나이스옥션 법원경매 통영 2025타경564 [1] 경상남도 거제시 장목면 시방리 534 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장목면 시방리 소재 '봇골소류지' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 완경사의 지세의 토지를 평탄하게 조성한 '주거용 건부지'상태입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 약 4m폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물격의 제시외 건물 1동 및 제시외 시설물 1식이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 기와지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 2012.03.07.)
외 벽 : 적벽돌 마감.
창 호 : 샷시창임.

이용상태

본건 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건 건물은 제반 위생설비, 급,배수설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물격의 제시외 건물 1동 및 제시외 시설물 1식이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 :
본건 건물은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㉠) 및 제시외 시설물(감정서상 ⓐ) 매각포함.
-인접 토지와 경계가 불분명하므로 정확한 경계 확정 등을 위하여 지적측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2025타경564 (1)

1.2. 소재지

경상남도 거제시 장목면 시방리 534번지

(신 주소: 경상남도 거제시 시방1길 84-7)

1.3. 물건종별

단독주택

1.4. 건물구조 및 사용승인일

철근콘크리트조 기와지붕 2층 건물

사용승인일: 2012년 3월 7일

1.5. 토지 및 건물 면적

토지 면적: 583.00㎡ (약 176.36평)

건물 면적: 194.56㎡ (약 58.85평)

건축면적: 116.25㎡ (약 35.17평)

토지 건폐율: 19.94%

건물 용적률: 33.37%

1.6. 감정평가액

371,605,600원

1.7. 매각조건

토지 및 건물 일괄 매각

제시외 건물(감정서상 ㉠) 및 제시외 시설물(감정서상 ⓐ)은 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장목면 시방리 소재 '봇골소류지' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

주변 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 북측으로 약 4m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2021년 12월 13일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을5) 이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재되어 있지 않으나, 등기사항전부증명서상의 권리 관계를 면밀히 재확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

만약 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임 내역을 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 등기부채권 총액

총 1,130,544,902원 (채권 총액은 등기부상 채권 최고액을 합산한 것으로, 실제 채무액과는 다를 수 있습니다.)

4. 상권분석

본건은 거제시 장목면의 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 농경지 및 임야가 혼재하고 있어 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

차량 이동 시 장목면 중심지나 인근 읍면 지역의 상업 시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

주변 시세 조사 결과, 유사한 규모의 단독주택은 토지 면적 및 건물 상태에 따라 3억 원 초반에서 4억 원 중반까지 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 소규모의 지역 상점 및 편의시설이 있을 수 있으나, 차량 이용이 가능한 거리에 장목면 소재지의 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 장목초등학교 등 지역 내 초등학교가 위치하고 있어 도보 또는 차량으로 통학이 가능할 수 있습니다. 중학교 및 고등학교는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 혐오 시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 경매 진행 시 해당 지역의 토지이용계획을 보다 면밀히 확인하여 향후 잠재적인 혐오 시설 입주 가능성을 검토하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하므로, 정확한 경계 확정을 위한 지적 측량이 필요합니다. 이는 매수 후 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 내부 조사 불가: 현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 건물 내부 조사가 불가능하여, 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 내부 상태에 대한 정확한 파악이 어려우므로, 입찰 전 충분한 사전 조사가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 확인되지 않아, 명도 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역 및 가축사육제한구역(개 제한)으로, 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 장목면의 한적한 지역에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 면적이 비교적 넓어 주거 및 활용 가치가 있습니다.

사용승인 10년 내외의 건물로 관리 상태에 따라 추가적인 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 경계 불분명, 내부 조사 불가, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 명도 절차 및 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 583㎡의 넓은 대지는 활용 가치가 높으며, 추가 증축 또는 조경 등 다양한 활용이 가능합니다.

* 실거주 적합: 조용하고 한적한 주거 환경을 선호하는 분들에게 적합한 물건입니다.

* 개발 잠재력: 거제 지역의 개발 계획 및 향후 관광 수요 증가에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 371,605,600원입니다.

주변 유사 부동산 시세 및 본건의 장단점을 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

인접 토지와의 경계 확인, 내부 상태 조사, 임대차 관계 명확화 등에 소요될 제반 비용 및 명도 리스크를 고려하여, 낙찰가율 80% ~ 90% 수준을 적용 시 약 297,284,480원 ~ 334,445,040원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로는 감정가의 85% 수준인 약 315,864,260원을 예상 입찰가로 제시합니다.

다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 결정 시에는 철저한 현장 조사와 심층적인 권리 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.