나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31066 [1] 경상남도 진주시 주약동 156-14 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 칠암동 소재 '진주고속버스터미널' 남서측 인근에 위치하며 부근은 로변을 따리 중대형병원, 각종 근린생활시설, 후면 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있는 기존시가지지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 자유로우며, 인근에 고속버스터미널 및 간이시외버스터미널, 버스정류장 등이 소재하여 일반 대중교통 사정은 양호함.

형태 및 이용상태

자체지반 평탄한 세로장방형의 토지로서 현재 근린생활시설 및 주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 약 25m 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-1)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2021-04-20)(경상대학교병원 옥상헬기장)<공항시설법>, 상대보호구역(경상국립대학교 칠암캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 및 경량철골조 슬래브지붕 및 판넬지붕 4층건으로서,

철근콘크리트조 슬래브지붕부분은
사용승인일: 1996.05.29
외벽: 일부 돌붙임, 자기질타일 및 모르타르위 페인트마감 등
내벽: 모르타르위 페인트마감 및 벽지마감, 일부 타일마감 등
천정: 텍스마감 및 벽지마감 등
창호: 새시창 등임.

경량철골조 판넬지붕부분은
사용승인일: 1996.10.28
외벽: 판넬위 드라이비트마감 및 판넬노출 등
내벽: 벽지마감 및 타일마감 등
창호: 새시마감 등임.

이용상태

기호(2) 지하층: 창고
1층: 소매점
2층: 사무소
3층: 사무소 및 주택
4층: 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 주택부분은 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ,ㄴ) 매각 포함. 지분매각임.
-특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우 그 공유자는 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사 할 수 없음)
-임차인 대항력 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31066 (1)

소재지: 경상남도 진주시 주약동 156-14

용도: 근린시설, 주택 (제2종근린생활시설 포함)

감정가: 569,264,590원

토지면적: 331.00㎡ (약 99.9평)

건물면적: 648.39㎡ (약 196.1평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (토지 1/2, 건물 1/2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOO

사용승인일: 1996년 5월 29일 (주요 건물)

건축물 용도: 제2종근린생활시설, 주택 (1,2종근생, 주택)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 칠암동 소재 '진주고속버스터미널' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 로변을 따라 중대형 병원, 각종 근린생활시설이 있으며, 후면에는 공동주택 및 단독주택 등이 형성되어 있는 기존 시가지입니다.

* 교통: 자체 차량 출입이 자유롭고, 인근에 고속버스터미널, 간이시외버스터미널, 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 동측으로 약 25m 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(경상국립대학교 칠암캠퍼스)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 권리 중 말소기준권리(2025.05.21 접수 근저당권)보다 후순위인 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 박 : 보증금 50,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입/사업일자 2005-05-02, 배당신고 2025-09-23, 대항력: 있음.

* 이유경: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2025-05-26, 대항력: 없음.

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 전입/사업일자 2019-02-26, 배당신고 2025-09-23, 대항력: 있음.

* 이 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-03-11, 확정일자 2024-04-18, 배당신고 2025-09-23, 대항력: 있음.

* 최 : 보증금 4,000,000원, 차임 700,000원, 전입/사업일자 2025-06-12, 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황:

* 토지: 2004년 소유권 이전(이한달 외 1명) 후, 2025년 5월 21일 근저당권(이한달, 임정하, 임정훈, 총 220,000,000원)이 말소기준권리이며, 2025년 7월 22일 강제경매 개시 결정(제이비우리캐피탈주식회사, 179,925,122원)이 있습니다.

* 건물: 1996년 소유권 보존(김흥국) 후, 2004년 소유권 이전(이한달 외 1명) 되었으며, 토지 등기와 동일한 권리 관계를 가집니다.

* 권리 분석 요약: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인(박 , 이 , 이 )의 보증금은 인수되지 않으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 진주고속버스터미널 인근에 위치하며, 병원, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 상권 특성: 로변 상업시설과 주택가가 혼합된 기존 시가지로, 유동인구 및 지역 주민 수요를 갖춘 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 고속버스, 시외버스, 시내버스 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 다양한 상업시설, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 경상국립대학교 칠암캠퍼스가 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지와 건물 모두 1/2 지분만 매각되므로, 나머지 지분권자와의 협의 및 향후 관계 설정이 중요합니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이에 따른 특별 매각 조건이 있습니다. (매수보증금 미납 시 추후 권리 행사 제한)

* 대항력 있는 임차인:

* 박 : 보증금 50,000,000원, 2005년 전입, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 10,000,000원, 2019년 전입, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 40,000,000원, 2024년 전입, 대항력 있음.

이 임차인들은 법적으로 대항력이 있으므로, 명도 과정에서 협상이 필요하며, 예상치 못한 명도 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 박 임차인의 경우 장기 거주자로 협상이 중요합니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 기호 ㄱ, ㄴ의 제시외 건물이 일괄 매각에 포함됩니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서에 현재 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 임대 현황 파악 및 명도 절차에서 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주시 주약동의 우수한 입지 조건을 갖춘 근린시설 및 주택 복합 건물 지분 경매 건입니다. 편리한 교통과 주변 상업시설, 배후 주거지 등으로 인해 잠재적 가치가 높습니다. 다만, 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권, 그리고 다수의 대항력 있는 임차인 존재는 주의 깊게 고려해야 할 리스크 요소입니다. 특히, 장기 거주 임차인의 명도 가능성 및 관련 제반 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 진주고속버스터미널 인근으로 교통 및 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 토지 활용 잠재력: 제3종일반주거지역으로, 향후 토지 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 지분 매각 및 복잡한 권리 관계로 인해 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 569,264,590원

* 주요 고려사항:

* 본 물건은 토지 및 건물 1/2 지분 매각으로, 일반적인 단독 매각 물건보다 낮은 경쟁률을 보일 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(박 , 이 , 이 )의 명도 예상 비용(이사비, 협상금 등)을 감안해야 합니다.

* 공유자 우선매수권 행사 여부에 따라 최종 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정가 대비 60% ~ 80% 범위에서, 현장 조사, 임차인 협의 가능성, 공유자 관계 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 정확한 예상 입찰가는 상세한 현장 조사와 시장 분석 후 결정해야 합니다.

1.9. 주변 혐오시설 조사 결과

* 주변 지역 조사 결과, 본 물건의 가치에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.