나이스옥션 법원경매 천안 2025타경630 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1586 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '천안신대초등학교' 북동측 인근에 위치하고,
주변은 빌라 및 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성되어있는 기존주거지대로서 접근성
및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 토지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 간선도로상에 시내버스정류장이
소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

형태 및 이용상태

정방형의 평지인 토지로서, 현황 '다가구주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 북측 및 동측으로 왕복2차선 포장도로에 인접하고 있으며, 도로의 폭 및 계통,
연속성 등 도로여건은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육
제한구역(타법에의한전부제한구역), 상대보호구역(천안두정초등학교), 상대보호구역
(천안신대초등학교(상대정화구역)).

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 조경수(느티나무 등 약 20주)가 소재하며, 해당 물건은 거래관행 등을
고려하여 토지에 포함하여 평가하였음. (별지 '사진용지' 참조)

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로 (사용승인일: 2010.11.23)

외벽 : 석재 붙임, 치장벽돌쌓기 등
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 장판, 타일 등
창호 : 샤시창호.

이용상태

본건 건물은 '다가구주택'로 이용중임.

1층 : 다가구주택(계단실 등)
2층 : 다가구주택(7가구)
3층 : 다가구주택(7가구)
4층 : 다가구주택(5가구)

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비, 도시가스공급시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 건물 연면적에서 제외된 2~4층의 발코니 부분 및 옥상에 계단실 등이 소재하며,
해당 부분은 건물과의 관계 및 거래관행 등을 고려하여 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 명칭은 통칭 '더 팰리스'임.

물건 비고

일괄매각,
임대차관계 미상의 전입자 있음(203호 유수형),(207호 남윤우), (207호 이남현)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경630 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1586 (신주소: 충청남도 천안시 서북구 두정중6길 13)

건물구조 및 용도: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 다가구주택

사용승인일: 2010년 11월 23일

토지 면적: 437.50㎡ (약 1,445.55평)

건물 면적: 651.77㎡ (약 2,154.37평)

감정가: 1,781,049,900원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자 (근저당권자): 하나은행

2. 입지조건

주위환경:

* 본건은 천안신대초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 빌라, 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성된 기존 주거지대입니다.

* 접근성 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

* 본건 토지까지 차량 출입이 용이합니다.

* 인근 간선도로에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

토지 이용 현황:

* 정방형의 평지 토지로, 현황 '다가구주택 부지'로 이용 중입니다.

* 본건 토지 북측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 인접하고 있어 도로 조건은 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안두정초등학교, 천안신대초등학교)입니다.

기타:

* 토지 상에 조경수(느티나무 등 약 20주)가 소재하며, 토지에 포함하여 평가되었습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 12월 02일 접수된 하나은행 근저당권 (채권최고액 600,000,000원)입니다.

경매개시결정: 2025년 07월 24일 접수된 하나은행의 임의경매 (사건번호: 2025타경630)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 특이사항 없음. (일반적으로는 말소기준권리 이하의 권리는 소멸됨)

임차인 현황:

* 총 19명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 이대성: 보증금 3,000,000원, 차임 350,000원. 2015년 12월 23일 전입, 2015년 05월 26일 확정일자. 대항력: 있음.

* 김옥진: 보증금 60,000,000원, 차임 300,000원. 2019년 11월 01일 전입, 2025년 09월 25일 확정일자. 대항력: 없음.

* 유수형 (203호): 보증금 0원, 차임 0원. 2019년 10월 29일 전입. 대항력: 없음. (단, 물건명세서 및 특이사항에 임대차관계 미상 전입자로 명시되어 주의 필요)

* 남윤우 (207호): 보증금 0원, 차임 0원. 2024년 09월 09일 전입. 대항력: 없음. (단, 물건명세서 및 특이사항에 임대차관계 미상 전입자로 명시되어 주의 필요)

* 이남현 (207호): 보증금 0원, 차임 0원. 2021년 04월 12일 전입. 대항력: 없음. (단, 물건명세서 및 특이사항에 임대차관계 미상 전입자로 명시되어 주의 필요)

* 한국토지주택공사 (LH) 임차인 다수: 총 9건의 LH 임차인 (박정수, 유예진, 윤상훈, 차한별, 김윤서, 김종민, 이예진, 류광수)이 있으며, 보증금은 35,000,000원 ~ 65,000,000원입니다. 모두 대항력 없음으로 등재되어 있습니다.

* 서훈: 보증금 4,000,000원, 차임 350,000원. 2024년 07월 03일 전입. 대항력: 없음.

* 황현웅: 보증금 2,000,000원, 차임 350,000원. 2023년 09월 21일 전입. 대항력: 없음.

* 주식회사모도리: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원. 2025년 10월 13일 확정일자. 대항력: 없음.

* 주식회사미래로시스템: 보증금 5,000,000원, 차임 530,000원. 2025년 08월 12일 배당신고일자. 대항력: 없음.

인수 보증금 합계: 0원. (경매 절차에서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.)

주의사항:

* '대항력 있음'으로 등재된 임차인(이대성)의 경우, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* '임대차관계 미상의 전입자'로 명시된 유수형(203호), 남윤우(207호), 이남현(207호)은 실제 점유 여부 및 임대차 관계 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (비록 대항력 없음으로 등재되어 있더라도, 물건명세서 등의 내용에 따라 주의가 요구됩니다.)

4. 상권분석

* 본건은 천안시 서북구 두정동의 일반적인 주거지역 상권에 속합니다.

* 주변에 빌라, 아파트 단지가 형성되어 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 근린생활시설이 함께 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용은 편리합니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 천안신대초등학교, 천안두정초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 접근성이 좋습니다.

* 편의 시설: 주변 주거단지 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오 시설: 주변 조사 결과, 특별한 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도 리스크:

* 대항력 있는 임차인(이대성)으로 인한 명도 협의 필요성.

* 임대차 관계 미상의 전입자(유수형, 남윤우, 이남현)로 인한 실제 점유 확인 및 명도 과정에서의 불확실성 및 분쟁 가능성. (이들의 보증금 합계는 0원이지만, 실제 점유 시 명도 저항이 발생할 수 있습니다.)

* 건축 연도: 2010년 준공으로 약 10년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 높은 감정가 대비 낙찰가 형성: 감정가가 높게 책정되어 있어, 권리 관계 등을 종합적으로 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 천안시 두정동의 주거 밀집 지역에 위치한 다가구주택으로, 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 그러나 다수의 임차인, 특히 대항력 있는 임차인 및 임대차 관계가 불분명한 전입자 존재는 명도 과정에서 상당한 주의와 추가적인 리스크 관리를 필요로 합니다.

* 경매 절차상 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성에 대한 충분한 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 기대: 다가구주택으로서 다수의 가구 임대가 가능하여 꾸준한 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 우수한 입지: 주거 밀집 지역에 위치하여 임대 수요 확보에 유리하며, 학교 등 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 감정가 대비 잠재적 시세 차익: 인수 부담이 적고 시세 대비 합리적인 가격에 취득 시 시세 차익 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 물건의 감정가, 권리 관계, 명도 저항의 정도, 시장 상황, 낙찰자의 자금 조달 능력 및 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가격을 기준으로 하되 잠재적 리스크(특히 임차인 명도 관련)를 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 임대 현황 및 점유 관계 확인, 주변 시세 조사, 명도 비용 추산 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.