나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8705 [1] 대구광역시 수성구 지산동 1015-15 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 ""대구남양학교"" 북측 인근에 위치하며 부근일대는 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스승강이 소재하는 등 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄한 주거용 건부지임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(개나리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남양학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991}확인

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 후첨 ""건물 감정평가요항표"" 참조.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층건으로서,
-외벽: 외장타일 등 마감,
-내벽: 벽지, 타일 등 마감,
-바닥: 강마루, 타일 등 마감,
-창호: 샷시이중창호임.

이용상태

1층: 계단실, 주차장,
2~4층: 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

2~4층 부분 위생 및 급배수설비 되어있으며, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8705 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 수성구 지산동 1015-15

용도: 다가구주택

토지 면적: 359.70㎡ (약 108.8 평)

건물 면적: 617.39㎡ (약 186.8 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건축물 정보:

주용도: 단독주택 (다가구주택/13가구)

사용승인일: 2017년 4월 21일

층수: 지상 4층

구조: 철근콘크리트구조

1.3. 가격 정보

감정가: 1,536,805,260원

특이사항: 공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 대구광역시 수성구 지산동 소재 "대구남양학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 가장형이며 인접지와 대체로 등고 평탄한 주거용 건부지입니다.

남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

제1종일반주거지역입니다.

가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다.

상대보호구역(개나리유치원, 남양학교)으로 지정되어 있습니다.

<추가 기재사항>(하천)은 건설과(666-2922, 2991) 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전: 김효철 (2016-10-26)

근저당: 의성중부농업협동조합 (2016-10-26, 말소)

근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2017-04-24, 말소)

임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2025-07-22, 말소)

토지 등기부 채권 총액: 996,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 1,266,000,000원

3.2. 말소기준권리

건물 등기부상 을1 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 2017-04-24 접수)이 말소기준권리입니다.

3.3. 임차인 현황

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

김 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-07-18, 확정 2019-06-24, 배당신고 2025-09-18.

김 : 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2021-04-06, 확정 2021-04-06, 배당신고 2025-09-02.

한국토지주택공사 (301호, 김 ): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-10-30, 확정 2023-10-10, 배당신고 2025-10-10.

노 : 보증금 20,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2021-10-19, 확정 2021-10-19, 배당신고 2025-07-11.

대구도시개발공사 (202호, 이 ): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-12-04, 확정 2018-11-22, 배당신고 2025-09-25.

대구도시개발공사 (202호, 이 ): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-24, 확정 2023-10-10, 배당신고 2025-09-25.

시개발공사 (203호, 추 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-11-24, 확정일자 및 배당신고일자 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

박 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-27, 확정 2021-07-30, 배당신고 2025-09-09.

한국토지주택공사 (502호, 손 ): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-05-30, 확정 2018-05-28, 배당신고 2025-10-10.

신 : 보증금 60,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2019-02-12, 확정 2019-01-23, 배당신고 2025-09-08.

한국토지주택공사 (503호, 이 ): 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-20, 확정 2023-06-21, 배당신고 2025-10-10.

조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-06-19, 확정일자 및 배당신고일자 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

하 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2025-07-31, 확정 2025-07-31, 배당신고 2025-09-24.

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단독주택 및 다가구주택이 밀집한 주거 지역으로, 일부 근린생활시설이 존재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

4.2. 개발 가능성

제1종일반주거지역으로, 향후 재건축 또는 증축 시 용적률 활용 가능성이 있습니다. (건축법 등 관련 법규 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

대구남양학교, 개나리유치원과 인접해 있으며, 해당 학교들은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 시설

혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

다수의 임차인이 존재하며, 일부 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되거나 확정일자, 배당신고일자 정보가 누락되어 있어 권리 관계 확인이 더욱 중요합니다.

특히, 시개발공사(203호, 추 ) 및 조 임차인은 보증금이 0원이고 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로, 이들의 대항력 유무 및 법적 지위에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

일부 임차인의 배당신고일자가 임의경매 개시일자(2025-07-22) 이후로 기재된 사례(예: 노재우 2025-07-11, 하성경 2025-07-31)가 있어, 배당을 받지 못할 가능성이 있습니다.

6.2. 법적/물리적 제약

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 용도지역 및 지구 제한이 있습니다.

6.3. 기타 확인 사항

토지 이용 계획상 "(하천)" 관련 사항은 건설과 확인이 필요합니다.

건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 수성구 지산동에 위치한 다가구주택으로, 안정적인 주거지역 내에 자리하고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되며, 감정가는 약 15.37억원입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 다수의 임차인이 존재하고 일부 정보 누락이 있어 권리 분석 및 명도 과정에서 주의가 요구됩니다. 주변 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 편이며, 13가구의 주택으로 운영 시 수익 창출 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 취득 용이.

* 대항력 없는 다수의 임차인으로, 명도 관련 리스크는 상대적으로 낮은 편 (단, 일부 임차인 정보 확인 필요).

* 13가구의 다가구주택으로, 체계적인 임대 관리를 통해 안정적인 월세 수익 기대.

* 제1종일반주거지역으로, 장기적으로는 재건축/증축 등 개발 잠재력 고려 가능.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 현장 조사 및 상세 시세 분석이 포함되지 않아 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되지만, 본 물건의 경우 임차인 현황, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 복잡한 임차인 관계 및 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.