나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21168 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 16층 1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 인근 일대는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가. 건물의 구조
철근콘크리트구조 평지붕 19층 내 제16층 제1603호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 새시창호로 시공되었습니다.

이용상태

나. 이용상태
아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소방설비(소화전, 화재탐지설비, 화재경보설비 등), 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 현황 ‘아파트건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 25미터 내외, 서측, 남측 및 북측으로 노폭 6~8미터 내외의 도로와 각각 접하며, 동측 도로를 통하여 주출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 미치 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21168 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 16층 1603호

용도: 아파트

감정가: 312,000,000원

토지 면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물 면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

* 건축 연도: 2022년 9월 29일 사용 승인

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 층수: 총 19층 중 16층

* 난방 방식: (제공된 정보 없음)

* 주차 대수: 단지 총 384대 (건축물대장 상세 정보 기준)

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

* 본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통 상황

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 간선 도로가 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

도로 상태

* 본건은 동측으로 노폭 약 25미터, 서측, 남측, 북측으로는 노폭 약 6~8미터의 도로와 접하고 있으며, 동측 도로를 통해 주출입합니다.

토지 이용 계획

* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로 저촉 및 접합 사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 우리은행 근저당 (2022년 10월 18일 접수, 금120,000,000원)

등기부 채권 총액: 3,244,691,256원

주요 권리 사항:

* 소유권 보존: 호림주택주식회사 (2022.10.18)

* 근저당: 우리은행 (2022.10.18) - 말소 기준 권리

* 근저당: 장종수 (2023.12.19) - 말소 예정

* 가압류: 김영실 (2023.12.27) - 말소 예정

* 주택 임차권: 권혜경 (2024.10.04) - 말소 예정

* 강제 경매: 주택도시보증공사 (2025.07.31) - 본건 경매 개시 결정

인수되는 권리:

* 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 권혜경 (권 )

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 28일

* 확정일자: 2022년 11월 10일

* 배당신고일자: 2024년 10월 04일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 참고: 임차인 권혜경은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰 후 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전북 익산시 송학동에 위치하며, 한국농업기술진흥원 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 주거용 부동산(단독주택)과 근린생활시설이 혼합된 형태로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물: 철근콘크리트 구조의 19층 아파트 중 16층에 위치합니다.

내부: 벽지, 타일, 새시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

편의시설: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등 아파트 생활에 필요한 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

단지 정보: 송학크레지움캐슬아파트는 2022년 9월에 준공된 비교적 신축 아파트로, 총 4개 동 294세대로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 상태: 2022년 사용승인으로 신축에 가깝지만, 시간이 지남에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 내에 위치하며, 다양한 도로계획(대로, 소로)과의 저촉 및 접합 사항이 있어 향후 건축 관련 규제 및 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 인수 부담은 없습니다. 하지만 배당 절차는 변동될 수 있으므로 주의 깊게 살펴야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 익산시 송학동에 위치한 신축 아파트로서, 입지 조건 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하게 정리될 예정이어서, 낙찰자는 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

* 지역 시장 동향 및 향후 발전 가능성을 고려하여 투자 가치를 평가할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 최신 주거 시설을 이용할 수 있습니다.

* 권리 분석 용이: 말소기준 권리 이후 모든 권리가 말소되어 낙찰자의 권리 확보가 안전합니다.

* 주거 편의성: 주변 근린생활시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 312,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 8일: 235,000,000원 (16층)

* 2026년 7월 22일: 255,000,000원 (14층)

* 2026년 7월 11일: 230,000,000원 (6층)

최근 실거래가 평균 (16층 기준): 약 235,000,000원 (가장 유사한 층수)

종합 의견: 감정가는 312,000,000원이지만, 최근 실거래가는 2억 3천만원에서 2억 5천 5백만원 사이에 분포하고 있습니다. 본 물건은 16층으로, 2026년 6월 8일에 거래된 16층 물건(235,000,000원)을 참고할 수 있습니다. 인수 보증금 부담이 없는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 수준 또는 약간의 상승 여력을 고려하여 2억 4천만원 ~ 2억 7천만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적인 접근이 될 수 있습니다. (정확한 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.