나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1304 [1] 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 54-12 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산감정 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소야정마을 동측인근에 소재하며 주변은 농촌지대로 근린
생활시설, 숙박시설 등이 산재함.

교통상황

일련번호 1은 차량 출입 가능하며 일련번호3,4,5는 일련번호 1을 통해 출입 가능함.

형태 및 이용상태

일련번호1은 자루형지로 남서측부분은 경사진 출입로로 이용중이고 북동측 건부지부분은
평탄함.

일련번호3은 부정형지로 북서측부분은 산지, 남· 동측부분은 대체로 평탄한 나지이며 일부
풀밭임.

일련번호4,5는 부정형지로 대체로 평탄하며 대부분 휴경지임.

인접 도로상태

일련번호1 남측으로 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호3 : 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉) 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>
일련번호4 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호5 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

1) 국가지하수센터 신고내역상 일련번호1 내에 지하수관정이 소재하나 현황 일련번호 3내에 있는 것으로 추정되며 수도계량기와 함께 인접한 덕현리 54-18임야지상에 일부 소재할 수도 있으니 상세위치는 측량을 요합니다.인근주민에 의하면 고장으로 사용중단상태라고하니 경매진행 및 응찰시 상태를 재확인바랍니다.
2) 일련번호3 임야 지상 수목은 토지에 포함하여 평가하고, 일련번호 4,5 전 지상의 소나무, 복숭아 등 수목은 별도 평가합니다.

공부와의 차이

지적도 면적은 공부면적과 유사하나 수치지적도가 아닌 경우에는 지적면적오차가 있을 수 있
으며 지적상세 및 경계확인은 측량을 요하고 평가는 공부면적을 기준으로 하였으니 경매진행
및 응찰시 재확인 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 일련번호 3지상에 컨테이너박스 1개가 소재하며 이전가능합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로 주요 마감은

외벽 : 스톤코트
내부 : 타일, 벽지, 몰탈위 페인트 등 인테리어
창호 : 샤시 등

이용상태

주택(1층 2가구, 2층 2가구).

설비내역

급배수 및 위생설비, 시스템에어컨, 난방설비, LPG설비 등.(내부 미확인)

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

공부면적과 대체로 유사함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 물건(3-1,4-1)포함.
2.목록4,5는 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수)
3.수목(4-1)은 목록4,5 지상에 존재함.
4.제시외 물건(3-1)은 사용가능 여부가 불명하며 상세위치는 측량을 요함(감정서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본사항

사건번호:울산지방법원2025타경1304(1)

소재지:울산광역시울주군상북면덕현리54-12 (신주소: 울산광역시울주군석남로757-5)

용도:다가구주택(건축물대장상단독주택, 1층2가구, 2층2가구)

경매구분:부동산임의경매

채권자:상북농업협동조합

1.2. 면적및감정가

감정가:1,086,299,200원

토지면적:2166.00㎡(약655.22평)

토지지분:2166㎡

건물면적:254.16㎡(약76.88평)

건물지분:254.16㎡

건축물대장상건축면적:127.08㎡, 연면적:254.16㎡

토지제시외면적:0.00㎡

건물제시외면적:0.00㎡

1.3. 매각대상및경매정보

매각대상:토지/건물일괄매각

매각으로소멸되지않는권리:지상권

일괄매각포함사항:제시외물건(3-1, 4-1)

2. 입지조건

2.1. 주변환경및지리적특징

본건은울산광역시울주군상북면덕현리소야정마을동측인근에소재하며, 주변은농촌지대로서근린생활시설및숙박시설등이산재하는지역입니다.

토지중일련번호1은자루형이며남서측부분은경사진출입로로이용중이고북동측건부지부분은평탄한상태입니다.

토지중일련번호3은부정형으로서북서측부분은산지이며, 남측및동측부분은대체로평탄한나지이며일부가풀밭입니다.

토지중일련번호4,5는부정형으로서대체로평탄하며대부분휴경지상태입니다.

2.2. 교통접근성

일련번호1은차량출입이가능하며, 일련번호3,4,5는일련번호1을통해출입이가능합니다.

본건토지남측으로는왕복2차로의도로에접하고있어차량의접근이용이합니다.

2.3. 토지현황및이용상태

토지전체면적2166.00㎡(약655.22평)는자연녹지지역에속하며, 일부구역은가축사육제한구역으로지정되어있습니다.

일련번호3토지는대로1류(폭35m~40m) 저촉, 보전산지, 임업용산지등다양한용도지역및규제에해당됩니다.

2.4. 토지이용계획및제한사항

일련번호1: 자연녹지지역, 가축사육제한구역

일련번호3: 자연녹지지역, 대로1류(폭35m~40m)(저촉), 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지

일련번호4,5: 자연녹지지역, 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

토지및건물등기부등본상, 채권최고액840,000,000원의상북농업협동조합근저당권이말소기준권리이며, 본건경매는상북농업협동조합의임의경매신청에의한것입니다.

