나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34044 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 110-2 더로얄아파트 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 부천중앙초등학교 남동측 인근에 위치하는 더로얄
아파트 6층 602호로서 주위는 교육시설, 아파트, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지
역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물내 6층 602호로서

외벽: 돌붙임마감 등,
내벽: 세멘몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 알루미늄새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약30미터, 서측으로 폭 약8미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭8m~10m)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 과밀억제
권역{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-2024년 3월 25일 인천지방법원 부천지원의 임차권등기명령(2024카임175)
임차보증금: 금423,000,000원
확정일자: 2022년 2월 10일
임차권자: 김은숙(611012-*******)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34044 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 110-2 더로얄아파트 6층 602호 (신주소: 경기도 부천시 원미구 부천로 99)

건물명: 더 로얄 아파트

용도: 아파트

감정가: 489,000,000원

토지면적: 30.62㎡ (약 9.26평)

토지 지분: 30.6176㎡ (약 9.26평)

건물면적: 62.15㎡ (약 18.79평) - 전용면적

건물 지분: 62.154㎡ (약 18.80평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

준공일: 2021년 9월 17일

3. 입지조건

4. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, 부천중앙초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 교육시설, 아파트, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지 이용 및 도로: 본건 토지는 세장형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 포함됩니다.

5. 권리분석

6. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2025년 1월 14일 접수된 부천시의 압류(갑3)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김은숙 (주택도시보증공사)

* 보증금: 423,000,000원

* 전입일자: 2021년 10월 6일

* 확정일자: 2022년 2월 10일

* 배당신고일자: 2024년 3월 26일

* 주택임차권 등기: 2024년 3월 26일 (을3)

* 권리분석상 특이사항: 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 언급되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 또한 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 본 경매 절차를 통해 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 기타 권리사항: 소유권 보존(갑1), 소유권 이전(갑2), 압류(갑3, 갑4), 가압류(갑5) 등이 등기되어 있으나, 압류(갑3)를 말소기준으로 하여 경매로 인한 강제경매(갑4) 및 가압류(갑5)와 주택임차권(을3) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

7. 상권분석

8. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 속한 심곡동은 부천시의 중심 상업 및 주거 지역과 인접해 있어 아파트, 공동주택, 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

* 생활 편의시설: 주변에 다양한 상가 및 편의시설이 분포하고 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다. (제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석 어려움)

9. 생활정보

10. 생활정보

* 주변 교육시설: 부천중앙초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주요 설비: 본 아파트는 위생, 급배수, 난방, 주차장, 승강기, 소방, 방송 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 건축 구조: 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 6층에 위치하며, 외벽은 돌붙임 마감 등, 내벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 알루미늄새시 창호로 되어 있습니다.

11. 잠재적 리스크

12. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 정보 혼선 가능성: 초기 물건 정보에 '대항력 있는 임차인', '선순위 임차권' 등의 언급이 있었으나, 권리분석 결과 실제로는 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 이러한 초기 정보로 인해 혼선이 발생할 수 있으므로, 최종적인 권리관계는 반드시 재확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 관련 사항은 구체적인 내용 파악이 필요하며, 인수 조건에 따라 매각 절차나 인수 후 관리에 영향이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 인근 지역에 대한 조사 결과, 부천시는 과거 쓰레기 소각장 등이 존재했던 지역이 있으나, 본건의 정확한 소재지(심곡동)는 주거 및 상업 밀집 지역으로, 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부천시 전체적인 관점에서 폐기물 처리 시설 등의 입지 여부를 간과할 수는 없습니다.

13. 종합 의견

14. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 더로얄아파트 6층 602호로, 아파트 밀집 지역 내에 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다. 가장 큰 특징은 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점으로, 이는 낙찰자가 권리 관계를 명확하게 인수할 수 있다는 점에서 긍정적입니다. HUG 인수조건 변경 등 몇 가지 특이사항이 있으나, 이는 절차 진행 과정에서 명확히 확인될 부분입니다.

15. 투자 포인트

16. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 편리한 교통 및 생활 인프라 접근성

17. 예상 입찰가

18. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가, 경매 낙찰가, 지역 시장 동향 등 추가적인 시세 조사가 필요합니다. 제공된 자료만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.