나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3090 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 봉현리 80-62 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 필 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 봉현리 소재 ‘정개터널’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(토지, 건물)으로서 주위는 단독주택과 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통입니다

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 단독주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북동측으로 세로(가)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없습니다. (단, 토지상의 울타리와 도르레는 토지에 포함하여 평가함)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택으로서, 외부 : 적벽돌 마감 등 내부 : 벽지 도배에 밀부 타일 마감 등 창소 : 샷시창호입니다.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

LPG 가스설비와 급수 및 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 ‘송정스터디파크’ 남서측 인근에 소재하는 집합건물로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대이며 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트슁글 지붕, 지상 4층의 다세대주택으로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 내부 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창소 : 샷시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로(가)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본건 지상 컨테이너 2동은 매각 및 평가에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 성남지원 2025타경3090 (1)

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 봉현리 80-62

용도: 단독주택

감정가: 720,942,560원

토지면적: 873.00㎡ (약 264.07평)

건물면적: 189.74㎡ (약 57.39평)

건물 제시외면적: 124.00㎡ (약 37.51평) - 본건 지상 컨테이너 2동은 매각 및 평가에서 제외됨

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 본건 지상 컨테이너 2동은 매각 및 평가에서 제외.

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 광주시 곤지암읍 봉현리 소재 ‘정개터널’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 곤지암IC 인근에 위치하여 수도권 접근성이 양호합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형의 토지로서 현재 단독주택의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북동측으로 폭 약 [기재되지 않음]m의 세로(가)에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역에 해당됩니다. 이는 개발 및 건축에 일부 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2011년 3월 30일자 중원새마을금고 근저당권 (을22)으로 확인됩니다.

* 인수되는 권리: 제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (지상권 개요: 없음)

* 등기부현황 요약:

- 토지 등기부상 채권 총액: 1,135,000,000원

- 건물 등기부상 채권 총액: 1,170,000,000원 (압류 포함)

- 모든 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기(하나은행, 2025.07.23.)가 말소 처리되어 있어, 경매 완료 시 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

- 김은기: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2013-11-25, 대항력 없음.

- 김정현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-06-02, 대항력 없음.

- 김종영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-02-14, 대항력 없음.

- 나옥순: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2015-06-18, 대항력 없음.

- 배리령: 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2016-10-28, 확정 2016-10-17, 배당신고 2017-01-10, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (단, 배리령 임차인의 보증금 35,000,000원은 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으나, 대항력 없음으로 배당을 받는 것으로 보입니다.)

1.4. 상권분석

* 입지: 경기도 광주시 곤지암읍 봉현리 지역은 전형적인 수도권 외곽의 전원주택 및 농경지, 임야가 혼재된 지역입니다. 곤지암IC와 인접하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

* 상업시설: 곤지암읍 중심지에 기본적인 상업시설(마트, 병원, 은행, 식당 등)이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 본건 소재지는 다소 외곽에 위치하여 도보 접근성은 떨어지나 차량 이용 시 읍내 상권 이용에 무리는 없습니다.

* 잠재력: 곤지암읍은 최근 개발 압력이 가해지는 지역 중 하나로, 향후 지역 발전 및 교통망 확충에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 곤지암초등학교, 곤지암중학교, 곤지암고등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 의료시설: 곤지암읍 소재 병원 및 의원급 의료시설 이용이 가능하며, 종합병원 이용 시에는 인근 이천시 등으로 이동해야 합니다.

* 편의시설: 곤지암읍 중심지의 대형마트, 금융기관, 관공서 등을 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 용도지역 및 환경 관련 규제가 적용되어 있어, 향후 재건축이나 증축 시 건축법규 및 관련 심의에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물(컨테이너): 본건 지상 컨테이너 2동은 매각 대상에서 제외되어 있어, 낙찰 후 해당 컨테이너의 철거 및 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 토지 및 건물에 대한 임대 관계가 불명확하여, 명도 진행 시 예상치 못한 점유자가 나타날 가능성에 대비해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장단지 등)이 직접적으로 인접한 특이사항은 검색되지 않았습니다. 그러나 환경 관련 규제가 다수 존재하므로, 주변 개발 계획 및 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 단독주택으로, 토지 약 264평, 건물 약 57평 규모입니다. 곤지암IC 인근에 위치하여 수도권 접근성이 양호하며, 주변 환경은 보통 수준입니다. 권리 분석상 모든 등기된 권리는 말소될 예정으로 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 토지이용계획상의 다양한 규제와 매각 제외된 제시외 컨테이너, 임대 관계 미상 등의 점은 명도 및 활용 계획 수립 시 고려해야 할 요소입니다. 감정가는 7.2억원 수준으로, 최근 주변 유사 단독주택 매매 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 접근성: 곤지암IC 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 명확한 권리관계: 모든 기존 권리가 소멸될 예정으로, 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 개발 잠재력: 곤지암읍 지역의 개발 가능성과 수도권 경관지역으로의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 약 264평의 넓은 토지 면적은 향후 활용 가치를 높일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 720,942,560원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다. 따라서 예상 입찰가는 대략 576,000,000원 ~ 648,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 실제 입찰가 산정 시에는 최근 유사 부동산 거래 사례, 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 환경에 대한 면밀한 분석, 그리고 입찰 참여자들의 전략 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 토지이용계획상의 제한으로 인한 활용 가치 하락 가능성도 입찰가 결정에 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.