나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31577 [1] 경상북도 성주군 월항면 대산리 878 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 성주읍 삼산리 소재 ""성주소방서"" 북동측 인근에 위치하며, 부근
일대는 단독주택, 중소규모의 공장, 창고시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 33번국도가 소재하는 등 제반교통사정은 대체로
보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 토지로서 동측 하향 완경사지에 위치하나, 자체지반은 대체로 평탄하며,
상업용 건부지로 이용중입니다.

기호(3) : 부정형의 토지로서 동측 하향 완경사지에 위치하나, 자체지반은 평탄하며,
주차장부지로 이용중입니다.

기호(4,5) : 부정형의 토지로서 북측 및 동측 인접지 대비 대체로 등고 평탄하며,
농경지(답)로 이용중입니다.

기호(6,7) : 부정형의 토지로서 동측 하향 완경사지이며, 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1,3) : 남측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접합니다.

기호(4,5) : 북동측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로와 접합니다.

기호(6,7) : 본건이 폭 3~4미터의 포장도로 일부입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>입니다.

기호(3,7) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>입니다.

기호(4) : 계획관리지역 , 농림지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>입니다.

기호(5) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>입니다.

기호(6) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

본건 토지 중 공부상 지목이 기호(1) '전', 기호(6) '임야', 기호(7) '전'이나, 현황은
기호(1) '대', 기호(6,7) '도로' 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다.
(2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로서,
(사용승인일 : 2010.08.05)
- 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트 등 마감,
- 내벽 : 도기질타일 및 벽지도배, 타일, 인테리어치장 등 마감,
- 바닥 : 자기질타일 및 석재타일, 장판지, 콘크리트 등 마감,
- 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

기호(2) : 숙박시설(여관)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 객실관리설비 및 난방설비 등이
되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다.
(2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함
공부상 지목이 목록1은 '전', 목록6은 '임야', 목록7은 '전'이나 현황은 목록1 '대', 목록6 및 7은 '도로'임
목록2건물 옥상 소재 옥탑(계단실 및 물탱크실)은 본건 건물에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 상세 정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31577 (1)

* 소재지: 경상북도 성주군 월항면 대산리 878 (도로명 주소: 경상북도 성주군 주산로 236-9)

* 토지 면적: 2217.00㎡ (약 670.64평)

* 건물 면적: 630.96㎡ (약 190.89평)

* 제시외 건물 면적: 120.00㎡ (약 36.30평)

* 용도: 숙박시설 (여관)

* 감정가: 1,405,612,100원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

* 채권자: 고산농업협동조합

* 주요 특이사항: 공동담보, 공부상 지목과 현황 불일치, 건물 옥탑 포함 평가.

1.2. 입지조건

* 주위 환경: 경상북도 성주군 월항면 대산리에 위치하며, 주변 일대는 단독주택, 중소규모 공장, 창고시설, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 접근성: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 33번 국도가 소재하여 제반 교통 사정은 대체로 보통입니다.

* 토지 현황:

* 기호(1) 토지: 부정형, 동측 하향 완경사이나 자체 지반은 대체로 평탄하며 상업용 건부지로 이용 중입니다. (공부상 지목: 전, 현황: 대)

* 기호(3) 토지: 부정형, 동측 하향 완경사이나 자체 지반은 평탄하며 주차장 부지로 이용 중입니다. (공부상 지목: 전)

* 기호(4,5) 토지: 부정형, 북측 및 동측 인접지 대비 대체로 등고 평탄하며 농경지(답)로 이용 중입니다. (공부상 지목: 농림지역)

* 기호(6,7) 토지: 부정형, 동측 하향 완경사이며 도로로 이용 중입니다. (공부상 지목: 임야, 전, 현황: 도로)

* 인접 도로:

* 기호(1,3) 토지: 남측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접합니다.

* 기호(4,5) 토지: 북동측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로와 접합니다.

* 기호(6,7) 토지: 본 건이 폭 3~4미터 포장도로의 일부를 구성합니다.

* 토지 이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 농림지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등 다양한 지역 및 지구에 속해 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 경매 유형: 부동산 임의경매

* 말소기준권리: 2022년 4월 20일 접수된 고산농업협동조합의 근저당권 (을14, 채권액 1,044,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 후순위의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 1,295,462,364원입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (임대관계 미상)

* 특이사항: 채권 총액이 감정가보다 높은 편이며, 여러 기관에서 가압류 및 압류가 설정되었던 이력이 있습니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 단독주택, 소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 숙박시설(여관) 운영에 있어 주변 환경과의 조화 및 지역 경제 활동 인구의 수요를 고려해야 합니다.

* 주요 접근성: 33번 국도와 인접하여 외부에서의 접근은 용이합니다.

* 상업 시설: 주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 이용 시 33번 국도를 통해 인근 지역으로의 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 자세히 파악되지 않았습니다.

* 주변 시설: 성주소방서가 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 주변에 공장 및 창고시설이 혼재되어 있어 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 공부상 지목과 현황 불일치: 일부 토지의 지목이 '전', '임야'이나 현황은 '대', '도로'로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 이용 계획 수립이나 건축 허가 등에서 복잡성을 야기할 수 있으며, 이에 대한 법적 검토 및 정리가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미확인: 임차인 인수 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 임대차 현황이 미상으로 파악됩니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 복잡한 권리관계의 잔존 가능성: 모든 권리가 소멸될 예정이나, 경매 절차 진행 중 추가적인 압류나 가압류가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 규제: 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역 등 다양한 규제로 인해 토지의 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 성주군 월항면에 소재한 숙박시설(여관)로, 감정가는 14억 5백만원입니다. 토지 2,217㎡, 건물 630.96㎡에 제시외 건물 120㎡까지 일괄 매각 대상입니다. 주변은 주택, 공장, 농경지가 혼재되어 있으며, 33번 국도 인접으로 교통은 편리한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금도 없습니다. 다만, 공부상 지목과 현황이 다른 토지가 있고, 임대 관계가 미상인 점은 주의해야 할 부분입니다. 다양한 토지 이용 규제 또한 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 일괄 매각을 통한 토지 및 건물 동시 활용 가능.

* 숙박시설 운영 또는 리모델링을 통한 부가 가치 창출 잠재력.

* 제시외 건물 포함으로 추가 공간 활용 용이.

* 권리 관계가 명확히 정리될 경우, 안정적인 부동산 투자 기회.

1.9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 반드시 필요합니다.

* 최근 주변 유사 부동산의 실거래가 및 시세 조사.

* 현장 방문을 통한 건물 상태, 내부 시설, 입지 환경 등 세부 사항 확인.

* 토지 지목/현황 불일치 관련 법규 검토 및 예상되는 추가 비용 산출.

* 명도 진행 시 예상되는 비용 및 기간 산정.

* 해당 숙박시설의 영업 현황 및 수익성 분석.

감정가 14억 5백만원을 기준으로, 상기 조사 결과에 따라 보수적인 접근으로 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중한 검토가 필요할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.