나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31583 [1] 대구광역시 달서구 이곡동 1194-2 성서창신맨션 202동 12층1207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 '대구와룡초등학교' 남측 인근에 위치하는 “성서창 신맨션 제202동 제12층 제1207호” 단위세대로서, 부근일대는 대단위 아파트단지, 단독주 택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 대구도시철도2호선 '성서산업단지역’ 및 시 내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 중 제12층 제1207호 단위세대로서 - 외벽 : 몰탈위 페이팅 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, - 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 발신설비, 난방설비, 승강기설비(600kg, 7인승) 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 “아파트 건부지”로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복 6차선의 포장도로, 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접 합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로2류(폭 30m~35m) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(세 부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구기 타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31583 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 이곡동 1194-2 성서창신맨션 202동 12층1207호

용도: 아파트

감정가: 127,000,000원

토지면적: 32.54㎡ (약 9.84평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 '대구와룡초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 대구도시철도 2호선 '성서산업단지역' 및 시내버스 승강장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리(갑7, 2025-07-24 접수)보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 등기부등본상 을구 11번 순위로 주택임차권(이 등기, 2024-07-15 접수)이 등기되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. (임대차보증금 150,000,000원, 전입일 2022-07-05, 확정일자 2022-06-20)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-14

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상인 임차인으로, 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원 (주의: 물건명세서상 150,000,000원 인수 가능성 명시)

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 위임)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-05

* 확정일자: 2022-06-20

* 배당신고일자: 2024-07-15

* 대항력: 있음

* 권리분석: 해당 임차인은 대항력과 확정일자를 갖추고 있으며, 보증금 1억 5천만 원은 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다.

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 을구 순위 11번 임차권등기(2024.7.15. 등기, 임대차보증금 1억 5천만 원, 전입일 2022.7.5., 확정일자 2022.6.20.)가 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약: 소유권 이전 등기 내역이 있으나, 매각으로 모두 말소될 예정입니다 (말소기준권리: 강제경매).

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 이곡동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 주변에 '성서산업단지역'이 있어 산업단지 종사자들의 배후 수요도 일부 기대할 수 있습니다.

* 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 충족됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 대구와룡초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통시설: 대구도시철도 2호선 '성서산업단지역' 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스를 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 최우선 리스크: 대항력 있는 선순위 임차인 이 의 보증금 150,000,000원 인수 가능성입니다. 해당 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 부담해야 합니다. 이는 감정가(127,000,000원) 및 최근 실거래가(130,000,000원 ~ 140,000,000원)를 초과하는 금액이므로, 인수 시 상당한 금전적 손실이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 박 의 보증금 및 차임 미상으로 인한 위험: 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 추가 확인이 요구됩니다.

* 건물 노후화: 1994년 사용승인된 아파트로, 향후 유지보수 및 재건축/리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색으로는 혐오시설이 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구 달서구 역세권 아파트 단지 내 위치하며, 교육 및 교통 환경이 양호하여 실수요자에게 매력적인 조건들을 갖추고 있습니다.

* 그러나 선순위 임차인의 보증금 1억 5천만 원을 낙찰자가 인수해야 할 높은 가능성이 존재하며, 이는 본 물건의 투자 가치를 크게 하락시키는 요인입니다. 보증금 인수 시 예상되는 총 매입 비용이 시장가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트 물건으로, 실수요자 관점에서의 접근이 가능합니다.

* 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* (주의: 보증금 인수 리스크를 감안할 때, 일반적인 투자 포인트로 보기 어려움. 투자 시에는 순수 투자금 회수 가능성보다는, 명도 및 임차인과의 협상 리스크를 면밀히 검토해야 함.)

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 4월, 11층 매물: 130,000,000원

* 2026년 4월, 8층 매물: 130,000,000원

* 2026년 4월, 3층 매물: 140,000,000원

* 최근 3개월간 실거래가 평균: 약 133,333,333원

* 본 물건의 감정가는 127,000,000원입니다.

* 본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 최근 실거래가 수준을 고려하여 산정합니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가를 135,000,000원 으로 제안합니다.

* (중요 주의사항): 상기 예상 입찰가는 최근 시장 가격을 반영한 금액이며, 만약 대항력 있는 선순위 임차인 이 의 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다면, 총 매입 비용은 다음과 같이 됩니다:

* 총 예상 매입 비용 = 예상 입찰가 + 인수 보증금

* 총 예상 매입 비용 = 135,000,000원 + 150,000,000원 = 285,000,000원

* 이는 최근 실거래가(130,000,000원 ~ 140,000,000원)를 훨씬 초과하는 금액으로, 보증금 인수 시 상당한 손실이 예상됩니다. 따라서 본 물건은 보증금 인수 여부 및 금액에 대한 완벽한 확인 없이는 입찰을 재고해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.