나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경1722 [1] 강원특별자치도 춘천시 사농동 478-12 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 사농동 소재 '교육청사거리' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 성숙중인 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

대체로 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형(기호 1 토지) 및 부정형(기호 2 토지) 토지로서
기호 1 토지는 나지 상태이며, 기호 2 토지는 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1 토지는 동측으로 로폭 약 6미터내외의 도로로 사용 중인 기호 2 토지에 접하며, 기호 2 토지는 남측으로 왕복 4처선의 도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역(상대보호구역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역

기호 2 토지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역(상대보호구역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(일부도로포함)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1 농지취득자격증명 불필요(도시지역 내 주거지역)
- 목록1 공부상 전이나, 현황 휴경지
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경1722 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 사농동 478-12

용도: 도로

감정가: 212,322,000원

토지 면적: 1299.00㎡ (약 392.95평)

매각 대상 토지 지분 면적: 325.962㎡ (약 98.61평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남 *

특이사항: 공동담보, 지분매각, 재매각, 농지취득자격증명 불필요(도시지역 내 주거지역), 공부상 전이나 현황 휴경지.

주의사항: 특별매각조건 - 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

위치: 본 물건은 강원특별자치도 춘천시 사농동 소재 '교육청사거리' 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 주변은 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 주택지로 점차 성숙해가는 단계에 있습니다. 춘천의 개발 잠재력이 높은 지역 중 하나로, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

교통: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 동서고속화철도 개통(2027년 예정) 및 제2경춘고속도로 등 교통망 확충 호재가 있습니다.

도로: 본건 토지(기호 2)는 남측 왕복 4차선 도로에 연계되어 있으며, 동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접해 있어 인접 토지와의 연결성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 3월 17일자 남산농업협동조합의 근저당권 (을4) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 을4 근저당권, 을5 지상권, 갑6 임의경매 개시결정 등 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

토지 등기부 요약:

* 소유권 관련 사항: 1989년 공유자 전원의 지분 이전, 2021년 소유권이전청구권가등기, 2022년 소유권 일부 이전(총 2건) 등 복수의 소유권 변동 및 권리 설정이 확인됩니다.

* 근저당권: 남산농업협동조합으로부터 설정된 근저당권(78,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 임의경매가 개시되었습니다.

등기부채권 총액: 78,000,000원 (근저당권)

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 인수할 임차 보증금이 없으므로 권리관계상 문제는 없을 것으로 보이나, 점유자와의 명도 협의는 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 농경지와 단독주택이 혼재된 주택지대로, 점진적으로 개발 및 성숙이 이루어지고 있는 지역입니다.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능 중심의 개발이 가능한 지역입니다.

제한 사항: 고도지구(15m 이하), 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지이용 규제가 존재합니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 보통 수준으로 편리합니다.

편의시설: 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 현황 파악이 어렵습니다. 다만, 주택지대라는 점을 감안할 때 지역 내 또는 인근에서 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 본 건은 토지의 일부 지분만 매각되므로, 나머지 지분 소유자와의 공동 소유 관계에서 발생할 수 있는 이용 및 관리상의 분쟁 가능성이 있습니다.

도로 이용 현황: 토지 용도가 '도로'이며, 현황 역시 도로로 이용 중이라는 점은 타 토지 이용과의 관계 및 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

공부상 지목과 현황 차이: 공부상 지목은 '전'이나, 현재는 '휴경지'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용의 제약이나 개발 시 추가 행정 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

특별 매각 조건: 일반적인 경매와 달리 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높아 자금 계획 수립에 유의해야 합니다.

개발 제한: 제2종일반주거지역임에도 불구하고 고도지구, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획적 제한이 있어 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

혐오시설 관련: 본 물건지 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설 정보는 검색 결과 확인되지 않았습니다. 다만, 춘천시에 생활쓰레기 소각시설(환경공원)이 운영 중이며, 과거 의료폐기물 처리 시설 설치 관련 논란이 있었던 점 등을 고려할 때, 넓은 의미에서의 환경 시설에 대한 지역 사회의 관심이나 잠재적 민감성이 있을 수 있습니다. 또한, 물건 자체의 제한사항인 '폐기물매립시설 설치제한지역'은 간접적인 환경 규제 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 춘천시 사농동의 제2종일반주거지역 내에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다. '교육청사거리' 인근이라는 입지적 강점과 함께, 춘천시의 지속적인 개발 사업 및 교통망 확충(동서고속화철도 등)으로 인한 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

다만, 토지의 일부 지분만 매각되는 점, 용도 및 현황이 '도로'라는 점, 그리고 여러 개발 제한 사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 핵심 요소입니다. 권리관계는 매각으로 대부분 소멸되어 명확한 편이지만, 공동 지분 소유자와의 협의가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

지역 개발 잠재력: 사농동은 춘천시의 주요 개발 축에 포함되며, 신규 주택 단지 조성 및 기관 이전 등으로 인해 지역 가치 상승이 예상됩니다.

교통망 개선: 동서고속화철도 개통 예정은 춘천 접근성을 획기적으로 개선하여 투자 가치를 높일 수 있는 요인입니다.

토지로서의 활용: 비록 지분 매각이고 도로로 이용 중이나, 장기적으로 토지 이용 계획 변경이나 인접 토지와의 협력을 통해 새로운 활용 방안을 모색할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 212,322,000원

최근 유사 거래: 등기부상 소유권 이전 금액(145,000,000원 + 66,000,000원 = 211,000,000원)은 감정평가액과 유사한 수준을 나타냅니다.

참고 사항: 본 건은 토지 일부 지분 매각이며 '도로'로 이용되는 특수성이 있어, 일반적인 토지 매각과는 다른 시장 평가가 적용될 수 있습니다. 또한, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높다는 점도 고려해야 합니다.

예상 입찰가 산정: 위 감정가, 최근 거래 사례, 물건의 특수성 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심층적인 시장 분석 및 현장 조사가 추가적으로 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.