나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52643 [1] 경기도 광주시 신현동 581-17 아트리움 104동 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대영 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현초등학교"" 북동측에 위치하며, 주위는 주로 다세대주택으로 형성되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층 건내 제1층 제103호로서

외벽: 치장벽돌 붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체 등고 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물의 북서측으로 노폭 약8미터 포장도로와 접하며, 노폭 약4-8미터 포장도로를 통하여 동측 인근 왕복 2차선 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2020-12-17)(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육 제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물 환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2025타경52643 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 581-17 아트리움 104동 1층103호

물건 종류: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

토지 지분면적: 59.46㎡ (약 17.99평)

건물 전용면적: 50.94㎡ (약 15.41평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2013.06.26

건축 구조: 철근콘크리트구조 (기타지붕, 경사지붕)

건물 층수: 지하 0층, 지상 4층 중 1층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 신현초등학교 북동측에 위치하고 있으며, 주변은 주로 다세대주택으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 횟수 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 소재 건물의 북서측으로 노폭 약 8미터 포장도로와 접하며, 동측 인근 왕복 2차선 포장도로와 연결됩니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 (채권자: 김지혜)

- 보증금: 215,000,000원

- 주민등록일자: 2021.11.01

- 점유개시일자: 2021.10.28

- 확정일자: 2021.09.23

- 대항력: 있음

- 비고: 임차보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 말소기준권리

국민건강보험공단의 압류 (접수일자: 2024.03.28)

3.3. 기타 임차인 현황

- 임차인: 김경원

- 전입일자: 2025.07.22

- 대항력: 없음 (보증금 및 차임: 0원)

- 임차인: 최원준

- 전입일자: 2025.05.13

- 대항력: 없음 (보증금 및 차임: 0원)

3.4. 총평

대항력 있는 임차인 김지혜 씨가 존재하며, 임차보증금 215,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 다세대주택이 밀집한 주거지역입니다.

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

단지 인근에 신현초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 여부)

주변 지역을 조사한 결과, 즉각적으로 인지되는 혐오시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 주거 단지와 학교, 근린 생활 시설 등으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김지혜 씨의 보증금 215,000,000원으로, 전액 배당되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. 이는 매수인의 실질적인 투자 비용을 증가시킬 수 있습니다.

6.2. 규제 지역

본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 토지이용 규제가 적용되는 지역에 속해 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 소재한 다세대주택으로, 감정가는 2억 1백만원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 1천 5백만원을 인수해야 하는 조건은 본 물건의 가장 큰 특징이자 투자 시 신중한 검토를 요하는 부분입니다. 임차인의 배당 여부에 따라 매수인의 최종 인수 금액이 달라지므로, 해당 임차인의 보증금 변제 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 신현동 일대 다세대주택 시장의 최근 거래 동향 및 가격 변동 추이 분석.

- 대항력 있는 임차인 인수 조건을 감안한 총 실질 매입 비용 산출 및 수익성 분석.

- 지역 개발 계획 및 인프라 확충 가능성을 통한 향후 가치 상승 잠재력 평가.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원이나, 인수해야 할 임차보증금이 215,000,000원으로 감정가보다 높은 상황입니다. 이는 부동산의 시장 가치 대비 부담해야 할 권리 금액이 더 크다는 것을 의미합니다.

매수인이 부담해야 할 총 금액은 입찰가와 인수하는 보증금을 합한 금액이 되므로, 투자자는 이 점을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 잠재적 시장 가치에서 인수 보증금을 제외한 순수 지분 가치를 산출해보면 다음과 같습니다.

감정가 (시장 가치 추정치): 201,000,000원

인수 보증금: 215,000,000원

예상 입찰가 = MAX(0, 시장 가치 - 인수 보증금)

예상 입찰가 = MAX(0, 201,000,000원 - 215,000,000원) = 0원

결론적으로, 본 물건의 현재 시장 가치(감정가 기준)만으로는 인수 보증금보다 낮으므로, 순수 지분 가치에 기반한 예상 입찰가는 0원입니다. 이는 투자 시 매우 높은 위험이 존재하며, 입찰을 진행할 경우 총 투자 비용이 부동산의 시장 가치를 초과할 수 있음을 시사합니다. 따라서, 본 건은 신중한 접근이 필요하며, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있다는 확실한 정보가 없다면 추가적인 입찰은 권장되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.