나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1308 [1] 울산광역시 울주군 서생면 화산리 91 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 ""무룡마을회관"" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1~3)은 공히 동하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 기호(1)은 묵전 및 일부 현황‘도로’, 기호(2)는 묵전, 기호(3)은 토지임야 및 일부 현황‘도로’로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 약 4~5미터 내외 폭의 포장도로[기호(1,3) 일부 포함]에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) 공히 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이고, 그 중 기호(3)은 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(1)의 남동측 일부 및 기호(3)의 동측 일부는 현황 ‘도로’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상.
2. 기타: 기호(1)의 남동측 일부 및 기호(3)의 동측 일부는 각각 현황 ‘도로’로 개략적 측정되는 바 ‘도로’의 경계 및 면적등에 대해 정확을 요할시 측량하시기 바람.

물건 비고

1.일괄매각, 목록3 토지는 지분매각
2.목록1,2 토지는 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수).
3. 목록1, 3토지 일부의 현황은 '도로'임. 정확한 경계 및 면적은 측량을 요함(감정서참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1308 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 화산리 91

* 용도: 답

* 감정가: 576,740,000원

* 토지면적: 2826.00㎡ (약 854.87평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치: 울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 "무룡마을회관" 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주위환경: 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.

* 도로: 북측으로 약 4~5미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역입니다. 일부 토지(기호3)는 공익용산지 및 보전산지에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 11월 18일 접수된 동부산농업협동조합의 근저당권(390,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 근저당, 임의경매, 가압류 등 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 지상권 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수할 임차보증금은 0원이며, 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 등기부채권 총액: 590,000,000원 (근저당 390,000,000원 + 가압류 200,000,000원)

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 토지 활용: 현황 '답'으로 이용 중이며, 일부 토지는 '도로'로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 무룡마을회관이 인근에 위치하고 있으며, 농경지가 주를 이루는 한적한 지역입니다.

* 교통 편의: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통망은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록1, 2 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매각 허가 결정이 취소되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 현황 도로: 목록1, 3 토지 일부가 현황 '도로'로 이용 중이므로, 정확한 경계 및 면적 확인을 위한 측량이 필요합니다.

* 지분 매각: 본건은 토지 일부 지분 매각이므로, 공유자들과의 관계 및 추후 관리 방안을 신중히 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지 등에 해당하여 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 인근 산업 시설: 서생면 일대 산업단지 및 발전 시설과의 근접성으로 인해 환경 오염 등 잠재적 위험 요소를 고려해야 합니다.

* 임대 관계: 해당 물건의 임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 서생면에 소재한 답(농지)으로, 토지 일부 지분 매각 건입니다. 농지법상의 취득 요건을 충족해야 하며, 일부 현황 도로 부분에 대한 정확한 경계 확인을 위한 측량이 요구됩니다. 주위는 농경지와 단독주택이 혼재되어 있으며, 보전녹지지역 등의 토지 이용 제한이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 도로로 이용 중인 토지 현황을 활용한 개발 가능성 모색

* 인근 지역의 개발 계획 및 미래 가치 상승 가능성

9. 예상 입찰가

* 본건은 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가 576,740,000원을 기준으로 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.