나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2936 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 760-51 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 ""지월3리마을회관"" 북서측 인근에
위치하며, 본건 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 자연림 등이
혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며,
인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반 교통사정은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 세장형 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.
기호(3) : 부정형 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임.
기호(5), (6) : 사다리형 토지로서, 주거나지 상태임.
기호(7), (8) : 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.
기호(9) : 세장형 토지로서, 주거나지 상태임.
기호(10), (11) : 도로임.

인접 도로상태

기호(1), (5), (6), (9) : 본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.
기호(3) : 본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.
기호(7) 본건 서측으로 노폭 약 약 6m 내외의 포장도로에 접함.
기호(8) : 본건 북동측으로 노폭 약 약 6m 내외의 포장도로에 접함.
기호(10), (11) : 본건 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (5) :
계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>,
(한강)수변구역(수변구역 저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인요)
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
특별대책지역<환경정책기본법>


기호(3), (6), (7), (8), (9), (11) :
계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>,
특별대책지역<환경정책기본법>


기호(10) :
계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>,
(한강)수변구역(수변구역 저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인요)
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
특별대책지역<환경정책기본법>,
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

기호(7) 토지상 후첨 ""지적 및 건물개황도"", ""사진용지""와 같이 제시외물건이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2, 4 : 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 2층 건으로서,
외 벽 : 라임스톤 붙임 마감 등,
창 호 : 로이복층 유리 및 샷시창호 등임.

이용상태

기호2 : 단독주택(1층 : 거실, 주방, 욕실 등 /
2층 : 가족실, 침실3, 욕실2, 드레스실, 다용도실 등)으로 이용중임.
기호4 : 단독주택(1층 : 거실, 주방, 침실, 욕실, 다용도실 등 /
2층 : 침실4, 욕실2, 드레스실, 창고 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 급·배수설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

기호 4(지월리 760-104) 건물의 경우 2023년 03월 16일자로
초월읍 지월리 760-61번지로 지번변경 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각. 목록 6,8. 지상에 자생하는 임목은 토지가격에 포함하여 평가. 목록 7. 지상에 소재하는 제시외 물건(컨테이너 2동, 이동식화장실 1동) 평가에서 제외. 목록 4 건물은 2023. 3. 16.자로 '지월리 760-61번지'로 지번변경됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경2936 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 지월리 760-51

신 주소지: 경기도 광주시 설월길 87-7 (초월읍 지월리)

용도: 단독주택

감정가: 3,942,608,160원 (삼십구억 사천이백육십만 팔천백육십원)

토지면적: 3094.00㎡ (약 936.17평)

토지지분: 2951.0391㎡ (약 893.09평)

건물면적: 371.05㎡ (약 112.32평)

건물지분: 371.05㎡ (약 112.32평)

매각대상: 토지지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOOOO

1.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 2층

건축년도: 2015년 5월 7일 사용승인 (건축물대장 기준)

주요 용도: 단독주택 (1층: 거실, 주방, 욕실 등 / 2층: 가족실, 침실3, 욕실2, 드레스실, 다용도실 등)

건물(기호4)은 2023년 3월 16일자로 지번이 '지월리 760-61번지'로 변경되었음.

1.3. 특이사항 및 주의사항

일괄매각 대상입니다.

토지 가격에는 지상에 자생하는 임목이 포함하여 평가되었습니다.

제시외 물건(컨테이너 2동, 이동식화장실 1동)은 평가에서 제외되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건은 경기도 광주시 초월읍 지월리에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 자연림이 혼재하는 주택지대입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다. (경기광주 버스 노선 다수 운행 중)

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 세장형, 부정형, 사다리형 등 다양한 형태로 이용 중이며, 주택 부지 또는 주거나지 상태로 이용되고 있습니다.

주요 토지(기호1, 5, 6, 9)는 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 기호(3)는 북서측, 기호(7)는 서측, 기호(8)는 북동측으로 각각 약 6m 포장도로에 접하고 있습니다. 기호(10), (11)은 현황 도로입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)수변구역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 6월 27일 접수된 전주성가신용협동조합의 근저당 (을1)

등기부채권 총액 (토지 및 건물 합산): 2,520,000,000원

3.2. 권리 분석 결과

말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다.

말소기준권리(을1)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원. (임차인이 존재하더라도 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주택지대로서 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 자연림 등이 혼재하는 지역입니다. (result 3, 7, 10, 11, 13)

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 광주시 시내 및 주변 지역으로 이동 가능합니다. (result 3)

* 쇼핑/편의: 광주시에 이마트가 있으며, 주변 지역의 인프라가 다소 부족하다는 의견도 있습니다.

* 의료: 도시 면적 및 인구 대비 종합병원 수가 부족하다는 평가가 있습니다.

* 레저: 곤지암리조트 스키장 등이 인근에 위치하여 레저 활동이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 공장 또는 물류단지가 인근에 위치하고 있다는 정보가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본 물건이 속한 지역은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)수변구역, 특별대책지역 등으로 다수 지정되어 있어 토지 이용 및 건축 행위에 대한 규제가 존재합니다.

6.2. 지번 변경

건물(기호 4)의 지번이 '지월리 760-51번지'에서 '지월리 760-61번지'로 변경되었으므로, 관련 서류 및 현황 확인 시 유의가 필요합니다.

6.3. 제시외 물건

컨테이너 2동, 이동식 화장실 1동이 토지 지상에 소재하나, 이는 평가에서 제외되어 매각 대상이 아닙니다. 철거 또는 인수인계에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지면적과 2층 주택으로 구성되어 있습니다. 주변은 주택과 자연림이 혼재된 조용한 주거 환경을 이루고 있으며, 차량 접근성은 양호한 편입니다. 다수의 토지 이용 규제가 존재하나, 계획관리지역으로 향후 개발 가능성도 일부 내포하고 있습니다. 등기부상 인수되는 권리 및 임차인은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 지번 변경 및 제시외 물건 등 현장 확인이 필요한 사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 936평의 넓은 대지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 단독주택 용도: 개인 주거 또는 전원생활을 위한 목적으로 적합합니다.

* 낮은 권리 복잡성: 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '다세대주택'에 대한 것으로, 본건 단독주택과는 성격이 다르며 규모 또한 현저히 차이가 납니다. 따라서 해당 JSON 정보만으로는 직접적인 시세 비교 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

본건의 감정가는 3,942,608,160원 (약 39.4억원)입니다. 이는 해당 지역의 단독주택 및 대규모 토지에 대한 높은 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

현재 시점에서 주변 단독주택의 실거래가 정보가 제한적이므로, 감정가를 기준으로 잠재적 가치를 판단하되, 실제 현장 조사와 함께 주변 유사 물건의 매물 정보를 추가로 파악하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

일반적으로 경매에서는 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본 건의 경우 대규모 토지와 단독주택의 결합이라는 점, 그리고 광주시 초월읍의 개발 잠재력 등을 종합적으로 고려하여 접근해야 합니다.

본건의 감정가를 기준으로 보았을 때, 잠재적 가치를 고려한 입찰가는 대략 27억 5천만 원 ~ 31억 5천만 원 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다. 이는 제시된 감정가와 현재 시장 상황, 그리고 본건의 개별적 특성을 종합적으로 고려한 추정치이며, 최종 입찰가는 권리 분석, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.