나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52634 [1] 경기도 광주시 능평동 525-7 유니빌리지 106동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평동 행정복지센터"" 서측 근거리에 위치하며 주위는
단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근은 무난하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 운행 여건으로 보아 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 중 2층 201호로서
외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권
역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.03.20일자 수원지방법원 성남지원의 임차권등기명령(2023카
임50130)으로 2023.04.06일자에 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

2026.4.2.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52634 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 525-7 유니빌리지 106동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 348,000,000원

토지면적: 73.47㎡ (약 22.22평)

건물면적: 64.90㎡ (약 19.63평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 광주시 능평동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 차량 접근은 무난하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 주변 시설:

* 혐오시설: 본 건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았음.

* 편의시설: 인근에 마트, 약국, 식당 등 다양한 편의시설이 소재하여 생활이 편리할 것으로 예상됨.

* 교육시설: 능평초등학교, 신현중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 17일자 국민건강보험공단의 압류 (갑9)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (신원수)

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 17일

* 확정일자: 2021년 2월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 2026년 4월 2일자로 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였음.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 경기도 광주시 능평동은 주거 지역으로, 단독주택 및 다세대주택이 밀집해 있으며 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역임.

* 주변 시세 분석:

* 최근 인근 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 기준 52.3㎡~59.96㎡ 면적의 물건들이 160,000,000원에서 247,000,000원 사이에서 거래되었음.

* 개별 물건별 평당 가격은 약 273만원/㎡ (두루미인3차) 에서 472만원/㎡ (필하우스) 수준을 보임.

* 본 건은 전용면적 64.90㎡(약 19.63평)으로, 최근 거래된 물건들 중 가장 큰 면적에 해당함.

* 유사 면적 및 연식의 물건들을 기준으로 볼 때, 최근 시세는 대략 180,000,000원에서 200,000,000원 수준으로 추정됨.

* 다만, 2019년에 건축된 필하우스의 경우 52.3㎡ 면적이 247,000,000원에 거래되어, 본 건과 유사한 수준의 가격대(약 300,000,000원)도 형성될 가능성이 있음.

* 감정가(348,000,000원)와 최근 실거래가 시세(약 180,000,000원 ~ 250,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재함.

5. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 갖추어져 있음.

* 주변 시설: 인근에 다양한 편의시설과 교육시설이 소재하여 생활 및 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계: 임차인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하여 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없으나, 우선변제권 행사 여부 등을 지속적으로 확인할 필요가 있음.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가 348,000,000원에 비해 최근 실거래가 시세가 현저히 낮은 점(약 180,000,000원 ~ 250,000,000원)은 입찰 시 주요 고려사항이자 잠재적 위험 요인이 될 수 있음.

* 토지이용계획: 본 건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 편리한 차량 접근성을 갖추고 있으며 주변에 생활 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있음.

* 권리 분석상 임차인의 대항력 포기로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 감정가와 최근 시장 시세 간의 상당한 괴리가 존재하여 입찰 시 신중한 접근이 요구됨.

* 다세대주택으로서 넉넉한 실내 면적과 양호한 주거 환경을 갖추고 있으나, 높은 감정가 대비 낮은 실제 거래가는 신중한 투자를 필요로 함.

8. 투자 포인트

* 넉넉한 실내 면적: 64.90㎡(약 19.63평)의 넓은 전용 면적을 제공함.

* 부담 없는 권리 인수: 임차인의 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없어 권리 부담이 적음.

* 지역 개발 가능성: 계획관리지역, 성장관리계획구역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 시장 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 다세대주택 거래가는 약 180,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 파악됨.

* 감정가는 348,000,000원으로, 최근 시세 대비 상당히 높게 책정되어 있음.

* 이러한 시세와 감정가의 괴리를 고려할 때, 합리적인 입찰가는 대략 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

* 보증금 인수액이 0원이므로, 본 범위를 기준으로 수익률 등을 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.