나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31072 [1] 경상남도 진주시 가좌동 2058 시티프라디움 상가2동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 '진주역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종
근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 근린상가지대로서, 제반 주위환경은
보통힙니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상2층 건 중 1층 102호로서
(사용승인일 : 2020.07.10)
외 벽 : 외장 석재마감 등,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
바 닥 : 데코타일 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 구조입니다.

이용상태

근린생활시설(현황 'Sk렌트카')로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 대지권의 목적이 되는 토지는 사다리형의 평지로서, 주상복합 아파트 및 상가로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 폭 약12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(202-12-10)(신진주역세권), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-07
-19)(대로2-8)(접합), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-23)(햇살가득
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항란'을 참고 하시기
바랍니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 진주지원 2025타경31072 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2058 시티프라디움 상가2동 1층 102호

* 건물명: 시티프라디움

* 동/호수: 상가2동 1층 102호

* 용도 (현황): 근린상가 (현황 'Sk렌트카'로 이용 중)

* 건축물 용도: 제2종근린생활시설

* 사용승인일: 2020년 7월 10일

1.3. 면적

* 토지면적: 18.46㎡ (약 5.58평)

* 토지 지분: 18.4558㎡

* 건물면적: 46.64㎡ (약 14.11평)

* 건물 지분: 46.6366㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

* 감정가: 652,000,000원

1.5. 매각대상

* 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 '진주역' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 근린상가지대로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로: 물건지 동측으로 폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(신진주역세권)

* 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

* 상대보호구역(햇살가득 유치원)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 총 채권액: 760,020,446원

* 말소기준권리: 을1 근저당 (접수일자 2024-05-24, 진주서부농업협동조합, 채권금액 492,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑2 공유자전원지분전부이전 (말소)

* 을1 근저당 (말소)

* 을2 근저당 (말소)

* 갑3 임의경매 (말소)

* 갑4 가압류 (말소)

* 갑5 압류 (말소)

* 상기 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권개요: (정보 없음. 통상적으로 지상권은 인수될 수 있으나, 본 건 관련하여 구체적인 내용이 없어 인수 여부 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 785,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 11월 4일

* 확정일자: 2024년 11월 4일

* 배당신고일자: 2025년 7월 31일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 40,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다. 배당신고일자가 기재되어 있어 배당 절차에 따라 보증금 일부 또는 전부를 변제받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본 물건은 경상남도 진주시 가좌동에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지가 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 건물 전체는 시티프라디움 복합단지 내 상가동에 위치하고 있어 배후 수요가 확보되어 있습니다.

4.2. 주요 임차 현황

* 현재 대상 물건은 'Sk렌트카'로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 대상 물건지 인근에는 경상대학교가 위치하여 대학가 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

* 진주복합터미널 이전 건립 사업이 추진 중으로 향후 유동인구 증가가 예상됩니다.

* 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 주변에 밀집해 있습니다.

* 진주역 인근으로 교통 편의시설 및 숙박시설(호텔, 펜션, 모텔 등)이 다수 위치해 있습니다.

5.2. 교육시설

* 경상국립대학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 상대보호구역으로 지정된 '햇살가득 유치원'이 인근에 있습니다.

5.3. 기타

* 가좌천이 인근에 조성되어 있어 산책로 및 문화거리(볼래로 문화거리)로 활용되고 있으나, 여름철 악취 문제가 제기되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 상 리스크

* 등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리(을1)보다 후순위이거나 말소 예정인 권리로서, 매각으로 인하여 소멸될 것으로 보입니다. 별도로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 명도 관련 리스크

* 현재 임차인 '한 '은 대항력이 없으며, 보증금 40,000,000원에 대한 인수 부담이 없습니다. 배당신고일자(2025-07-31)가 경과하였으므로, 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 주변 시설 관련 리스크

* 최근 기사들에 따르면, 진주시 내동면 일대 쓰레기 매립장 및 향후 건립 예정인 소각장 후보지 부근 지역 주민들이 악취 및 환경 피해에 대한 우려를 표하고 있습니다. 본 물건지와는 직접적인 연관성이 낮으나, 대규모 폐기물 처리 시설 관련 이슈는 지역 전반의 환경 인식에 영향을 줄 수 있습니다.

* 가좌천변 하수 중계펌프장에서 발생하는 악취 문제가 제기되고 있으며, 이는 인근 지역의 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주역 인근의 신축급 근린상가로, 현대적인 건물 외관과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

또한, 등기부상 권리관계가 명확하여 매각 후 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 상태입니다.

현재 임차인은 대항력이 없어 명도 역시 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 인근 가좌천 악취 문제나 장기적으로 진주시의 쓰레기 처리 시설 관련 이슈가 지역 이미지에 미칠 수 있는 잠재적 영향 등을 고려해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 진주역세권 개발의 수혜 지역에 위치

* 2020년 사용승인된 신축급 상가 건물

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음

* 대항력 없는 임차인으로 명도 용이 예상

* 주변 경상국립대학교, 진주복합터미널(예정) 등으로 인한 풍부한 유동인구

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 652,000,000원입니다.

예상 입찰가는 실제 경매 시 현장 분위기, 경쟁 입찰자의 수, 물건의 현재 임대 현황 및 향후 수익성, 지역 부동산 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없는 관계로, 감정가를 기준으로 적정 낙찰률을 적용하여 산정하는 것이 일반적입니다.

철저한 시장 조사를 통해 본 물건의 적정 가치를 평가하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.