나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10628 [1] 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 53 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10628 [1] 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 53 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경10628
• 주소: 경상북도 경주시 건천읍 대곡갈밭길 28-9
• 용도: 단독주택

경주지원 경매2계 2025타경10628 | 소재지: 경상북도 경주시 건천읍 대곡갈밭길 28-9 | 감정가: 18,625,720원 | 최저가: 9,127,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 경주지원 2025타경10628 (1)

* 소재지: 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 53

* 용도: 단독주택

* 감정가: 18,625,720원

* 토지면적: 363.64㎡ (약 110.00평)

* 토지지분: 90.9090875㎡ (약 27.49평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 40.66㎡ (약 12.30평)

* 건물지분: 10.165㎡ (약 3.07평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 지분 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공유자우선매수신고

* 주의사항: 일괄매각, 공유자 우선매수권 있음 (행사 제한 1회)

1.2. 감정평가 요약

* 토지감정요항표

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경주시 건천읍 대곡리 소재 ""갈말마을"" 내에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 자연부락입니다.

* 교통상황: 소형 차량 및 농기계의 출입이 가능하며, 간선도로 및 인근 취락과의 거리는 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 기호(2,3) 토지는 완경사지대의 부정형으로 ""답""으로 이용 중이며, 기호(4) 토지는 완경사지대의 사다리형으로 ""단독주택 건부지""로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 기호(2) 토지는 북측으로 약 2.5미터 농로, 기호(3) 토지는 남측으로 약 2.5미터 농로, 기호(4) 토지는 남동측으로 약 2.5미터 마을안길 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지(기호 2~4)는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부 제한(200)), 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

* 제시목록 외의 물건: 없습니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

* 건물감정평가요항표

* 건물의 구조:

* 기호(1-가): 목조 강판개량지붕 단층 건물 (사용승인일: 1934년). 외벽 세멘몰탈, 내벽 벽지, 바닥 장판지, 창호 목재.

* 기호(1-나): 목조 세멘기와지붕 단층 건물 (사용승인일: 1934년). 내.외벽 황토, 바닥 세멘몰탈 및 장판지, 창호 목재.

* 이용상태:

* 기호(1-가): 단독주택

* 기호(1-나): 창고

* 설비내역: 기호(1-가) 건물은 급배수 및 유류온수보일러 난방 설비가 되어 있습니다.

* 부합물 및 종물: 본건 지상에 부합물이 있으나 토지에 미치는 영향은 미미합니다.

* 공부와의 차이:

* 기호(1-가): 공부상 지붕은 ""목조 후형기와지붕""이나, 실제는 ""강판개량지붕""입니다.

* 기호(1-나): 공부상 지붕은 ""목조 후형기와지붕""이나, 실제는 ""세멘기와지붕""이며, 공부상 용도는 ""주택""이나 실제 ""창고""로 이용 중입니다.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 건천읍 대곡리, 속칭 '갈말마을' 내에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 자연부락 내 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 조용한 농촌 생활 환경을 제공합니다.

소형 차량 및 농기계의 접근이 가능한 마을안길과 접하고 있어 차량 통행은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 간선도로와의 접근성은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

인근에는 농경지와 주거 시설이 주를 이루며, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 제한적입니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 건천읍 대곡리 인근에 쓰레기 소각장 건설 논의가 있었던 점을 고려할 때, 지역 특성상 유사 시설의 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.4. 권리분석

본건은 경주시 지원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

매각 대상은 토지 및 건물에 대한 지분입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOO이며, 해당 채권자의 신청에 의해 경매가 개시되었습니다.

본건은 일괄매각으로 결정되었습니다.

주의해야 할 점은 공유자우선매수신고가 있었고, 공유자 우선매수권이 존재한다는 것입니다. 다만, 해당 권리 행사가 1회 제한되었음을 유의해야 합니다. 이는 경매 절차에서 다른 공유자가 최고가 매수인의 지위를 우선적으로 취득할 수 있는 권리를 행사할 수 있음을 의미하며, 입찰 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 경주시 건천읍 대곡리 일대는 농업 및 주거 기능이 중심인 자연부락 지역입니다.

인근에 대규모 상업 시설이나 발달된 상권은 형성되어 있지 않아, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근 건천읍 소재지나 경주 시내로 이동하여 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

지역 특성상 상업적 가치보다는 전원생활 또는 농업 관련 목적에 더 부합하는 입지입니다.

1.6. 생활정보

본건은 조용하고 한적한 농촌 마을에 자리 잡고 있어, 복잡한 도시 생활에서 벗어나 여유로운 전원생활을 원하는 분들에게 적합한 환경입니다.

건축물은 1934년에 사용승인되어 역사적인 가치를 가질 수 있으나, 동시에 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 필요성을 내포하고 있습니다.

교통은 소형 차량 및 농기계의 진입은 용이하나, 대중교통 이용은 제한적이며, 생활 편의시설 접근을 위해서는 차량이 필수적일 수 있습니다.

가축사육제한구역에 포함되어 있어 신규 축사 신축 등은 제한될 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건물의 높은 노후도(1934년 준공)로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성입니다.

본건은 토지와 건물 지분으로 매각되므로, 소유권이 분할되어 있어 향후 활용이나 재산권 행사에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다. 공유자 우선매수권 행사가 제한되었더라도, 공유 관계는 여전히 존재합니다.

공부상 건물 현황과 실제 이용 현황(지붕 재질, 용도)의 차이가 존재하여, 추후 건축물 대장 정정 등 행정적인 절차가 필요할 수 있습니다.

농촌 지역의 특성상 기본적인 인프라(병원, 대형마트, 문화시설 등) 접근성이 떨어질 수 있습니다.

토지가 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 경매 물건은 경주시 건천읍의 한적한 농촌 마을에 위치한 단독주택 및 창고 건물의 지분입니다.

오랜 건축 연혁과 지분 매각이라는 특수성을 고려할 때, 일반적인 투자 대상으로는 신중한 접근이 필요합니다.

조용한 전원생활을 희망하는 실수요자나, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 염두에 둔 투자자에게는 검토의 여지가 있습니다.

공유자 관계 및 권리 분석을 철저히 하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

경주 지역의 문화적 가치와 자연환경을 활용한 귀촌 및 전원생활 목적의 부동산으로 잠재력이 있습니다.

장기적인 관점에서 토지의 가치 상승 가능성과 함께, 향후 건물 리모델링 또는 신축을 통한 부가가치 창출을 기대할 수 있습니다.

지분 매각 물건이라는 점을 이용하여, 상대적으로 낮은 초기 투자 비용으로 경주 지역 토지에 대한 관심을 확보할 수 있습니다. 추후 공유물 분할 협의 등을 통해 단독 소유권을 확보하거나, 다른 공유자와의 협력을 통해 개발 시너지를 낼 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

경주지원 경매2계