나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10623 [1] 경상북도 경주시 조양동 657-11 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오감정 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 조양동 소재 "효소왕릉" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경 지, 국도변 근린생활시설, 후면 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 자체지반 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 나지 상태임. 기호(3): 일부 남측 하향경사를 이루는 부정형의 토지로서, 나지 상태임. 기호(4): 대체로 자체 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지임. 기호(6): 대체로 자체 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공업기타 건부지임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북동측으로 왕복4차선 포장도로와 접합. 기호(2): 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 접근가능함. 기호(3): 본건 남측으로 폭 약 4M 포장도로와 접합. 기호(4): 본건 북서측으로 폭 약 4M 포장도로와 접합. 기호(6): 본건 북동측으로 왕복4차선 포장도로 및 남측으로 폭 약 4M 포장도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,6): 자연녹지지역, 특화경관지구, 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 가축사육제한구 역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환 경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 기호(2,3): 자연녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 기호(4): 자연녹지지역, 자연취락지구, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일 부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유 산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 본건 기호(4,6) 지상에 이동 가능한 컨테이너 수개동이 소재함. 본건 토지는 인접필지와의 경계가 명확하지 않은 상태인 바, 본건의 정확한 위치 및 인접지(도로)와의 경계구분 등 정확한 경계확정을 위해서는 측량이 필요한 것으로 판 단되니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

5(가): 일반철골구조 티150불연판넬지붕 단층건(사용승인일자: 13.09.27)으로서, 벽체: 샌드위치판넬 및 일부 무벽체. 바닥: 콘크리트 위 하드너, 일부 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호. 7(나): 경량철골조 티150준불연판넬지붕 단층건(사용승인일자: 13.09.27)으로서, 벽체: 샌드위치판넬 및 일부 무벽체. 바닥: 콘크리트 마감. 창호: 샤시 창호.

이용상태

5(가): 근린생활시설. 7(나): 공장.

설비내역

5(가): 위생, 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 건물 기호7(나)는 의뢰목록상 "일반철골구조"이나, 실제 "경량철골조"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 본건 건물에 도장실(spray booth), 리프트, 방진설비 등 기계설비가 소재하나, 평가 목적 등을 고려하여 평가외하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함
2. 지상 컨테이너 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

* 2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 조양동 소재 "효소왕릉" 남서측 인근에 위치함.

부근은 농경지, 국도변 근린생활시설, 주택 등으로 형성되어 있음.

* 2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근성을 고려할 때 대중교통 여건은 무난한 편임.

* 2.3. 토지 이용 현황

토지는 대체로 등고평탄한 부정형의 나지 상태 및 상업용, 공업용 건부지로 이용되고 있음.

* 2.4. 도로 상황

본건 북동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합하며, 남측 및 북서측으로 폭 약 4M 포장도로와 접합함. 일부 토지는 인접 필지를 경유하여 접근 가능함.

* 2.5. 토지 이용 계획 및 제한

자연녹지지역, 특화경관지구, 광로1류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 자연취락지구 등에 해당함.

3. 권리분석

* 3.1. 권리 순위 및 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 12월 4일 접수된 수협은행 근저당 (을22, 2,820,000,000원)임.

본 경매물건은 임의경매로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

* 3.2. 인수되는 권리

제시된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 3.3. 임차인 현황 및 분석

총 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수하지 않아도 됨.

* 김송만: 보증금 50,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입/확정 2022.05.30. 대항력 없음.

* 박금숙: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021.04.26. 대항력 없음.

* 정창건: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2013.05.02. 대항력 있음. (보증금이 0원이므로 인수 부담은 없음)

* 3.4. 등기부 현황 요약

총 채무 금액은 약 61.4억원 수준이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

4. 상권분석

* 4.1. 지역적 특성

경주시 조양동의 공업 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치함.

"효소왕릉" 인근으로 역사문화환경보존지역에 해당하여 개발 제한이 있을 수 있음.

* 4.2. 건물 용도 및 활용 가능성

주요 건물은 공장(정비공장) 및 제1종 근린생활시설로 활용되고 있으며, 일괄 매각 대상임.

향후 공장 또는 관련 시설, 근린생활시설 등으로 활용 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

* 5.1. 주변 시설

인근에 농경지가 분포하고 있으며, 국도변을 따라 근린생활시설 및 주택이 위치함.

"효소왕릉"이 인근에 있어 문화적 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(정창건)이 존재하나, 보증금이 0원이므로 인수 부담은 없음.

* 6.2. 토지 경계 문제

토지 경계가 명확하지 않은 상태로, 정확한 경계 확정을 위해 측량이 필요함.

* 6.3. 건축물 공부와의 차이

건물 7(나)의 구조가 의뢰목록과 실제가 상이함(일반철골조 vs 경량철골조).

* 6.4. 제시외 건물 및 물건

제시외 건물 17.60㎡는 포함되나, 지상 컨테이너는 매각 제외 대상임.

* 6.5. 권리 순위 및 채무 총액

높은 채무 총액(약 61.4억원)은 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있음.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부 요약상 해당 지상권(을23)은 말소 예정으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 조양동에 위치한 공장 및 근린생활시설로, 일괄 매각 대상임.

토지 경계 불명확, 건축물 공부와의 차이, 제시외 컨테이너 매각 제외 등 몇 가지 유의사항이 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수 등으로 권리상 큰 문제는 없어 보임.

주변 개발 현황 및 향후 지역 가치 상승 가능성을 면밀히 검토할 필요가 있음.

제공된 정보 내에서 인근에 혐오시설은 확인되지 않았음.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 인수 부담 없음.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 활용 가치가 높음.

* 공장 및 근린생활시설로서 다양한 용도로 활용 가능.

* 경주 지역 개발 가능성에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 3,015,731,400원을 기준으로, 현장 조사 및 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정이 가능합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 수익률 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.