나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31067 [1] 경상남도 진주시 평거동 1130 더퀸즈웰가 111동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상낟도 진주시 평거동 소재 '수정초등학교' 북동측 인근에 위치하는
더퀸즈웰가 111동 6층 602호로서, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로서
제반주위 환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골조경사지붕 지상 29층 건 중 6층 602호로서,
(사용승인일 : 2015.03.23)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시창 구조입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 대지권의 목적이 되는 토지는 부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 사면이 도로에 접하며, 남동측으로 4차선 포장도로를 통한 단지 주출입구가 개설되어
있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2017-06-09), 지구단위계획구역(평거4지구단위계획구역), 대로3류(폭
25m~30m)(대로3-9)(접합), 중로1류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 25m~30m)(중로 1-103)
(접합), 중로1류(폭 25m~30m)(중로 1-104)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭)평거3중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(수정초등학겨)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 대상물건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰,동일단지 내 평가사례
및 탐문조사에 의하였으며, 업무 진행시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31067 (1)

소재지: 경상남도 진주시 평거동 1130 더퀸즈웰가 111동 6층602호

용도: 아파트

감정가: 433,000,000원

토지면적: 47.69㎡ (약 14.44평)

토지 지분: 47.6892㎡ (약 14.44평)

건물면적: 75.67㎡ (약 22.89평)

건물 지분: 75.6705㎡ (약 22.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

감정평가서 요약:

위치 및 주위환경: 경상남도 진주시 평거동 소재 '수정초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어져 있어 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 경량철골조 경사지붕, 지상 29층 건물 중 6층 602호입니다. 사용승인일은 2015년 03월 23일입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 화강석 붙임 마감 등이며, 창호는 샷시창 구조입니다.

이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 단지 사면이 도로에 접하며, 남동측 4차선 포장도로를 통해 단지 주출입구가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평거4지구단위계획구역), 대로3류, 중로1류 접합. 가축사육제한구역, 상대보호구역(평거3중학교, 수정초등학교)입니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다. 현장조사 시 이해관계인 부재로 외부관찰, 동일단지 내 평가사례 및 탐문조사에 의거하였으며, 업무 진행 시 참고 바랍니다.

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 경상남도 진주시 평거동의 '더 퀸즈웰가' 아파트로, 수정초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주거지역과 업무, 근린생활시설이 혼합된 지역으로 일반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 단지 주변으로 남동측 4차선 포장도로 등 교통망이 잘 갖추어져 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

교육 환경: 수정초등학교가 인근에 위치하며, 평거3중학교 역시 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 요약:

소유권 보존: 흥한주택종합건설주식회사 (2015-04-17)

소유권 이전: 손은진 외 1명 (2015-05-28)

공유자전원지분전부이전: 장두선 (2020-12-23)

근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2021-11-05, 304,000,000원, 말소기준권리)

근저당권: 새고성농업협동조합 (2022-12-30, 38,400,000원, 말소)

압류: 진주세무서장 (2023-10-30, 말소)

압류: 사천시 (2024-10-07, 말소)

소유권 이전: 김정음 (2024-12-18)

임의경매 개시결정: 농업협동조합자산관리회사 (2025-07-22, 267,174,045원)

말소기준권리: 2021년 11월 5일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을5)이 말소기준권리입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액: 342,400,000원 (을5 근저당권 304,000,000원 + 을6 근저당권 38,400,000원)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명확히 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의사항: 임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

최근 거래 동향:

2026년 6월 15일: 84.91㎡ (약 25.69평) 20층 매매가 505,000,000원

2026년 6월 12일: 75.49㎡ (약 22.84평) 10층 매매가 480,000,000원

2026년 6월 2일: 65.67㎡ (약 19.87평) 3층 매매가 420,000,000원

전월세 동향 (2026년 5~6월):

58. 40㎡ (약 17.67평) 20층: 전세 29,400,000원 (보증금)

58. 79㎡ (약 17.79평) 9층: 전세 33,500,000원 (보증금)

58. 40㎡ (약 17.67평) 11층: 전세 29,900,000원 (보증금)

시세 분석:

본 물건의 전용면적 75.67㎡ (약 22.89평)은 최근 거래된 75.49㎡ (약 22.84평) 매물과 유사한 크기입니다. 해당 매물은 10층에서 4억 8,000만원에 거래되었습니다.

다른 면적대의 매물들은 65.67㎡ (약 19.87평) 3층에서 4억 2,000만원, 84.91㎡ (약 25.69평) 20층에서 5억 500만원에 거래된 것으로 보아, 유사 면적대의 시세는 4억 2,000만원에서 5억 5,000만원 범위로 형성되어 있습니다.

감정가 4억 3,300만원은 최근 거래된 최저가(4억 2,000만원)보다는 높고, 중간 가격대인 4억 8,000만원보다는 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보: '더 퀸즈웰가'는 2015년 3월 23일 사용 승인된 아파트로, 총 12개 동 1,308세대의 대단지입니다. 단지는 최고 33층, 최저 2층으로 구성되어 있으며, 총 1,394대(세대당 1.06대)의 넉넉한 주차 공간을 제공합니다. 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

단지 시설: 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

전용면적 및 분양면적: 본 물건의 전용면적은 75.67㎡ (약 22.89평)입니다. 제공된 정보로는 정확한 분양면적을 산출하기 어렵습니다.

관리사무소 연락처: 055-748-6699

1.5. 잠재적 리스크

임차인 현황 불확실성: 임대관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

건축물 정보 혼선: 아파트 단지 정보와 건축물 표제부 JSON상의 주차 대수 정보가 상이하게 기재되어 있습니다 (총괄표제부: 1394대, 단지정보: 200대). 또한, 전유부 JSON의 동/호수 정보(2602호, 26층)가 등기부 및 소재지 정보(111동 6층 602호)와 일치하지 않습니다. 실제 현장 확인이 필수적입니다.

도시 계획 관련: 진주시가 쓰레기 소각장 및 가축분뇨 처리 시설 설치를 추진하고 있으나, 해당 시설 예정지는 평거동에서 떨어진 지역(내동면 등)으로 파악됩니다. 따라서 단지 바로 인근에 혐오 시설이 들어설 가능성은 낮습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주시 평거동의 더퀸즈웰가 아파트로, 2015년에 준공된 비교적 신축 건물이며 1,308세대의 대단지에 속합니다. 주변 환경 및 교통 여건은 양호한 편이며, 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 적습니다. 다만, 임차인 현황의 불확실성은 명도 시 주의가 요구됩니다. 감정가 4억 3,300만원은 최근 유사 면적대 아파트 매매가(4억 8,000만원)보다 낮아 시세 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 선호도가 높을 수 있습니다.

대단지 프리미엄: 1,308세대의 대단지로 관리의 효율성과 단지 내 편의시설 이용이 용이합니다.

적정 감정가: 최근 실거래가격을 고려할 때, 감정가가 시세 대비 과도하게 높지 않은 것으로 판단됩니다.

권리상 안전성: 말소기준권리 이후의 채권은 경매를 통해 소멸될 가능성이 높아 권리상 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적(75.49㎡)의 10층 매물이 4억 8,000만원에 거래된 점과 본 물건의 6층이라는 점, 그리고 감정가 4억 3,300만원을 종합적으로 고려하였습니다. 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 감안하여 보수적인 관점에서 아래와 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 4억 3,000만원 ~ 4억 5,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.