나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15889 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 이리 667 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 수촌리 소재 ""수촌리 마을회관"" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호(1): 부정형의 완경사지로서 현황 ""휴경지"" 상태임.
- 기호(2): 부정형의 평지로서 현황 ""주거기타""(제시외 건물소재)로 이용 중임.
- 기호(3): 부정형의 완경사지로서 현황 ""전 등""(제시외 수목 식재/일부 휴경지)으로 이용 중임.
- 기호(4): 사다리형의 평지로서 현황 ""단독주택 건부지""로 이용 중임.
- 기호(6): 사다리형의 평지로서 현황 ""도로""임.

인접 도로상태

- 기호(1): 본건 남동측으로 폭 2 ~ 3m 내외의 비포장 통행로와 접함.
- 기호(2): 본건 북측으로 폭 2 ~ 3m 내외의 비포장 통행로와 접하며, 본건 서측 내부를 통과하는 폭 약 2 ~ 3m 내외의 비포장 통행로 및 남동측으로 인접토지[기호(3)/ 수촌리 195-3번지]에 개설된 폭 약 4m 내외의 포장된(남동측) 통행로를 이용 중임.
- 기호(3): 본건 남서측으로 폭 약 4 ~ 5m 내외의 포장된 현황 ""도로""[기호(6)/ 수촌리 196-1번지] 및 북서측으로 폭 2 ~ 3m 내외의 비포장 통행로와 접하며, 본건 서측 내부를 통과하는 폭 약 2 ~ 3m 내외의 비포장 통행로 및 본건 남동측 내부에 개설된 폭 약 4m 내외의 포장된 통행로가 소재함.
- 기호(4): 본건 동측으로 폭 약 4 ~ 5m 내외의 포장된 현황 ""도로""[기호(6)/ 수촌리 196-1번지] 및 남측으로 폭 약 3 ~ 4m 내외의 포장도로와 접함.
- 기호(6): 현황 ""도로""임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
기호(1) ~ (4), (6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양,돼지,개,닭,오리,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적개황도"", ""건물개황도"", ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5): 경량철골구조 기와지붕 단층 건물로서
(사용승인일: 2023.04.14.)
- 외 벽: 치장벽돌쌓기 등 마감,
- 내 벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감,
- 창 호: 새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적개황도"", ""건물개황도"", ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 목록1~4 지상의 제시외 수목 매각 포함
- 제시외 건물㉠, 비닐하우스 ㉡ 및 목록2,3 지상의 이동식 창고 1동 매각 제외
- 목록1,3 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 미반환, 목록3 전용허가되었음, 첨부 사실조회 회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경15889 (1)

* 소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 이리 667

* 용도: 단독주택

* 감정가: 118,331만 9천원 (1,183,319,000원)

* 토지면적: 5145.00㎡ (약 1,556.4평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 118.44㎡ (약 35.8평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 홍OOOOOOO

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 법정지상권

* 주의사항: 일괄매각. 목록1~4 지상 제시외 수목 매각 포함. 제시외 건물㉠, 비닐하우스 ㉡ 및 이동식 창고 1동 매각 제외. 목록1,3 농지취득자격증명원 제출 필요 (미제출 시 보증금 미반환). 목록3은 전용허가됨.

* 특수물건정보: 농지취득자격증명, 공동담보, 법정지상권

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 예산군 삽교읍 수촌리 소재 "수촌리 마을회관" 남서측 근거리에 위치함.

* 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

1.1. 2. 교통상황

* 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

1.1. 3. 토지 이용 및 지형

* 기호(1) 토지: 부정형의 완경사지로 현황 휴경지 상태임.

* 기호(2) 토지: 부정형의 평지로 현황 주거기타(제시외 건물 소재)로 이용 중임.

* 기호(3) 토지: 부정형의 완경사지로 현황 전 등(제시외 수목 식재/일부 휴경지)으로 이용 중임.

* 기호(4) 토지: 사다리형의 평지로 현황 단독주택 건부지로 이용 중임.

* 기호(6) 토지: 사다리형의 평지로 현황 도로임.

1.1. 4. 인접 도로상태

* 기호(1) 토지: 남동측으로 폭 2~3m 내외의 비포장 통행로와 접함.

* 기호(2) 토지: 북측으로 폭 2~3m 내외의 비포장 통행로와 접하며, 서측 내부를 통과하는 폭 약 2~3m 내외의 비포장 통행로 및 남동측 인접토지에 개설된 폭 약 4m 내외의 포장된 통행로를 이용 중임.

* 기호(3) 토지: 남서측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장된 도로(기호(6)) 및 북서측으로 폭 2~3m 내외의 비포장 통행로와 접하며, 서측 내부 통행로 및 남동측 내부에 개설된 통행로 이용 중임.

* 기호(4) 토지: 동측으로 폭 약 4~5m 내외의 포장된 도로(기호(6)) 및 남측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접함.

* 기호(6) 토지: 현황 도로임.

1.1. 5. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내: 소, 말, 젖소, 양, 사슴, 염소, 신양, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리))에 해당함.

1.1. 6. 주변 시설 및 환경

* 검색 결과, 예산군 삽교읍 일원은 서해선 복선전철 내포역 및 관련 사업으로 토지거래허가구역으로 지정된 바 있으며, 이는 부동산 투기 방지 및 사업 추진을 위한 조치임.

