나이스옥션 법원경매 통영 2025타경556 [1] 경상남도 거제시 사등면 사곡리 산69-66 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리 소재 ""두동마을"" 서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 기호 ② 토지까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

○ 기호 ①: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, ""농경지(휴경지)""로 이용 중입니다.
○ 기호 ②: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, ""자연림""으로 이용 중입니다.
○ 기호 ③: 완경사지에 위치한 사다리형의 토지로서, ""자연림""으로 이용 중입니다.
○ 기호 ④: 급경사지에 위치한 사다리형의 토지로서, ""자연림""으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

○ 기호 ①, ③, ④: 본건은 지적도상 맹지입니다.
○ 기호 ②: 본건은 지적도상 맹지이나, 북측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 기호 ① 토지
계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

○ 기호 ② 토지
계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 주거용지(아파트), 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(2023-11-28)<산지관리법>

○ 기호 ③ 토지
계획관리지역, 농림지역, 주거용지(아파트), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

○ 기호 ④ 토지
농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(2023-11-28)<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타
(1) 본건 기호 ②, ③ 토지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지로서 종된 용도지역의 면적이 과소하여 토지가치 형성에 미치는 영향이 미미하다고 판단되어 주된 용도지역을 기준으로 감정평가하였습니다.

(2) 본건 지상에 소재하는 활잡목 등 경제적 가치가 없는 것으로 판단되는 수목은 토지에 포함하여 감정평가하였습니다.

(3) 본건 지상에 육안으로 확인되는 분묘는 없는 것으로 추정되나, 대상물건의 성격상 분묘가 소재할 가능성이 있으니 경매 진행시 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1] 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).
-본건 지상에 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음.
-목록[1,3,4] 토지는 지적도상 맹지임.
-목록[2] 토지는 지적도상 맹지이나 북측으로 포장도로가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 통영지원 2025타경556 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 사등면 사곡리 산69-66

* 용도: 임야

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 사천시산림조합 (최초 근저당권자)

1.2. 면적 및 감정가

* 토지 면적: 83,400.00㎡ (약 25,243.5평)

* 건물 면적: 0.00㎡

* 감정가: 650,903,800원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리 소재 "두동마을" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

기호 ② 토지까지 차량 접근이 가능하며, 거제시 내 대중교통 상황을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약에 따르면, 공유자 지분 이전, 근저당권(사천시산림조합, 2020.07.21. 근저당 설정, 말소 기준 권리), 지상권설정(사천시산림조합, 2020.07.21. 설정, 말소) 및 임의경매 개시 결정(사천시산림조합, 2025.07.31. 경매 개시)이 등기되어 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

별도의 임차인 현황 정보에서 인수해야 할 보증금 총액이 0원으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리인 사천시산림조합의 근저당권(을5)보다 후순위 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸됩니다. 이에 따라 을5(근저당권), 을6(지상권설정), 갑2(임의경매개시결정) 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 특이 권리사항

* 분묘기지권: 본건 지상에 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 이에 따라 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

* 농지취득자격증명: 목록 토지는 농취증 제출이 필요한 토지이며, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

4. 이용 및 현황

4.1. 토지 이용 상태

* 기호 ①: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, "농경지(휴경지)"로 이용 중입니다.

* 기호 ②: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, "자연림"으로 이용 중입니다.

* 기호 ③: 완경사지에 위치한 사다리형의 토지로서, "자연림"으로 이용 중입니다.

* 기호 ④: 급경사지에 위치한 사다리형의 토지로서, "자연림"으로 이용 중입니다.

4.2. 토지 형상 및 지반

토지는 완경사지 및 급경사지로 이루어져 있으며, 형상은 부정형 및 사다리형입니다.

4.3. 인접 도로 상태

* 기호 ①, ③, ④: 지적도상 맹지입니다.

* 기호 ②: 지적도상 맹지이나, 북측으로 포장도로가 소재합니다.

4.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 기호 ① 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지.

* 기호 ② 토지: 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 주거용지(아파트), 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 임업용산지.

* 기호 ③ 토지: 계획관리지역, 농림지역, 주거용지(아파트), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지.

* 기호 ④ 토지: 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권 현황

본건은 주로 농경지와 자연림이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 인근에는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 분포하고 있어, 전원생활과 주거 환경이 혼합된 지역적 특성을 보입니다.

5.2. 생활 편의시설

인근 사곡리에는 사곡해수욕장 및 관련 편의시설(매점, 화장실, 샤워실)이 소재하고 있으며, BHC치킨, 노랑통닭, 뚜레쥬르, 굽네치킨, 명가순두부 등 다양한 음식점 및 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 본건과 인접하거나 인근에 위치한 혐오시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 거제시 사등면 장좌마을 인근에서 '동물 전용 장례식장' 추진 사례가 언급된 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 분묘기지권: 지상에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 매각 후에도 소멸되지 않아 추가적인 권리 행사의 대상이 될 수 있습니다.

* 맹지: 목록,, 토지는 지적도상 맹지로, 건축 등 토지 활용에 있어 도로 접근성에 대한 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 목록는 북측으로 도로가 접함)

6.2. 물리적/현실적 리스크

* 토지 이용의 제약: 임야 및 농경지로 이용 중인 토지가 많으며, 완경사 및 급경사 지형으로 인해 개발 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등 다양한 용도지역 지정 및 법적 제한 사항이 있어 토지 활용 시 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시에 위치한 임야 및 농경지로서, 감정가는 6억 5천여만 원입니다. 주변 환경은 전원 및 주거지가 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 확보되어 있습니다. 그러나 일부 토지는 맹지이며, 분묘기지권의 존재 가능성, 농지취득자격증명 제출 요구 등 법적, 현실적 리스크를 내포하고 있습니다. 급경사 및 완경사 지형과 다양한 토지이용계획 및 제한사항 또한 토지 활용에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 거제시의 잠재적 개발 가치: 거제시는 향후 광역교통망 확충 및 관광 산업 발전 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다양한 용도지역: 계획관리지역, 농림지역, 주거용지 등 여러 용도지역이 혼재되어 있어, 향후 용도 변경이나 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 650,903,800원입니다. 예상 입찰가는 제시된 권리관계, 토지의 현황, 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 분묘기지권, 맹지 등), 주변 시세 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 권리 분석, 현장 조사, 유사 물건 시세 분석 등 추가적인 정밀 분석이 필요합니다. 또한, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 비용, 분묘기지권 해결 방안 등에 대한 면밀한 검토 후에 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.