나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52623 [1] 경기도 광주시 태전동 228 성원아파트 104동 20층 2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백상 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 태전동 태전초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 밀집지대임.

교통상황

노선버스가 통과하는 4차로 도로인 태봉로와 접하여 간선도로 접근성 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경량철골트러스 20층 건물의 제20층으로서
외벽은 몰탈위 페인트칠 등,
내벽은 벽지도배, 타일붙임 등이고,
창호는 샛시창호임.

이용상태

아파트 단위세대로서 방(4개), 거실, 주방/식당, 욕실(2개) 등으로 구성되어 있음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트단지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

폭 20미터 포장도로와 접하여 통행 및 승용차 접근 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

228번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(태전초교),
절대보호구역(태전초교)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역,
특별대책지역.

233번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉),
가축사육제한구역, 상대보호구역(태전초교), 상대보호구역, 절대보호구역(태전초교)),
배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역.

620-2번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉),
가축사육제한구역, 상대보호구역(태전초교), 절대보호구역(태전초교)),
배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52623 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 태전동 228 성원아파트 104동 20층 2002호

용도: 아파트

감정가: 410,000,000원

토지면적: 47.88㎡ (약 14.49평)

토지지분: 47.88㎡ (약 14.49평)

건물면적: 101.10㎡ (약 30.57평) - 분양면적 기준

건물지분: 101.1㎡ (약 30.57평) - 분양면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 아파트 기본 정보

아파트명: 성원아파트 (태전성원1차)

건축년도: 1999년

총동수: 8동

세대수: 654세대

최고층: 20층

건물 특징: 104동 20층 2002호 (해당 물건), 전용면적 약 84.6㎡ (약 25.6평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 광주시 태전동에 위치하며, 태전초등학교 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 아파트 밀집지역으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지 인근으로 노선버스가 통과하는 4차로 도로인 태봉로와 접해 있어, 광주시 주요 지역 및 간선도로로의 접근성이 무난합니다.

2.3. 인접 도로상태

물건지 앞으로 폭 20미터의 포장도로가 접해 있어 차량의 통행 및 단지 내 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권: 이충섭(1999-10-15 이전), 이기선(2013-04-04 이전), 강명훈(2019-05-24 매매)으로 이전되었습니다.

* 근저당권: 오케이에프앤아이대부주식회사 명의로 2021-11-18 (498,000,000원) 및 2022-03-30 (36,000,000원)에 설정되었습니다. 최초 근저당권(2021-11-18)이 말소기준권리가 됩니다.

* 가압류: 경기신용보증재단 명의로 2024-02-01 (19,024,624원)에 설정되었습니다.

* 임의경매: 오케이에프앤아이대부 명의로 2025-07-23 (415,000,000원)에 개시되었습니다.

* 총 등기부채권액: 553,024,624원

3.2. 임차인 현황

임대차 관계는 미상입니다. 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 정확한 임차인 현황을 파악하는 것이 필수적입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 비고란에 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 해당 아파트는 2026년 7월 기준 유사 면적(전용 84.6㎡)에서 31,500만원에서 37,900만원 사이의 가격으로 거래되었습니다. 특히 20층의 경우 35,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가는 41,000만원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 고층 프리미엄 또는 감정 시점의 시장 상황을 반영한 것으로 보입니다. 채권 총액이 5억 5천만원 이상으로 높다는 점은 채권자가 경매 절차에 적극적으로 참여할 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

아파트 단지 인근에는 생활 편의를 위한 다양한 시설들이 분포하고 있습니다. 대형마트, 병원, 약국, 은행 등 기본적인 상업 시설 이용이 편리하며, 단지 내 및 주변으로 조성된 녹지 공간과 공원을 통해 쾌적한 주거 생활을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 북동측 인근에 태전초등학교가 위치하여, 자녀들의 도보 통학이 가능합니다. 또한, 주변에 다수의 어린이집, 유치원, 중학교 등이 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 아파트 단지 및 태전초등학교 인근에 위치한 점을 고려할 때, 주거 생활에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장단지 등)은 현재까지 보고된 바 없습니다.

6.2. 권리 관련

* 임대차 관계가 미상으로, 현황 조사 시 예상치 못한 임차인 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 태전동에 위치한 성원아파트 104동 20층으로, 편리한 교통 및 교육 환경을 갖춘 주거 지역에 속해 있습니다. 1999년에 건축되어 연식이 다소 있지만, 20층의 고층으로 일조권 및 조망권이 우수할 것으로 예상됩니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정으로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계 미상 및 지상권 관련 불명확한 부분은 추가 확인이 필요합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 아파트 밀집 지역에 위치하며, 태봉로를 통한 간선도로 접근성이 양호합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리하며, 주변 편의시설 이용이 편리합니다.

* 권리 분석상 안전성: 말소기준권리 하위 권리들은 경매로 소멸될 예정으로, 인수 부담이 적습니다.

* 고층 프리미엄: 20층의 최고층으로 일조량과 개방감이 우수하며, 탁월한 조망권을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 410,000,000원입니다. 최근 2026년 7월에 동일 면적(전용 84.6㎡)이 35,000,000원(20층)에 거래된 점을 고려할 때, 시장 가격은 감정가보다 낮은 수준에서 형성되고 있습니다. 채권자들의 총 채무액이 5억 5천만원 이상으로 높다는 점은 채권자가 경매 절차에서 일정 부분 이상으로 입찰가를 올릴 가능성을 시사합니다.

현 시세 및 감정가, 채권자들의 상황 등을 종합적으로 고려했을 때, 낙찰 가능성 및 수익성을 고려한 예상 입찰가는 370,000,000원 ~ 390,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.