나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33363 [1] 광주광역시 북구 일곡동 819-3 일곡4차청솔아파트 401동 11층1104호 아파트 경매

광주광역시 북구 일곡마을로 10 일곡4차 청솔아파트, 401동 11층1104호 (아파트) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경33363(광주지방법원 경매2계). 감정가 104,000,000원, 최저가 37,274,000원. 매각기일은 2026-09-17입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 33363 [1]
소재지	광주광역시 북구 일곡동 819-3 일곡4차청솔아파트 401동 11층1104호
도로명주소	광주광역시 북구 일곡마을로 10 일곡4차 청솔아파트, 401동 11층1104호
용도	아파트
매각기일	2026.09.17
관할법원	광주지방법원 경매2계 (062-239-1600(2층 민사집행과 지법253호))
이용제한	제3종일반주거지역, (접함)중로1류(폭 20m~25m), (접함)중로2류(폭 15m~20m), (접함)소로3류(폭 8m 미만), (접함)완충녹지, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역, (저촉)시가지경관지구, (저촉)상대보호구역

광주광역시 북구 일곡동 819-3 일곡4차청솔아파트 401동 11층1104호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	26.62㎡ (8.05평)
건물면적	48.45㎡ (14.66평)

금액

감정가	104,000,000원
최저가	37,274,000원 (감정가 대비 36%)
입찰보증금	3,727,400원 (10%)
유찰횟수	4회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.02	104,000,000원	유찰
2차	2026.05.14	72,800,000원	유찰
3차	2026.06.25	58,240,000원	유찰
4차	2026.08.06	46,592,000원	유찰
5차	2026.09.17	37,274,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 일곡동 소재 '일곡초등학교' 동측에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.
교통상황: 본건까지 차량 진출입 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통이용 상황은 보통시 됨.
건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 제11층 제1104호(동향, 복도식)로서,
외벽 : 시멘트몰탈위페인팅 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창호 등 마감 또는 치장임.
이용상태: 아파트로 이용중임.
설비내역: 일반적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 사다리 평지로서 아파트 부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 동측으로 왕복 6차로, 남측으로 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: ─
공부와의 차이: 해당사항 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 광주지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다. 사건번호는 2025타경33363 (1)이며, 채권자는 조OO입니다.

1.2. 소재지

광주광역시 북구 일곡동 819-3 일곡4차청솔아파트 401동 11층1104호에 위치하고 있습니다.

1.3. 토지 및 건물 면적

* 토지 면적: 26.62㎡ (약 8.05평)

* 토지 지분: 26.623999999999995㎡ (약 8.05평)

* 건물 면적: 48.45㎡ (약 14.66평)

* 건물 지분: 48.45㎡ (약 14.66평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 104,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 감정평가서 요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 광주광역시 북구 일곡동 소재 '일곡초등학교' 동측에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

* 교통: 본 건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통이용 상황은 보통시 됩니다.

* 도로: 본 건 동측으로 왕복 6차로, 남측으로 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 조아라 (조 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 08월 16일

* 확정일자: 2022년 08월 16일

* 배당신고일자: 2024년 10월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 주택임차권이 '인수'로 기재되어 있어 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.2. 등기부상 권리관계

* 집합건물 등기부 요약상 주요 권리내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (갑5, 접수일자: 2022-07-15, 권리자: 파크컴퍼니주식회사)

* 주택임차권 (을13, 접수일자: 2024-10-24, 권리자: 조아라, 권리금액: 110,000,000원, 말소: 인수)

* 소유권이전 (갑7, 접수일자: 2024-05-29, 권리자: 박정철, 매매)

* 강제경매 (갑9, 접수일자: 2025-07-29, 권리자: 조아라, 권리금액: 110,000,000원, 말소: 말소, 말소기준권리)

* 총 등기부채권액: 110,000,000원

3.3. 인수/소멸 권리 분석

등기부상 말소기준권리는 '갑9' 강제경매 개시결정 등기입니다. 본 권리보다 선순위인 '을13' 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 파악됩니다. 이는 임차인의 보증금 110,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 인근으로 다수의 아파트 단지와 함께 상가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 상권의 특성을 보입니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교육시설: '일곡초등학교'가 동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 기타: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 편의시설 정보는 추가 확인이 필요하나 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 지도 검색 결과, 주변에 마트, 병원, 학원 등 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.3. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 청솔4차

* 주소: 광주광역시 북구 일곡동 819-3

* 준공 연도: 2001년 02월 26일 (사용승인일)

* 총 동수: 5동

* 총 세대수: 805세대

* 최고층: 15층, 최저층: 2층

* 주차대수: 총 348대 (지상 3대, 지하 345대)

* 관리사무소 연락처: 062-575-4697

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성: 가장 큰 리스크 요인입니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있으나, 등기부상 '주택임차권'이 '인수'로 되어 있고 물건명세서에 '배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구가 명시되어 있어, 낙찰 후 임차인에게 지급해야 할 보증금이 발생할 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 이 경우, 실제 낙찰받는 금액 외에 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: '공동담보' 특이사항은 본 물건 외 다른 담보물건이 있을 수 있음을 시사하며, 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후 잔여 채무 관계 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 광주 북구 일곡동에 위치한 아파트로, 주변 주거 환경이 양호하고 교통이 편리한 편입니다. 그러나 가장 중요한 권리 분석 상, 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 그 보증금 110,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인과의 원만한 협의 또는 임차 보증금 전액이 배당을 통해 변제될 경우, 비교적 안전하게 취득 가능한 물건이 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 안전한 배당 가능성 전제 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 기회: 감정가 104,000,000원 대비 최근 실거래가(85,000,000원 ~ 100,000,000원)가 이를 뒷받침합니다. 다만, 임차 보증금 인수 부담이 없을 경우에 해당됩니다.

* 실거주 목적의 안정적 투자: 학군 및 생활 편의시설 접근성이 비교적 양호하여 실수요자의 관심 대상이 될 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력: 광주 북구의 주거 지역으로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 104,000,000원이며, 최근 2026년 5월, 6월, 7월의 실거래가는 85,000,000원에서 100,000,000원 사이로 확인되었습니다.

임차인의 보증금 110,000,000원이 배당으로 전액 변제되어 낙찰자가 인수하지 않는다고 가정할 경우, 감정가 또는 최근 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

최근 실거래가 추세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 98,000,000원 ~ 104,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 임차 보증금 인수 여부에 대한 최종 법원의 배당 결과 및 본건 권리관계에 대한 면밀한 추가 검토가 반드시 선행되어야 하며, 이를 바탕으로 보수적인 또는 적극적인 입찰가 전략을 수립해야 합니다.1.물건 기본정보