나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21167 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 14층 1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하는 공동주택으로, 주위는 공동주택(아파트), 기존주택 및 미개발농경지 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있고, 인근에 버스승강장이 소재하여 주변 접근성
및 대중교통여건 무난합니다.

건물의 구조

1-가)는 철근콘크리트조 평지붕 19층 내 14층 1404호로,
외벽: 석재 및 시멘몰타르위 페인트 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 샤시창입니다.

이용상태

아파트 1세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 급배수시설 및 위생시설, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 지역에 소재하는 사다리형 형상의 토지로 현황 공동주택(아파트)부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 군산지원 2025타경21167 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 14층 1404호

용도: 아파트

건축물 현황: 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 내 14층 1404호

2.

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2.

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 311,000,000원

공동담보: 해당 사항 있음

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하는 공동주택으로, 주위는 공동주택(아파트), 기존주택 및 미개발농경지 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다.

2.

2.2. 교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있고, 인근에 버스승강장이 소재하여 주변 접근성 및 대중교통 여건이 무난합니다.

단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.

2.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)

가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당됩니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022-10-18 접수된 우리은행 근저당권 (을1, 120,000,000원)

모든 후순위 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 강제경매)는 매각으로 소멸됩니다.

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3.2. 임차인 분석

임차인: 최

전입일자: 2022-10-31

확정일자: 2022-10-31

보증금: 249,500,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2024-10-08

대항력: 없음

비고: 임차인은 배당신고를 하였고 대항력이 없어, 매각으로 인해 임차권이 소멸됩니다. 따라서 임차인의 보증금 249,500,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

2.

3.3. 인수되는 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

2.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상권 특성

본건은 주위가 공동주택, 기존주택, 미개발농경지가 혼재된 신흥개발지대로, 대규모 상권보다는 주거지 내 소비를 중심으로 하는 지역적 상권이 형성되어 있습니다. 단지 내 상가 및 인근 편의시설을 통해 기본적인 수요를 충족하고 있습니다.

2.

5. 생활정보

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5.1. 단지 정보

아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

건축물 사용승인일: 2022년 09월 29일

총 동수: 4개 동

총 세대수: 294세대

최고/최저층: 27층 / 2층

주차대수: 총 20대 (지하 9대 포함)

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5.2. 편의시설 및 주변 환경

주변에 간선도로 및 지선도로가 잘 정비되어 있으며, 버스승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

인근에 한국농업기술진흥원이 위치하며, 신흥개발지대 내에 속해 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

2.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 권리 관계

본건은 모든 권리가 말소되는 안전한 권리 분석 결과를 보입니다.

2.

6.2. 기타 리스크

* 미납 관리비: 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으므로, 관리사무소에 확인이 필요합니다. (일반적으로 공용부분 관리비는 인수 대상)

* 건축물 하자: 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축 건물이나, 미세한 하자에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 익산시 송학동에 위치한 비교적 신축 아파트(2022년 사용승인)로, 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 대항력 있는 임차인이 없고 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건이므로 시세 차익을 통한 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

신흥개발지대에 위치하여 향후 지역 발전 가능성도 있습니다.

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8. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 낙찰자에게 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적습니다.

* 신축 아파트: 비교적 최신 건물로 즉시 거주가 가능하며, 향후 자산 가치 상승 기대.

* 시세차익 가능성: 현재 실거래가와 감정가 간의 차이를 활용하여 저가 입찰을 통한 시세차익 확보 전략 구사 가능.

* 지역 발전 잠재력: 신흥개발지대 내 위치하여 향후 인프라 개선 및 가치 상승 기대.

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9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 311,000,000원입니다.

최근 실거래가는 2026년 7월 14층 기준 255,000,000원이며, 6층은 230,000,000원, 16층은 235,000,000원에 거래되었습니다.

임차인 보증금 인수액은 0원입니다.

최근 최고 실거래가(255,000,000원) 및 감정가(311,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다.

본 예상 입찰가는 시세, 경매 물건의 특성, 응찰자 현황 등을 고려한 일반적인 범위이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 조사와 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.