나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21714 [1] 경상남도 거제시 장승포동 625 대호마전빌1차 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '마전초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 간선도로변의 각종 근린생활시설 및 공동주택, 후면 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

공동주택 아파트로서, 관련 차량 출입 및 접근 용이하며, 관내 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 중 6층 602호로서,
(사용승인일자 : 2004.04.08)


외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 외장재 마감,
창 호 : 새시창호임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)으로 이용중인 것으로 탐문조사되나, 현장 조사시 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

공동주택으로서, 승강기 설비, 소화전 설비, 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

아파트 부지로 이용중이며, 부정형 완경사지로서, 지면은 인접노면과 대체로 등고평탄하고, 지반은 견고시됨.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복2차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
보호구역(마전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 별지 ""감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견"" 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21714 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장승포동 625 대호마전빌 1차 602호

용도: 아파트

감정가: 86,000,000원

건물 규모: 철근콘크리트구조, 12층 건물 중 6층 (사용승인일: 2004.04.08)

면적:

토지 지분: 55.13㎡ (약 16.68평)

건물 전용 면적: 84.81㎡ (약 25.66평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 마전초등학교 남측 인근에 위치합니다.

주변으로는 간선도로변에 근린생활시설, 공동주택이 분포하며, 후면에는 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

아파트 단지로서 차량 진출입이 용이하며, 관내 교통사정은 양호한 편입니다.

남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역이며, 소로3류 및 중로3류에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역, 마전초등학교 상대보호구역 및 보호구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2015년 5월 8일 접수된 부산화명새마을금고의 근저당권(을14)입니다.

이후 설정된 모든 가압류 및 압류, 근저당권은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 약 1,094,800,913원입니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없습니다. (0원)

다만, 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

소유권 이전 기록으로는 조미선, 조미옥, 김현수 씨의 등기가 확인됩니다.

가압류 및 압류권자로는 경남신용보증재단, 농업협동조합중앙회, 거제수산업협동조합, 농협은행, 수협은행, 신용보증기금, 사량수산업협동조합, 해양수산부 등이 있습니다.

4. 상권분석

주변 지역은 간선도로변을 따라 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

주로 공동주택 단지 및 주거 지역으로 형성되어 있어 지역 기반 상권이 형성되어 있습니다.

다만, 대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

가장 가까운 교육시설로는 마전초등학교가 남측 인근에 위치하고 있습니다.

간선도로변에 위치하여 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 정보는 추가 확인이 필요합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

거제대학교 또한 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 아파트로 이용 중인 것으로 탐문되었으나, 내부 상태는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

임대차 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 인수 보증금 없이 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

본건은 공동담보 물건으로 경매가 진행되며, 이는 낙찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 학교 관련 보호구역 등이 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 대호마전빌 1차 아파트입니다.

마전초등학교 인근에 자리하고 있으며, 주거지 내에 위치하여 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다.

철근콘크리트 구조로 2004년에 준공된 12층 건물 중 6층에 위치합니다.

등기부상으로는 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

다만, 내부 상태 확인 불가 및 임대차 관계 미상 등의 리스크가 존재합니다.

8. 투자 포인트

감정평가액 8,600만원 대비 전용면적 84.81㎡(약 25.66평)의 비교적 넓은 면적을 확보할 수 있습니다.

안정적인 주거 지역에 위치하며, 교육시설 및 근린생활시설 접근성이 양호합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 특별한 부담이 없을 것으로 예상됩니다 (임차인 제외).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 86,000,000원입니다.

예상 입찰가는 법원 감정가를 기준으로 하되, 주변 실거래가, 동일 단지 시세, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

내부 상태 확인 불가, 임대차 관계 미확인 등의 요소는 입찰가 산정에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

따라서, 보수적인 접근으로 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 검토하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.