나이스옥션 법원경매 군산 2025타경507 [1] 전북특별자치도 군산시 구암동 64-1 구암동현대아파트 상가동 지하층3호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 구암동 소재 ""잠두삼거리"" 남서측 인근에 위치하는
구분건물[구암동현대아파트 제상가동 제지하층 제3호]로서, 주위는 중·소규모의 아파트
단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은
보통임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 제지하층 제3호로서,
외벽 : 타일붙임 등 마감,
내벽 : 보드 위 도장마감 등,
바닥 : 인조석물갈기 등 마감임.

이용상태

1) - 근린생활시설(점포)임.

설비내역

공동위생설비 및 급·배수설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

8필 일단의 부정형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""아파트부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 25m, 남서측으로 폭 약 12m, 북동측 및 남동측으로 폭 약 10m 내외의
포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

65번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)
(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 도시지역,
제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)임.

65-3번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)
(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(1978-05-22)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 재해위험지구(2021-01-15)(구암지구 자연재해위험
지구)<자연재해대책법>임.

공부와의 차이

대상건물 일련번호1)의 소재 지번은 ""64-1,64-9,64-22,64-30,64-36,65,65-3,68-1""이나,
토지의 합병으로 현황 ""65,65-3""번지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

-소재지번은 토지합병으로 현재'구암동 65, 65-3번지' 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경507 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO

1.2. 물건 현황

소재지 (현재): 전북특별자치도 군산시 구암동 64-1 구암동현대아파트 상가동 지하층3호

소재지 (변경 후): 구암동 65, 65-3번지 (토지합병으로 인한 변경)

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.83㎡ (약 7.21평)

건물면적: 36.40㎡ (약 11.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 23.83㎡

건물지분: 36.4㎡

1.4. 감정가

감정가: 23,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 전북특별자치도 군산시 구암동에 위치한 "구암동현대아파트" 상가동 지하 1층에 소재하며, "잠두삼거리" 남서측 인근입니다. 주변은 중·소규모 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 물건이 접한 도로는 북서측 약 25m, 남서측 약 12m, 북동측 및 남동측 약 10m 내외의 포장도로입니다.

2.3. 토지이용계획

본 물건이 속한 토지는 65번지와 65-3번지로 구성되어 있으며, 각각 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 65-3번지는 가축사육제한구역 및 재해위험지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 1997년 8월 2일 등기된 한빛은행의 근저당권(36,000,000원)입니다. 이 외에 소유권 이전, 다수의 가압류(신용보증기금, 우리은행, 제이비우리캐피탈주식회사) 및 임의경매 개시 결정 등기(우리은행)가 설정되어 있습니다. 총 등기부채권액은 102,852,453원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 예상치 못한 임차인 또는 점유자가 존재할 수 있으므로 명도 시 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건은 아파트 단지 내 상가에 위치한 근린생활시설(점포)로, 배후에 주거 단지를 두고 있어 기본적인 수요 확보가 가능합니다. 잠두삼거리 인근 지역으로 유동인구 접근성도 일부 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 생활 편의시설

인근에 중·소규모 아파트 단지가 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 구체적인 편의시설 정보는 추가 현장 조사가 필요합니다.

4.3. 주변 환경 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 공개된 정보에 기반한 것으로, 상세한 지역 정보는 현장 답사를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건물 상태 및 특성

지하층에 위치한 상가로서 일조량 부족, 습기, 환기 등 물리적인 단점을 가질 수 있습니다. 건물 노후도 및 내부 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

5.2. 권리관계 관련 주의사항

다수의 가압류 및 채권이 존재하나, 말소기준권리 하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 채권 총액이 감정가에 비해 높은 편이며, 경매 진행 여부 및 변경 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

5.3. 명도 관련 리스크

임대관계가 미상으로, 점유자와의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

5.4. 기타 리스크 (용도 등)

제공된 집합건물 총괄표제부 상 주용도는 '공동주택'으로 되어 있으나, 본 물건의 실제 이용 상태는 '근린생활시설(점포)'로 명시되어 있습니다. 이로 인한 건축물대장과의 차이점 및 추후 용도 변경 관련 이슈 발생 가능성을 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

군산시 구암동 현대아파트 상가동 지하 1층에 위치한 근린상가 점포로, 주변 아파트 단지를 배후 수요로 하는 기본적인 상권 분석이 가능합니다. 권리상 문제는 말소기준권리 하의 권리가 소멸될 예정이라 크지 않으나, 지하층의 물리적 특성, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 건물대장상 용도 불일치 가능성은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 감정가 수준이 비교적 낮아 소액 투자처로서 검토 가치가 있으나, 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지를 기반으로 한 고정 고객 확보 가능성.

* 소액 투자 가능: 감정가가 2,300만 원으로 비교적 낮아 초기 투자 부담이 적음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하여 권리 관계가 명확함.

* 접근성: 잠두삼거리 인근으로 차량 및 대중교통 접근성이 양호함.

8. 예상 입찰가

감정가: 23,000,000원

인수 보증금: 0원

고려사항:

* 건물 노후도 및 지하층의 물리적 제약.

* 명도 진행 시 예상되는 비용 및 시간.

* 주변 유사 상가의 시세 및 공실률.

* 향후 예상 임대 수익률.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준인 16,100,000원 ~ 20,700,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.