나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10628 [1] 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 53 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 건천읍 대곡리에 소재하는 속칭 ""갈말마을"" 내에 위치하는
부동산으로서, 부근 일대는 자연부락 내 농가주택, 마을주변의 농경지, 임야 등으로
형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 소형차량 및 농기계의 출입 가능한 상태이며, 간선도로와 거리, 인근취락과 거리
등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(2,3): 완경사지대 내 부정형의 토지로서 ""답""으로 이용중입니다.
기호(4): 완경사지대 내 사다리형의 토지로서 ""단독주택 건부지""로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(2): 본건 북측으로 폭 약 2.5미터 내외의 포장농로와 접합니다.
기호(3): 본건 남측으로 폭 약 2.5미터 내외의 포장농로와 접합니다.
기호(4): 본건 남동측으로 폭 약 2.5미터 내외의 마을안길 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2~4): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1-가): 목조 강판개량지붕 단층 건물로서[사용승인일:1934년]
외벽: 세멘몰탈 마감,
내벽: 벽지 마감,
바닥: 장판지 마감,
창호: 목재창호입니다.

기호(1-나): 목조 세멘기와지붕 단층 건물로서[사용승인일:1934년]
내.외벽: 황토 마감,
바닥: 세멘몰탈 및 장판지 마감,
창호: 목재창호입니다.

이용상태

기호(1-가): 단독주택
기호(1-나): 창고

설비내역

기호(1-가)건물은 급.배수설비 및 유류온수보일러에 의한 난방설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 부합물이 있으나, 토지에 미치는 영향은 미미합니다.

공부와의 차이

기호(1-가): 공부상 지붕은 ""목조 후형기와지붕""이나, 실제 ""강판개량지붕""입니다.
기호(1-나): 공부상 지붕은 ""목조 후형기와지붕""이나, 실제 ""세멘기와지붕"" 이며,
공부상 용도는 ""주택""이나 실제 ""창고""로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 기 타: 없습니다.
2) 임대관계: 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 공유자 우선매수권 있음(행사제한 1회)
2. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10628 (1)

소재지: 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 53 (신주소: 경상북도 경주시 대곡갈밭길 28-9)

용도: 단독주택 및 창고

감정가: 18,625,720원

토지면적: 363.64㎡ (약 110.0평)

토지지분: 90.9090875㎡ (약 27.5평)

건물면적: 40.66㎡ (약 12.3평)

건물지분: 10.16㎡ (약 3.1평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사OOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 건천읍 대곡리에 소재하는 속칭 "갈말마을" 내에 위치하며, 부근 일대는 자연부락 내 농가주택, 마을 주변의 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 소형차량 및 농기계의 출입이 가능하며, 간선도로 및 인근 취락과의 거리를 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

1.2. 3. 인접 도로상태

기호(2) 토지는 북측으로 폭 약 2.5미터 내외의 포장농로와 접합니다.

기호(3) 토지는 남측으로 폭 약 2.5미터 내외의 포장농로와 접합니다.

기호(4) 토지는 남동측으로 폭 약 2.5미터 내외의 마을안길 포장도로와 접합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 매각물건 명세

토지 및 건물에 대한 지분 매각입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 명시되지 않음)

1.3. 2. 등기부 요약

말소기준권리: 2025년 7월 29일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 6번 임동렬 지분강제 경매개시결정 등기입니다.

토지 등기부 요약:

* 1993-08-27: 소유권 이전 (임영택)

* 2025-05-13: 소유권 이전 (임동련 외 3명, 상속)

* 2025-07-29: 6번 임동렬 지분 강제 경매개시결정 (말소기준권리)

건물 등기부 요약:

* 2025-05-13: 소유권 보존 (임동련 외 3명)

* 2025-07-29: 1번 임동렬 지분 강제 경매개시결정 (말소기준권리)

등기부 채권 총액: 0원 (제시된 정보 기준)

1.3. 3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본 건과 관련하여 조사된 임차인은 없습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

본건이 소재한 대곡리 갈말마을은 농업 위주의 자연부락으로, 주거 형태는 농가 주택이 주를 이룹니다. 상업 시설이 밀집한 지역이 아니므로, 일반적인 상권 분석보다는 해당 지역의 특성을 고려해야 합니다.

1.4. 2. 상업 활동

지역 주민을 대상으로 하는 소규모 편의 시설이 있을 수 있으나, 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역으로 보기는 어렵습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주변 시설

본건은 농촌 지역에 위치하여 주변에 대규모 편의 시설이나 문화 시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설은 인근 마을 또는 건천읍 소재지에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 2. 교통 접근성

소형 차량 및 농기계의 진입은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 높지 않을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 공유자 우선매수 신고

공유자가 본 건에 대해 우선매수 신고를 하였으며, 행사 제한 1회 조건이 있습니다. 이는 낙찰 후 공유자가 최고가매수신고액과 동일한 금액으로 매수할 수 있음을 의미합니다.

1.6. 2. 지분 매각

본 건은 토지와 건물 전체가 아닌 일부 지분(1/4)만 매각되므로, 단독 소유권 행사가 불가하며, 공유자와의 관계 및 향후 협의가 중요합니다.

1.6. 3. 재매각

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었음을 시사합니다. 매수 신청 보증금은 최저 매각 가격의 20%입니다.

1.6. 4. 공부와의 차이

* 기호(1-가) 건물 (단독주택): 공부상 지붕은 "목조 후형기와지붕"이나, 실제는 "강판개량지붕"으로 되어 있습니다.

* 기호(1-나) 건물 (창고): 공부상 지붕은 "목조 후형기와지붕"이나, 실제는 "세멘기와지붕"이며, 공부상 용도는 "주택"이나 실제 "창고"로 이용 중입니다.

1.6. 5. 임대 관계

기타 참고 사항에 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재할 경우 인수 여부 및 보증금/차임 관련 불확실성이 있습니다. (현재까지 인수 보증금은 0원으로 확인됨)

1.6. 6. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부 제한), 역사문화환경보존지역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 7. 건물 노후

건물의 사용승인일이 1934년으로 매우 노후되어 있어, 재건축 또는 리모델링 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 소재의 자연부락 내 농가주택 및 토지 지분 매각 물건입니다. 감정가는 18,625,720원으로, 토지 90.91㎡, 건물 10.16㎡의 지분이 경매 대상입니다. 본 건은 공유자 우선매수 신고, 지분 매각, 재매각 등의 특징을 가지고 있으며, 건물 공부와 실제 현황 간의 차이, 노후된 건물 상태, 임대 관계 미상 등의 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 높아 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 소액으로 토지 및 주택 지분을 취득할 수 있는 기회입니다.

* 재매각 물건으로 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 건천읍은 경주시 내륙 지역으로, 향후 지역 발전 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 18,625,720원이며, 이는 지분 매각 물건에 대한 평가액으로 판단됩니다. 재매각 절차 진행과 공유자 우선매수권 존재, 건물 노후도 등을 고려할 때, 입찰 참여 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 재매각 물건의 최저 입찰가는 직전 최저 매각 가격에서 일정 비율(예: 70~80%)로 낮아지게 됩니다. 하지만 본 건의 경우, 공유자 우선매수권의 존재로 인해 외부 입찰자들의 참여가 제한적이거나, 입찰가 상승이 제한될 가능성이 높습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가(18,625,720원)를 기준으로 보수적으로 책정하며, 지분 매각의 불확실성과 공유자의 우선 매수권을 감안하여 감정가의 70%~90% 수준인 약 13,000,000원 ~ 16,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태 및 주변 시세를 재확인하고, 공유자와의 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.