나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34041 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 349-3 더블유에스 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 ""원종초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 임야 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통시
됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2020.01.15)

외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

'공동주택(다세대주택)'으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 '공동주택' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(예능영재유치원-부천교
육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34041 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 349-3 더블유에스 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 247,000,000원

토지면적: 33.14㎡ (약 10.03평)

토지지분: 33.1441㎡ (약 10.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.89㎡ (약 15.70평)

건물지분: 51.89㎡ (약 15.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 1월 15일

건축물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

1.1. 입지조건

위치: 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "원종초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 임야 등으로 형성된 지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 5월 16일자 계양세무서장 압류 (갑5) 입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1): 김완섭

* 주택임차권 (을1): 강지선 외 1명, 보증금 249,000,000원. 등기부 요약상 말소 대상이며, 물건명세서상 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수될 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 소유권이전 (갑2): 김태원

* 압류 (갑5): 계양세무서장 (말소기준권리)

* 압류 (갑6): 부평세무서장

* 강제경매 (갑7): 주택도시보증공사 (말소 대상)

인수되는 권리: 없음 (주택임차권은 말소동의 확약서 제출로 소멸 예상)

등기부채권 총액: 249,000,000원

임차인 현황:

* 김나영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-20, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(강지선): 보증금 249,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-07-06, 확정 2020-06-02, 배당신고 2024-08-12, 대항력 없음.

* 배준식: 보증금 249,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-07-06, 확정 2020-06-02, 배당신고 2024-08-12, 대항력 없음.

주의사항: 임차인 김나영의 경우 전입일자(2025-03-20)가 경매 신청일(2025-07-25)보다 앞서 있으나, 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있고 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 인수 대상은 아닐 것으로 보입니다. 그러나 정확한 임대차 관계 확인은 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건은 아파트, 다세대, 단독주택 등이 혼재된 일반적인 주거지역에 위치합니다.

인근 시설: 원종초등학교가 인접해 있어 교육 환경 관련 인프라를 이용하기에 용이합니다.

업종 분포: 전형적인 주거지역 상권으로, 지역 주민을 대상으로 한 생활 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 특별히 발달된 상업 지역은 아닙니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 2020년에 사용승인된 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이라 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 편리합니다.

편의시설: 주변 주거 지역에 기반한 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계 불명확성: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 언급된 사항이 있으나, '임차인현황' 및 '등기부요약'에서는 '대항력 없음'으로 기재되어 상반된 정보를 보입니다. 단, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 해당 권리(을1)는 경매 절차에서 소멸될 가능성이 매우 높으므로, 낙찰 후 인수될 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

HUG 인수조건 변경: 본 경매의 채권자가 주택도시보증공사이며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 HUG 보증 관련 채권 처리 과정의 복잡성을 시사할 수 있으며, 계약 및 잔금 납부 과정에서 HUG와의 긴밀한 소통이 필요할 수 있습니다.

임대관계 미상: 임대 관계가 명확하게 파악되지 않은 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 다세대주택으로, 비교적 짧은 사용승인 연식에도 불구하고 현재 감정가 2억 4천 7백만 원이 합리적으로 책정되었거나 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

권리관계 상 '대항력 있는 임차인' 언급으로 인한 혼란이 예상되지만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 경매 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보여, 낙찰자가 부담해야 할 법적 문제는 크지 않을 것으로 판단됩니다.

원종동 주거 지역 내에 위치하며, 초등학교 인접 및 버스정류장 근접 등 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

신축 연식 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 시세차익 실현 또는 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물 (2020년 사용승인)으로 하자 발생 가능성이 낮고 선호도가 높습니다.

주거지로서의 기본적인 입지 조건이 양호하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

권리관계가 명확히 정리될 가능성이 높아 낙찰 후 추가적인 법적 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받아 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 247,000,000원

최근 실거래가 분석: 제공된 JSON 정보의 최근 매매 사례들은 대부분 1980년대~1990년대 건축된 다세대주택으로, 전용면적 26~31㎡대에 7천만 원 ~ 9천만 원의 실거래가를 보입니다. 본 물건은 2020년 신축이며 전용면적 51.89㎡로, 해당 사례들과 직접적인 가격 비교는 어렵습니다. 신축 연식을 고려하면 감정가 수준 또는 그 이상도 기대할 수 있습니다.

권리관계: 인수되는 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가 산정:

본 물건은 신축 연식이 매우 중요한 장점이며, 이에 따라 감정가가 비교적 높게 형성된 것으로 보입니다. 권리관계의 복잡성이 일부 있으나 HUG의 말소 동의로 해소될 가능성이 높아, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 180,000,000원에서 190,000,000원 사이로 제안합니다.

안정적인 투자를 위해 185,000,000원을 목표가로 설정하는 것을 추천합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 최근 시장 동향, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.