* 해당 지역에는 수암호텔, 예터칼국수, 할머니곱창 등 다양한 편의시설 및 음식점 등이 소재하며, 수덕사, 예당호출렁다리, 의좋은형제공원 등 관광자원도 인근에 위치함.

* 다만, 주위 환경이 단독주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역 특성상, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 축산업 활동으로 인한 냄새 등 환경적 요인이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 토지 등기부 요약

* 소유권 이전: 박계해 (1991.07.30.), 정윤호 (2010.02.16.)

* 근저당: 홍성신용협동조합 (2023.04.27., 195,600,000원, 말소기준권리)

* 근저당 (공동담보): 김영운 (2024.11.27., 78,000,000원, 말소)

* 가압류: 충북신용보증재단 (2025.01.15., 22,333,344원, 말소)

* 가압류: 김순자 (2025.03.21., 150,000,000원, 말소)

* 가압류: 영동농업협동조합 (2025.06.02., 19,827,787원, 말소)

* 임의경매: 홍성신용협동조합 (2025.07.30., 말소)

* 토지 등기부 채권 총액: 465,761,131원

1.2. 2. 건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 정윤호 (2023.04.27.)

* 근저당: 홍성신용협동조합 (2023.04.27., 195,600,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 김영운 (2024.11.27., 78,000,000원, 말소)

* 가압류: 충북신용보증재단 (2025.01.15., 22,333,344원, 말소)

* 가압류: 김순자 (2025.03.21., 150,000,000원, 말소)

* 가압류: 영동농업협동조합 (2025.06.02., 19,827,787원, 말소)

* 임의경매: 홍성신용협동조합 (2025.07.30., 말소)

* 건물 등기부 채권 총액: 465,761,131원

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 매각 외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명함. 이 부분에 대한 철저한 조사가 필요함.

1.2. 4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상임.

* 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 시 임차인 현황을 면밀히 파악해야 함.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 농촌 및 전원생활권에 가까움.

* 차량 접근성은 보통 수준이며, 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능하나, 중심 상업지구와는 거리가 있음.

* 상업적 기능보다는 주거 기능 및 농업 활동과 관련된 환경임.

1.4. 생활정보

* 주변 환경은 비교적 조용하고 자연 친화적인 편으로, 전원생활에 적합할 수 있음.

* 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 예상됨.

* 자가용 이용 시 예산군 내 주요 지역 및 인근 도시로의 접근은 용이한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 농지취득자격증명 필요

* 토지 목록 1, 3은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명원 제출이 필수임. 미제출 시 입찰 보증금 전액이 반환되지 않을 수 있음. (목록 3은 전용허가되었음)

1.5. 2. 법정지상권 성립 여부 불분명

* 등기부상 명확히 확인되지 않는 법정지상권 성립 가능성은 잠재적 부담이 될 수 있음. 이는 소유권 행사 및 토지 이용에 제약을 초래할 수 있으므로, 매각 기일 전 반드시 법률 전문가와 상의하여 명확히 확인해야 함.

1.5. 3. 제시외 물건 제외

* 일괄매각 대상에서 일부 제시외 건물(비닐하우스, 이동식 창고 등)이 제외되므로, 정확한 매각 포함/제외 물건 목록을 확인하고 현황을 파악하는 것이 중요함.

1.5. 4. 가축사육 제한 구역

* 본건 지역이 가축사육 제한 구역에 포함되어 있어, 축산업 관련 사업 추진 시 제한 사항이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 약 1,556평에 달하는 넓은 토지와 2023년에 사용승인된 최신 건물을 함께 소유할 수 있는 단독주택임.

* 입지는 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역으로, 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공함.

* 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 여부 불분명 등 주의해야 할 사항이 있으나, 넓은 토지 면적과 신축 건물이라는 장점을 가짐.

* 총 채권액은 약 4억 6천여만원으로, 감정가(약 11.8억원) 대비 채권액 비율이 낮아 권리상 큰 문제는 없어 보임.

1.7. 투자 포인트

* 풍부한 토지 자원: 약 1,556평의 넓은 토지는 전원주택, 주말농장, 또는 기타 개발 목적 등 다양한 활용 가능성을 제공함.

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물은 최신 건축 법규를 따르고 있어 노후 시설에 대한 부담이 적음.

* 잠재적 가치 상승: 계획관리지역에 속해 있어, 향후 지역 개발에 따라 토지 가치 상승을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 11억 8,331만 9천원임.

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본 건(단독주택, 넓은 토지)과는 주택 유형 및 토지 규모에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교 분석은 어려움. 해당 정보는 본 건의 시세 분석에 직접적으로 활용하기 어려움.

* 본 건의 예상 입찰가는 넓은 토지 면적, 신축 건물, 그리고 권리상 인수 부담(0원)을 고려하여 산정하되, 농지취득자격증명, 법정지상권 불분명 등 잠재적 리스크를 반영해야 함.

* 현재 감정가는 평당 약 76만원 수준으로 평가되었음.

* 일반적인 경매 낙찰률 및 본 건의 특성을 고려할 때, 감정가의 85% ~ 95% 수준 (약 10억 6백만원 ~ 11억 2천 4백만원) 을 잠정적인 입찰 희망 범위로 고려해 볼 수 있음.

* 이는 단순 참고용이며, 반드시 현장 답사를 통한 건물 상태, 주변 환경, 법정지상권 관련 조사, 농지취득 가능성 등을 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.