3.2. 말소기준권리

토지:2025년01월24일, 상북농업협동조합근저당권(을19)

건물:2025년01월24일, 상북농업협동조합근저당권(을5)

(말소기준권리로서, 해당 권리보다 후순위권리는 매각으로 소멸됩니다.)

3.3. 매각으로소멸되지않는권리

지상권이있는경우매각으로소멸되지않습니다.

3.4. 임차인현황

* RAWALTHAPAALISHA: 전입일자2025-07-07, 대항력없음.

* THAPAJAYRAM: 전입일자2025-07-07, 대항력없음.

* THAPASUPRIM: 전입일자2025-07-07, 대항력없음.

* 김 : 전입일자2019-07-03, 대항력있음. (보증금: 0원, 차임: 0원)

3.5. 인수가능한권리(보증금)

인수보증금합계:0원.

다만, 대항력있는임차인김 의경우보증금및차임이0원으로기재되어있으나, 실제임대차관계및보증금,차임에대한상세확인이필요하며, 금액이미상이라도주의가필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역상권특성

본건은농촌지역에위치하고있으며, 주변에근린생활시설및숙박시설이산재해있는지역입니다. 따라서전형적인도시상권과는다른분위기를가지고있으며, 지역주민을대상으로한소규모점포들의영업이주를이룰것으로보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설및생활환경

본건소재지는울산광역시울주군상북면의농촌지역으로, 주변에산재한근린생활시설, 숙박시설등을이용할수있습니다. 다만, 대규모의편의시설이나의료시설등은차량을이용하여인근읍면으로이동해야할것으로판단됩니다. 주변지역에특정혐오시설이인지되는정보는없습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 대항력있는임차인관련

대항력있는임차인김 의전입일자가2019년07월03일로, 현재까지점유하고있는경우낙찰자가임대차관계를승계해야할가능성이있습니다. 보증금및차임이0원으로기재되어있는부분은매우특이사항으로, 정확한계약조건및사실관계확인이반드시필요합니다.

6.2. 농지취득자격증명필요

토지목록4,5에대해서는매각결정기일까지농지취득자격증명을제출해야하며, 미제출시매수신청보증금이몰수될수있으므로입찰전반드시준비해야합니다.

6.3. 제시외물건및시설관련

* 제시외물건(3-1)은사용가능여부가불명하며, 상세위치는측량을통해확인이필요합니다.

* 일련번호1내에지하수관정이소재하나, 현황일련번호3내에있는것으로추정되며, 고장으로사용중단상태라는인근주민의증언이있습니다. 수도계량기와함께인접임야지상에도일부소재할수있어, 정확한위치및상태확인을위한측량이요구됩니다.

* 일련번호3지상컨테이너박스1개는이전가능합니다.

6.4. 공부와의차이및경계확인

지적도면적과공부면적간에차이가있을수있으며, 지적상세및경계확인을위해서는측량이필요합니다.

6.5. 기타특이사항

* 수목(4-1)은목록4,5지상에존재하며, 별도평가되었습니다.

* 일련번호3임야지상수목은토지에포함하여평가되었습니다.

* 건물및토지의임대관계는미상입니다.

7. 종합의견

본건은울산광역시울주군상북면의토지및다가구주택을일괄매각하는부동산임의경매물건입니다. 감정가는10억원대초반이며, 상당한규모의토지와건물을보유하고있습니다. 다만, 농촌지역의입지특성, 대항력있는임차인의존재, 농지취득자격증명필요성, 제시외물건의불명확성등다양한고려사항이존재합니다. 특히, 대항력있는임차인의보증금및차임이0원으로기재된점은철저한확인이필수적이며, 지하수관정의상태및사용가능여부도주요확인사항입니다.

8. 투자포인트

* 대규모의토지(약655평)와건물(약77평)을일괄매각으로취득할수있는기회입니다.

* 울산광역시에인접한지역으로, 향후지역발전에따른가치상승가능성을탐색할수있습니다.

* 다가구주택으로서, 다가구임대사업또는개별임대사업을통한수익창출이가능합니다.

9. 예상입찰가

예상입찰가는정확한시세조사, 현장답사를통한물건상태파악, 주변부동산시장동향, 명도비용, 인수할수있는권리분석결과, 그리고경매시장의입찰경쟁률등다양한요인을종합적으로고려하여산정해야합니다. 본건의감정가는1,086,299,200원이며, 채권최고액은840,000,000원입니다. 예상입찰가는감정가를기준으로하되, 위에서언급된다양한변수들을고려하여신중하게결정해야합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.