나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21725 [1] 경상남도 거제시 상동동 871-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든감정 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 상동동 소재"거제상동초등학교"북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

연번1:부정형의 토지로서, 주거기타 건부지로 이용중임. 연번3:부정형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

연번1:북서측 및 북동측으로 도로 와 접함. 연번3:본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

연번1:제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. 연번3:제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 아연도금강판지붕 단층건으로서, 외벽 : 강판 마감 등. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주택, 창고 및 다용도실, 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

일련번호2 공부(건축물대장 및 등기사항전부증명서)상‘단독주택’으로 등재되어 있으나, 현황‘단독주택, 창고 및 다용도실, 근린생활시설’로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각.
-지상 소재 수목 및 기타 잡목 포함 평가함.
-[목록1,3] 도시계획시설 도로에 저촉됨.
-[목록2] 건축물대장상 용도(단독주택 및 근린생활시설(부동산중개사사무소))와 등기사항전부증명서상 용도(단독주택)가 상이하며, 현황은 '단독주택, 창고 및 다용도실, 근린생활시설(부동산중개사사무소)'임. 현황 '창고 및 다용도실'과 '근린생활시설(부동산중개사무소)'의 건축물대장상 증축일이 2016.11.29.과 2004.02.06.로 각 등재되어 있으나 증축시기에 대한 재확인 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경21725 (1) 사건번호로 경매 진행 중인 부동산입니다.

소재지는 경상남도 거제시 상동동 871-1번지이며, 용도는 단독주택입니다.

감정평가액은 1,205,860,400원(12억 586만 4천원)입니다.

토지 면적은 701.00㎡(약 212.0평)이며, 건물 면적은 147.40㎡(약 44.6평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 물건 상세 정보

건축물대장상 용도는 단독주택 및 근린생활시설(부동산중개사무소)로 등재되어 있으나, 등기사항전부증명서상 용도는 단독주택으로 기재되어 있습니다. 현재 현황은 '단독주택, 창고 및 다용도실, 근린생활시설(부동산중개사무소)'로 이용 중입니다. 특히 현황상 '창고 및 다용도실'과 '근린생활시설(부동산중개사무소)'의 건축물대장상 증축일자에 대한 재확인이 필요합니다.

건물의 구조는 경량철골조 아연도금강판지붕 단층이며, 외벽은 강판 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 건물 내부 설비로는 제반 급배수 및 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 부정형의 토지로서, 주거 및 기타 건부지로 이용 중이며, 일부는 도로로 이용 중입니다. 토지는 북서측 및 북동측으로 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 저촉되는 부분이 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 상동동 소재 "거제상동초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 본 건까지 접근이 가능하며, 제반 교통 사정 역시 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 1월 9일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을5)입니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 합계 1,127,967,815원입니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 김

보증금: 3,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2016-12-30

대항력: 있음

비고: 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 실제 배당 결과에 따라 인수 여부의 변동 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 아파트 단지와 단독 주택, 농경지가 혼재되어 있습니다.

부동산중개사무소로 이용되는 근린생활시설이 건물 일부에 포함되어 있어, 지역 내 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

주변의 상권 활성화 정도에 대한 직접적인 데이터는 부족하나, 주거 중심 지역의 특성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

주변 교육 시설로는 거제상동초등학교가 북서측 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 다양한 형태로 이루어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 다음과 같은 잠재적 리스크 요인을 포함하고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인이 2016년 12월 30일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 경매 절차에서의 배당 순위 및 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다.

* 건축물 용도 상이: 건축물대장상 용도와 등기사항전부증명서상 용도가 다르며, 현황과의 차이가 있습니다. 특히 증축 시기에 대한 재확인이 필요하며, 이는 불법 건축물 여부 및 이행강제금 부과 가능성과 연결될 수 있습니다.

* 도시계획시설 도로 저촉: 토지 일부가 도시계획시설 도로에 저촉되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공동담보 및 유동화 물건: 해당 물건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있어 추가적인 법률 검토가 요구됩니다.

* 토지 지상 수목 및 잡목: 평가에 포함되어 있어, 향후 토지 활용 시 별도의 정리 또는 관리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 거제시 상동동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 주거 기능을 갖추고 있습니다. 감정가는 12억 원을 상회하나, 대항력 있는 임차인의 존재, 건축물 용도 불일치 및 증축 시기 불확실성, 도시계획시설 도로 저촉 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 입찰을 고려하신다면, 철저한 현장 답사를 통한 물건 상태 확인과 권리 관계에 대한 면밀한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(701㎡)을 바탕으로 향후 증축 또는 신축 등 개발 잠재력이 있습니다.

* 제2종일반주거지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 단독주택으로서 안정적인 주거 가치를 지니고 있으며, 근린생활시설 포함으로 부가적인 임대 수익 창출도 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,205,860,400원입니다.

제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보는 본 건 단독주택과 물건의 종류, 규모, 가치 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 자료는 참고용으로만 활용해야 합니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인, 건축물 용도 및 증축 시기 불확실성, 도시계획시설 도로 저촉 등 여러 리스크 요인을 가지고 있습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

현재로서는 명확한 시세 정보 및 유사 단독주택 거래 사례가 부족하여 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 제시된 리스크 요인과 일반적인 경매 투자 원칙을 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 8억 4천만원 ~ 9억 6천만원 사이에서 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

이는 매우 보수적인 접근이며, 실제 인수 보증금이 없을 경우, 또는 향후 추가적인 가치 분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다. 최종 입찰가 결정은 반드시 전문가와 상의하시어 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.