나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12076 [1] 충청남도 아산시 방축동 592-38 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송감정 · 평가일 2025.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 방축동 소재 '신정호 관광단지' 남측 인근에 위치하며, 주변은
상가, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) - 자루형의 완경사지로서, 가격조사일 현재 '상업용' 으로 이용 중임.
기호(2~5) - 부정형의 완경사지로서, 가격조사일 현재 '도로' 로 이용 중임.
기호(6) - 사다리형의 완경사지로서, 가격조사일 현재 '자연림' 상태임.

인접 도로상태

기호(1) - 남서측으로 약 폭 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호(2~5) - 약 폭 7미터 정도의 포장도로 임.
기호(6) - 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~4)
도시지역, 보전녹지지역(2019-04-26), 성장관리계획구역(동지역06(특별관리형)), 가축사육
제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관
관리구역(신정호) 임.


기호(5)
도시지역, 보전녹지지역(2019-04-26), 성장관리계획구역(동지역06(특별관리형)), 가축사육
제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축법
제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 중점경관관리구역(신정호) 임.

기호(6)
도시지역, 보전녹지지역(2019-04-26), 성장관리계획구역(동지역06(특별관리형)), 가축사육
제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육
제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지
(2024-07-12)<산지관리법>, 보전산지(2024-07-12)<산지관리법> 중점경관관리구역(신정호)
임.

제시목록 외의 물건

<지적 및 건물개황도> 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로,
(사용승인일자: 2022년 12월 15일)
외벽: 드라이비트 및 강화유리 등 마감,
내벽: 인테리어 및 일부 타일 등 마감,

이용상태

본건은 일반건축물대장상에
1층 : 문화및집회시설 및 제1종근린생활시설(휴게음식점),
2층 : 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

<지적 및 건물개황도> 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(㉠창고) 매각에 포함
목록⑥ 지적도상 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본사항

* 사건번호: 천안지원 2025타경12076 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 아산원예농업협동조합

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청남도 아산시 방축동 592-38 (도로명: 남부로8번길 27-31)

* 용도: 근린시설

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 10,453.00㎡ (약 3,161.7평)

* 토지 지분: 7,853.8607㎡ (약 2,375.9평)

* 건물면적: 810.00㎡ (약 245.0평)

* 건물 지분: 810㎡ (약 245.0평)

* 특이사항: 공동담보, 지분매각, 제시외 건물(창고) 포함

1.3. 감정평가액

* 감정가: 4,293,541,400원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 충청남도 아산시 방축동 소재 '신정호 관광단지' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 상가, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

* 본건 또는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 현황 및 용도

* 기호(1): 자루형의 완경사지로 현재 '상업용'으로 이용 중이며, 남서측으로 약 폭 7미터 내외의 포장도로와 접함.

* 기호(2~5): 부정형의 완경사지로 현재 '도로'로 이용 중이며, 약 폭 7미터 정도의 포장도로와 접함.

* 기호(6): 사다리형의 완경사지로 현재 '자연림' 상태이며, 지적도상 맹지임.

* 토지이용계획: 도시지역, 보전녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(신정호) 등. (기호 5, 6은 일부 추가 제한사항 존재)

2.4. 건물 현황

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물

* 사용승인일자: 2022년 12월 15일 (신축 건물)

* 용도: 1층 - 문화및집회시설 및 제1종근린생활시설(휴게음식점), 2층 - 제1종근린생활시설(소매점)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2023-01-20, 을10/을1)

* 기타 채권: 명산종합건설주식회사 근저당 (2025-02-28, 을2), 아산원예농업협동조합 근저당 (2025-07-24, 갑15/갑5) (임의경매 개시 결정)

* 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매 등)가 말소(말소 예정) 처리되어 있어, 경매 후 권리상 깨끗한 상태로 인수가 예상됨.

3.2. 인수/소멸 권리

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리 및 담보권은 모두 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 기재되어 있지 않음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사밤

* 보증금: 0원

* 차임: 6,000,000원/월

* 전입일자(사업일자): 2024-05-31

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 0원이므로, 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없음.

4. 상권분석

* 신정호 관광단지 인근에 위치하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설 운영에 유리한 입지를 가지고 있음.

* 주변 지역은 상가, 주택, 농경지가 혼재되어 있어 다양한 고객층 확보가 가능함.

* 건축물 사용승인일자가 2022년으로 비교적 신축 건물이라 초기 시설 투자 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 다만, 아산시 전반적으로 관광객들이 먹거리, 식음시설, 편의시설, 접근성 부족을 느끼는 경향이 있으므로, 신정호 관광단지 인근 상권도 이러한 요소를 고려해야 함.

5. 생활정보

* 본 건은 신정호 관광단지 내 또는 인근에 다양한 편의시설(카페, 음식점, 휴식 공간, 수상레저시설 등)이 잘 갖추어져 있어 풍부한 문화생활 및 여가 활동이 가능함.

* 주변에 공원화된 폐기물 처리 시설이 있다는 정보가 있으나, 이는 공원으로 조성되어 주민 편의 시설로 활용되고 있음.

* 아산시의 일반적인 편의시설 및 관광지 접근성에 대한 개선 요구가 있으므로, 주변 편의시설 현황은 추가적인 현장 조사가 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 접근성 문제

* 본건의 목록⑥ 토지는 지적도상 맹지(도로와 접하지 않음)로, 해당 토지의 활용 및 개발에 심각한 제약이 따를 수 있음. 이는 전체 물건 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 주요 리스크임.

6.2. 공동담보 및 지분매각

* 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 부동산에 대한 권리 관계도 연계되어 있을 수 있음.

* 지분매각으로 진행되어, 타 공유자와의 관계 및 협력이 필요할 수 있음.

6.3. 토지 이용 제한

* 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 대한 법적 규제가 존재함.

* 기호(6) 토지는 공익용산지, 보전산지로도 지정되어 있어 이용에 더욱 제한적일 수 있음.

6.4. 혐오시설 존재 여부

* 아산시 방축동 지역에 과거 혐오시설로 분류되었던 생활폐기물 처리 시설이 있었으나, 현재는 공원으로 조성되어 주민 편의 시설로 활용되고 있음.

7. 종합 의견

* 신축 근린생활시설 건물과 신정호 관광단지 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있으나, 핵심적인 리스크 요인으로 목록⑥ 토지의 맹지 상태와 이에 따른 접근성 문제를 꼽을 수 있음.

* 건물의 신축 연도와 용도는 긍정적이나, 맹지 문제 해결 없이는 해당 토지의 활용 및 건물 가치 상승에 한계가 있을 것으로 판단됨.

* 채권자 현황 및 등기부상 모든 권리가 말소 예정인 점으로 보아, 권리 관계는 비교적 명확하며 인수할 권리는 없을 것으로 예상됨.

* 공동담보 및 지분매각으로 인한 복잡성은 추가 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 신정호 관광단지 인근의 잠재적 관광 수요를 활용할 수 있는 상업 시설로서의 가치.

* 맹지 문제를 해결할 경우, 토지 가치 상승 및 건물 활용도 증대 가능성.

* 비교적 신축인 건물을 활용한 즉시 영업 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가(4,293,541,400원)를 기준으로, 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

* 특히 목록⑥ 토지의 맹지라는 중대한 리스크와 이에 따른 활용 제약을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 본 건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려되지 않습니다.

* 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 판단하여 보수적인 관점에서의 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.