나이스옥션 법원경매 진주 2025타경834 [1] 경상남도 사천시 실안동 1268-12 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 실안동 소재 '실안마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등이 혼재하는 미성숙 상가지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 상업나지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 왕복 2차선, 서측으로 왕복 3차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-13호선)(저촉), 유원지(실안유원지)(저촉), 유원지(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(실안관광지)<관광진흥법>, 도로구역(2023-05-11)<도로법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경834 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 실안동 1268-12

용도: 대지

매각대상: 토지매각

토지면적: 2216.90㎡ (약 670.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

감정가: 3,790,899,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 실안동 소재 '실안마을' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등이 혼재하는 미성숙 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 상태

기호(1) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 상업나지 상태입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 동측으로는 왕복 2차선, 서측으로는 왕복 3차선의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수 권리 분석

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

해당 물건의 경우 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 을1 (2024-04-29 접수, 사천축산업협동조합 근저당권)

등기부채권 총액: 10,473,374,423원

* 말소되는 권리 (예상)

- 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

- 지상권설정 (을2, 사천축산업협동조합)

- 근저당권 (을3, 남명디앤씨주식회사)

- 근저당권 (을4, 주식회사동보가)

- 가압류 (갑6, 근로복지공단)

- 가압류 (갑11, 사천축산업협동조합)

- 임의경매 (갑12, 사천축산업협동조합)

- 압류 (갑13, 국민건강보험공단)

- 압류 (갑14, 진주세무서장)

- 압류 (갑15, 사천시)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (주의 필요)

- 소유권이전청구권가등기 (갑5, 2024-12-16 접수, 남명디앤씨주식회사): 본 가등기는 말소 표시가 없어 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 상세 확인이 필요합니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 (물건명세서상 기재): 등기부 상 '지상권설정(을2)'은 말소로 표시되어 있어, 이 기재와 상이하므로 정확한 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한 사항에 해당합니다.

- 자연녹지지역 (2017-08-31)

- 소로1류 (폭 10m~12m) (소로1-13호선) 저촉

- 유원지 (실안유원지) 저촉

- 유원지 (저촉)

- 가축사육제한구역 (2022-10-06) (일부제한구역, 모든 축종 제한)

- 관광지 (실안관광지)

- 도로구역 (2023-05-11)

4.2. 주변 상권 특성

주변은 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등이 혼재하는 미성숙 상가지대입니다. 관광지 지정으로 인해 향후 관광 관련 시설 및 상권 발달 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근 '실안마을' 주변으로 근린생활시설 및 숙박시설이 분포하고 있습니다. 정확한 편의시설은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오 시설 여부

사천시 실안동 1268-12번지 및 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접하거나 연접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'에 해당하므로, 축사 관련 시설 입지는 제한될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 위험

- 소유권이전청구권가등기 (갑5)가 말소되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 있어, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

- 물건명세서에 기재된 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'와 등기부상 '말소' 표시된 지상권과의 불일치로 인한 불확실성이 존재합니다.

6.2. 개발 제한

- 자연녹지지역, 유원지, 관광지, 도로구역 등 복합적인 토지이용계획으로 인해 건축 및 개발 시 제약 사항이 따를 수 있습니다.

- '미성숙 상가지대'라는 특성상, 향후 상권 활성화 여부에 대한 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 실안동에 위치한 토지로, 관광지 및 유원지 인근에 자리하고 있어 잠재적인 개발 가치가 있는 지역입니다. 상업나지 상태의 넓은 토지로 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

권리관계상 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위로 설정된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 소유권이전청구권가등기(갑5) 및 물건명세서에 기재된 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 표기는 인수 부담이 될 수 있는 중요한 리스크 요소이므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가를 통해 상세한 권리 분석을 진행해야 합니다. 또한, 토지이용계획상의 제한 사항을 고려한 신중한 개발 계획 수립이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 관광 및 해양 지역의 잠재력: 실안관광지 인근이라는 점을 활용한 관광 관련 사업 또는 숙박 시설 개발 잠재력이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 2216.90㎡ (약 670.6평)의 넓은 면적을 활용하여 다양한 규모의 개발이 가능합니다.

* 상업나지 상태: 건축 및 개발에 대한 자유도가 높아, 지역 특성에 맞는 개발 계획을 수립하기 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 낙찰가율, 그리고 본 보고서에서 제시된 잠재적 리스크(특히 권리 인수 및 개발 제한) 등을 종합적으로 고려하여 전문가의 추가적인 분석을 통해 결정되어야 합니다. 입찰 참여 시에는 감정가(3,790,899,000원)를 참고하되, 예상되는 인수 부담 및 개발 비용을 면밀히 검토하여 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.