나이스옥션 법원경매 천안 2025타경618 [1] 충청남도 아산시 영인면 아산리 380-3 1동 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 아산시 영인면 아산리 소재 '영인초등학교' 서측 인근에 위치하고 주위는 전, 답, 임야, 단독주택 등이 혼재하는바 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2층 204호로서,
(사용승인일:2015.07.03)

-외벽: 돌붙이기 마감 등.
-내벽: 벽지 및 인조대리석, 타일 마감 등.
-창호: 샤시창호입니다.

이용상태

오피스텔(방/주방, 욕실/화장실 등)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지에 축대를 쌓아 평탄하게 조성된 토지로서, '오피스텔 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 3~4m 시멘트포장 진입로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(영인초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
조례로정한지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 특이사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경618 (1)

소재지: 충청남도 아산시 영인면 아산리 380-3 1동 2층204호

용도: 오피스텔

감정가: 98,000,000원

토지면적: 23.42㎡ (약 7.08평)

건물면적: 32.50㎡ (약 9.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

대상물건은 충청남도 아산시 영인면 아산리 소재 영인초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 전, 답, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다. 건물은 철근콘크리트조로, 2015년 7월 3일에 사용승인을 받은 4층 건물 중 2층에 위치합니다. 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 인조대리석, 타일 마감이며 창호는 샤시입니다. 토지는 부정형의 완경사지에 조성되어 있으며, 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다. 남동측으로 폭 3~4m의 시멘트포장 진입로와 접해 있습니다. 주변에는 영인초등학교가 약 0.3km 거리에 위치하며, 영인산자연휴양림, 아산 외암마을 등 관광 명소가 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

1.2. 권리분석

소유권은 이종인에서 김종헌, 홍란희로 이전되었습니다. 등기부상 말소기준권리는 2019년 6월 25일 접수된 주식회사제일방화문 근저당권(50,000,000원)이며, 해당 경매개시결정(2025타경618) 또한 주식회사제일방화문에 의해 신청되었습니다. 등기부채권 총액은 50,000,000원입니다.

현황 임차인은 다음과 같으나, 모두 대항력이 없습니다.

* 임차인: A (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-08)

* 임차인: Y (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-06-20)

* 임차인: 정 (보증금 3,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2023-06-20, 배당신고 2025-10-13)

매각으로 인해 위 임차인들의 권리는 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 총 0원입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 아산시 영인면은 농경지와 임야가 혼재된 지역이지만, 인근의 소규모 산업단지로 인한 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 영인초등학교와 인접하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 영인산자연휴양림과 같은 관광 자원이 풍부하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 주거 및 자연 친화적인 상권의 성격을 띱니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로 및 버스정류장을 이용할 수 있습니다.

* 교육: 영인초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 인근 지역 특성상 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 주변 관광 명소로는 영인산자연휴양림, 아산 외암마을 등이 있습니다.

* 환경: 영인초등학교와 인접한 주거 지역이며, 자연 친화적인 환경에 속합니다. 검색 결과 상 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 결과에 따라 채권 금액 변동 가능성이 있습니다.

* 부동산 임의경매 절차상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 명도 대상자를 명확히 파악하고 절차를 진행해야 합니다.

* 감정가(98,000,000원)와 최근 실거래가(약 42,000,000원~52,000,000원) 간의 상당한 차이가 존재하여, 시세 조사 및 현장 확인을 통한 정확한 가치 평가가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 아산시 영인면에 위치한 오피스텔로, 영인초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 영인산자연휴양림 등 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 채권자 및 임차인 현황상 권리 관계는 명확하며, 인수할 권리나 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 편으로, 향후 시세 변동 가능성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 잠재력: 감정가와 최근 시세 간의 격차가 커, 시세 조사 후 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 생활 환경: 영인초등학교 인근의 주거 환경과 자연 친화적인 입지가 장점입니다.

* 꾸준한 임대 수요 기대: 인근 산업단지 등으로 인한 임대 수요가 존재할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 98,000,000원입니다. 그러나 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적대의 오피스텔이 2023년 8월 42,000,000원에 거래되었으며, 다른 매물 또한 52,000,000원 선에서 언급되고 있습니다. 이는 감정가가 현재 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 따라서, 입찰 시에는 감정가보다는 최근 실거래가 및 현장 조사를 통해 파악된 실제 시장 가격을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 45,000,000원에서 65,000,000원 사이에서 경쟁 상황 및 추가적인 시세 조사 결과를 반영하여 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.