나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20809 [1] 강원특별자치도 원주시 명륜동 491 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지인감정 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 명륜동 소재 ""치악예술관"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은
단독주택, 주상용건물, 근린생활시설 및 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때
대중교통 사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 대체로 평탄한 정방형의 토지로서, 현황 ""단독주택 건부지 등"" 상태입니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(명륜지구), 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 「지적 및 건물개황도」를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 변색벽돌 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서,
ㅡ 외 벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
ㅡ 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
ㅡ 창 호 : 목재 및 샷시 창호 등 마감 입니다.

이용상태

본건은단독주택으로 이용중이나, 일부는 공실 상태로 추정됩니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 개별난방설비 등이 되어 있으나, 일부는 기준시점 현재 공실상태 등
으로 추정되니, 경매입찰시 전기, 급배수시설 및 난방설비 등 건물관련설비 및 건물관리상태 등을 재확인
하시기 바랍니다.

부합물 및 종물

별첨 「지적 및 건물개황도」 등을 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 공유자우선매수권 행사 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20809 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 명륜동 491

용도: 단독주택

감정가: 82,572,890원

토지면적: 196.00㎡ (약 59.3평)

건물면적: 159.22㎡ (약 48.2평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

등기부 요약: 말소기준권리(2025년 07월 30일 접수)인 주식회사대한채권관리대부의 강제경매개시결정(채권금액 23,011,503원)에 의해 진행되는 경매입니다.

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

위치: 본 건은 강원특별자치도 원주시 명륜동 소재 "치악예술관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본건은 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재된 지역에 속해 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지 형태 및 이용상태: 본 건 토지는 대체로 평탄한 정방형으로서, 현황 단독주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본 건 토지는 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(명륜지구), 소로3류(폭8m미만), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (자세한 내용은 별도 확인 필요).

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2025년 07월 30일 접수된 주식회사대한채권관리대부의 강제경매개시결정(2025타경20809)입니다.

* 매각으로 소멸될 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 공유자우선매수신고: 본 건은 지분 매각으로, 공유자가 우선매수권을 1회 행사할 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지 및 건물에 대한 지분으로 매각됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 원주시 명륜동의 주거 밀집 지역에 위치하며, "치악예술관"이 인근에 있어 문화 접근성이 양호합니다.

주변은 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 환경과 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시 계획 하에 관리되고 있습니다.

인근 다세대빌라의 최근 매매 사례를 보면, 2024년 3월 5,600만원 (38.29㎡)부터 2025년 12월 8,500만원 (70.62㎡)까지 거래되었습니다. 다만, 본 건은 단독주택으로 다세대빌라와 직접적인 비교는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: "치악예술관"이 인근에 위치하여 문화생활을 즐기기 용이합니다. 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교육시설: (명륜동 지역의 일반적인 특성을 고려할 때, 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다. 정확한 내용은 별도 확인이 필요합니다.)

의료시설: (원주시 명륜동 일대에 종합병원, 병의원 등 의료시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 정확한 내용은 별도 확인이 필요합니다.)

자연환경: (별도 정보는 없으나, 지역 특성에 따라 공원, 녹지 등 접근성을 확인할 필요가 있습니다.)

주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 특별한 혐오시설이 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 본 건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 다른 공유자들과의 관계 설정, 향후 건물 관리 및 재건축 등에 있어 협의가 필수적입니다.

공유자우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있습니다. (1회 행사 가능)

건물 노후화: 1986년에 건축된 건물로, 건축 연식이 오래되어 수리 또는 리모델링이 필요할 수 있습니다.

제시외 건물: 건물 제시외 면적이 0.43㎡ 존재하며, 일괄매각에 포함되므로 이에 대한 현황 및 관리 상태 확인이 필요합니다.

임대 관계 미상: 임대 관계가 불분명하여, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.)

가축사육제한구역: 축산업 관련 개발 행위는 제한됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 원주시 명륜동에 위치한 단독주택의 지분 매각 건으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가 82,572,890원을 기준으로, 현 시세 및 경매 동향을 고려할 때 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

그러나 지분 매각의 특성상 공유자들과의 원만한 관계 유지 및 협력이 매우 중요하며, 공유자 우선매수권 행사 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

건물 연식이 오래되었으므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 건물 상태 및 수리 필요 여부를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

원주시 명륜동 지역은 주거 편의시설이 잘 갖춰져 있어 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.

단독주택으로서의 가치와 함께, 향후 재건축 또는 증축 등을 통한 건물 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

경매를 통한 시세보다 낮은 가격으로 취득하여 시세차익을 얻을 수 있는 기회입니다. (지분 매각의 리스크 감안 필요)

공유자 우선매수권 행사 가능성을 고려한 전략적 접근으로, 합리적인 낙찰을 통해 투자 가치를 실현할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 82,572,890원

주변 시세 분석:

인근 명륜동 지역의 다세대빌라 매매 사례를 보면, 2024년 3월 5,600만원(38.29㎡, 약 146만원/㎡)부터 2025년 12월 8,500만원(70.62㎡, 약 120만원/㎡)까지 거래되었습니다. 본 건은 단독주택이며 면적이 더 크지만, 다세대빌라 시세는 해당 지역의 전반적인 주거용 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본 건의 감정가는 82,572,890원으로, 주변 시세와 비교할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

잠재적 리스크(지분 매각, 공유자 우선매수권, 건물 노후화)를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 시장에서 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 낙찰이 이루어지는 경향을 보입니다.

지분 매각의 특성과 공유자 우선매수권 행사 가능성을 감안하면, 감정가 대비 약간 낮은 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 약 6,600만원 ~ 7,800만원 (감정가의 약 80% ~ 94% 수준)

최종 입찰가는 물건 현황, 현장 조사 결과, 입찰 경쟁 상황, 공유자 우선매수권 행사 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.