나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15893 [1] 충청남도 홍성군 금마면 화양리 133-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 금마면 화양리 소재 ""화전마을회관"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 완만하게 하향경사진 토지를 자체 평탄화한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소(700㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외수목이 식재되어 있으며, 석축 및 계단이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 경량철골구조 기타(아스팔트슁글)지붕 2층 건물로서
외 벽: 벽돌치장 마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일 마감 등,
바 닥: 타일 마감 등,
창 호: 샤시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

보통의 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 홍성지원 2025타경15893 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 금마면 화양리 133-11 (신주소: 충청남도 홍성군 금북로156번길 49)

용도: 단독주택

감정가: 276,829,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 257.00㎡ (약 77.77평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 171.42㎡ (약 51.85평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 및 경량철골구조, 기타(아스팔트슁글) 지붕 2층 건물

사용승인일: 2024년 01월 16일

건축면적: 101.84㎡

총 연면적: 171.42㎡

건폐율: 39.63%

용적률: 66.7%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 홍성군 금마면 화양리 소재 "화전마을회관" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한구역(200m 이내 : 소(700㎡미만))), 준보전산지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 3월 17일 접수된 주석정 근저당(을7)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 14일 접수된 최광재 근저당(을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액(토지): 60,000,000원

등기부채권 총액(건물): 54,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김현이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 3월 13일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

대항력 있는 임차인이 존재하나, 제공된 정보상으로는 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 거주하는 경우는 일반적이지 않으므로, 실제 임대차 관계 및 계약 내용을 면밀히 조사하여 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.

현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 주거지역과 농경지, 자연림이 혼재된 지역에 위치하여 전형적인 농촌 마을의 형태를 띠고 있습니다.

인근에 상업시설보다는 주택 밀집지역 및 농경지가 주를 이루고 있어, 별도의 활성화된 상권을 기대하기는 어렵습니다.

4.2. 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보

제공된 정보에는 주변 연립, 다세대, 빌라의 매매/임대 정보가 포함되어 있지 않아, 본 물건과 직접적인 비교 분석은 어렵습니다.

하지만, 유사한 입지의 신축 단독주택의 경우, 지역 시세 및 건축 연도, 부지 조건에 따라 가격이 형성됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 편의점 등 기본적인 생활 편의시설은 있으나, 대형마트, 백화점 등은 홍성군 중심 시가지로 이동해야 이용 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 소재할 가능성이 있으나, 정확한 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 의료시설

지역 보건소 또는 소규모 의원급 의료기관은 접근 가능하나, 종합병원은 홍성군 소재지를 이용해야 합니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역은 주로 주택, 농경지, 자연림으로 이루어져 있어 혐오시설이 인접해 있을 가능성은 낮으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사 및 추가적인 정보 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 존재

대항력 있는 임차인 김현이 씨가 보증금 0원에 거주하고 있는 상황으로, 명확한 사실관계 확인 및 법적 검토가 필수적입니다. 보증금 0원이 허위이거나, 임대차 관계에 다른 특이사항이 있을 경우 예상치 못한 금전적, 법적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지 이용 계획상 계획관리지역이나, 가축사육제한구역 및 준보전산지에 해당되어 향후 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 농어촌 지역의 특성

농어촌 지역의 경우, 인구 감소, 고령화, 기반 시설 부족 등으로 인해 향후 자산 가치 상승이나 매각 시 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년 신축된 깨끗한 단독주택으로, 토지와 건물 면적이 적절하여 단독주택으로서의 가치가 높습니다. 감정가는 2억 7천만 원대이며, 신축 건물이라는 점을 감안하면 합리적인 수준으로 평가됩니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 조용한 전원생활을 원하는 분에게 적합할 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 0원으로 명시되어 있어, 이 부분에 대한 철저한 조사가 가장 중요하며, 이는 물건의 가치 및 낙찰 후 부담에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축건물

2024년 준공된 신축 단독주택으로, 별도의 수리나 리모델링 없이 즉시 입주 또는 사용이 가능합니다. 이는 신축 프리미엄을 기대하게 합니다.

8.2. 토지/건물 일괄매각

토지와 건물을 함께 취득할 수 있어, 부동산 가치 상승 및 활용에 유리합니다.

8.3. 비교적 낮은 권리 부담

말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수할 선순위 권리도 없어 권리 분석상 비교적 깔끔합니다. (단, 임차인 이슈는 별도 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 276,829,000원으로 평가되었습니다. 신축 건물이라는 점과 토지 면적을 고려할 때, 감정가는 시장 가치를 적정히 반영하고 있다고 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재하는 특이사항은 낙찰 후 발생할 수 있는 불확실성으로 인해 입찰가 산정에 신중을 요합니다.

명확한 인수 보증금이 0원이라는 점이 사실로 확인되고, 임차인과의 법적 분쟁 없이 명도가 원만하게 진행된다는 전제 하에, 감정가 대비 90~95% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

최근 신축 주택의 수요 및 지역 가치를 감안하여, 250,000,000원 ~ 260,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 대항력 있는 임차인의 실제 계약 조건, 보증금, 차임 등에 대한 진위 여부를 법률 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.