나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8745 [1] 경상북도 영천시 봉동 805 봉동 선원가와인 아파트 103동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 봉동 소재 ""도남농공단지"" 북측 인근에 위치하는 구분건물(아파트,
""봉동 선원가와인 아파트"" 제103동 제4층 제401호)로서 부근 일대는 각종 공장, 단독주택 및
근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반 차량 출입 가능하며, 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 기타지붕 15층 건물 중 제4층 제401호 단위세대로서,
외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 실내 바닥재 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체 지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 북동측으로 폭 약 8미터 내외, 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(※해당 지구단위계획에 대하여 반드시 도시계획과에
문의하시기 바람), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-07-15)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(변경(2009.12.16))(접합) 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종
사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8745 (1)

* 소재지: 경상북도 영천시 봉동 805 봉동 선원가와인 아파트 103동 4층 401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 111,000,000원

* 면적

* 토지면적: 38.60㎡ (약 11.68평)

* 건물면적 (전용면적): 59.90㎡ (약 18.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대구축산업협동조합 (제공된 정보상 '대OOO'으로 기재되어 있으나, 등기부상 경매개시채권자는 대구축산업협동조합입니다.)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 영천시 봉동 소재 "도남농공단지" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 각종 공장, 단독주택 및 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 일반 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 이용 등 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 아파트 단지 북동측으로 폭 약 8미터 내외, 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 소로3류, 중로3류에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한 300m)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 11월 4일 접수된 대구축산업협동조합의 근저당권 (118,800,000원)입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 2014년 10월 24일 (주식회사동참)

* 소유권이전: 2014년 12월 1일 (조예진)

* 근저당권: 2016년 11월 4일 (대구축산업협동조합, 118,800,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 2024년 10월 31일 (대구신용보증재단, 40,589,304원) - 말소

* 가압류: 2024년 12월 4일 (주식회사케이뱅크, 51,804,638원) - 말소

* 임의경매: 2025년 7월 25일 (대구축산업협동조합, 105,111,486원) - 말소

* 총 등기부채권액: 211,193,942원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상의 권리는 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2020년 9월 22일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 10월 10일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인 정 은 전입일자가 확정일자보다 앞서지만, 확정일자를 받지 않아 대항력이 없습니다. 따라서 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 "도남농공단지" 북측 인근에 위치하며, 주변에 공장, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 다소 거리가 있을 수 있으나, 지역 주민을 위한 근린생활시설은 존재할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 지도 검색한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 이용 시 도남농공단지 및 인근 지역으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

* 편의시설: 주변 지역의 특성상 대형마트보다는 지역 내 소규모 상점이나 마트, 병원, 학교 등의 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 정확한 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 교육시설: 인근에 영천초등학교, 영천중학교, 영천고등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 정 은 대항력이 없으나, 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 낙찰자가 인수할 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 대한 특정 규제가 있을 수 있습니다. 지구단위계획에 대한 상세 내용은 반드시 영천시 도시계획과에 문의하여 확인하시기 바랍니다.

* 가축사육제한구역: 300m 이내 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 인근 지역의 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 환경: 도남농공단지와 인접해 있어, 공단으로 인한 소음, 분진 등 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영천시 봉동에 위치한 아파트로, 도남농공단지 인근에 자리하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 신축에 해당하며(사용승인 2014년), 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이어서 권리상 문제는 없어 보입니다. 다만, 임차인 정 씨의 경우 대항력은 없으나 배당받지 못한 보증금이 있을 시 낙찰자가 인수할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 지구단위계획구역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 관한 추가적인 확인이 필요합니다. 주변 환경이 공단 인근이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸: 권리상 안전한 물건입니다.

* 아파트 신축: 2014년 사용승인으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 실거주 목적: 공단 지역 인근의 근로자나 지역 주민의 실거주 목적 접근이 가능합니다.

* 지역 개발 가능성: 영천시 지역의 개발 계획 등에 따라 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 111,000,000원

* 입찰가 산정: 본 건은 인수 보증금이 없고, 권리관계가 명확한 편입니다. 다만, 주변 시세, 공실률, 임차인의 배당 여부, 지역 경제 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 주변 유사 아파트의 실거래가 및 매물 시세를 분석하여, 감정가의 80~90% 수준에서 시작하는 것을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.