 5일에 사용승인을 받은 건물로, 현재 약 36년이 경과하였습니다. 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 주차 공간 부족

세대당 평균 주차 대수가 1대 미만이므로, 입주 후 주차 공간 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로 파악되었으므로, 혹시 모를 대항력 있는 임차인의 존재 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (인수 보증금 합계는 0원이지만, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

7. 종합 의견

광주광역시 남구 진월동에 위치한 본 대주아파트는 진월초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 취득할 수 있습니다. 다만, 1990년 준공된 아파트로 노후화에 따른 수리 비용 및 세대당 부족한 주차 공간은 고려해야 할 사항입니다. 임대 관계 미상이므로 이에 대한 확인이 필요하며, 감정가와 시세 간의 괴리가 존재하므로 시세 조사를 바탕으로 신중한 입찰이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 인프라: 초등학교 및 근린상가가 인접하여 가족 단위 거주에 적합합니다.

* 명확한 권리 관계: 인수 부담이 적은 임의경매 물건입니다.

* 가격 메리트: 감정가 대비 현저히 낮은 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 물건의 감정가는 322,000,000원이지만, 최근 실거래가를 분석한 결과 2026년 5월 3일 10층 물건이 260,000,000원, 2026년 6월 30일 3층 물건이 197,000,000원, 2026년 6월 15일 5층 물건이 211,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 1층 물건으로, 층별 선호도를 고려하면 3층의 실거래가인 197,000,000원보다 소폭 높게 형성될 것으로 예상됩니다. 또한, 임차인 관계 미상으로 인한 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 210,000,000원에서 230,000,000원 사이로 예상되며, 안전한 투자를 위해 220,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.