나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2960 [1] 경기도 김포시 걸포동 1555 오스타파라곤아파트 308동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 김포시 걸포동 ""김포나진초등학교"" 동측인근에 위치하는 ""오스타파라곤아파트""308동 4층 404호로서 주위는 아파트 단지가 주를 이루는 주거지대인 바 주변환경은 보통시됨.

교통상황

남동측, 남서측으로 접한 중로를 통하여 김포대로 등 간선도로에 연계되며 인근에 걸포북변역, 버스정류장 등이 소재하는 바 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 21층건내 4층 404호로서
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감
창호: 샤시창호임
사용승인일: 2010.12.30.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 지역난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측, 남서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 생산녹지지역 , 제2종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 지구단위계획구역(걸포도시개발사업) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(걸포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포나진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(걸포처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보:

* 사건번호: 부천지원 2025타경2960 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 걸포동 1555 오스타파라곤아파트 308동 4층404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 798,000,000원

* 토지면적: 88.13㎡ (약 26.66평)

* 토지지분: 88.13㎡ (약 26.66평)

* 건물면적: 157.54㎡ (약 47.66평)

* 건물지분: 157.54㎡ (약 47.66평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인

* 주의사항:

* 특수물건정보: 유동화물건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 김포시 걸포동 "김포나진초등학교" 동측 인근에 위치하는 "오스타파라곤아파트" 308동 4층 404호로서, 주위는 아파트 단지가 주를 이루는 주거지대입니다. 주변 환경은 보통시됩니다.

교통상황:

남동측 및 남서측으로 중로를 통하여 김포대로 등 간선도로와 연계되며, 인근에 걸포북변역 및 버스정류장 등이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

건물 구조 및 상태:

철근콘크리트구조 경량철골경사지붕의 21층 건물 내 4층 404호입니다. 사용승인일은 2010년 12월 30일입니다.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

* 내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감

* 창호: 샤시창호

* 건물면적: 157.54㎡ (약 47.66평)

이용상태:

아파트로서 내부 이용 상태는 일반적인 아파트와 유사합니다.

설비내역:

위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 지역난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태:

부정형의 토지로서 현재 아파트 부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태:

남동측 및 남서측으로 중로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

권리분석 요약:

본 건의 등기부상 말소기준권리는 2021년 6월 10일 접수된 국민은행 근저당 (채권액 275,000,000원)입니다. 이보다 선순위인 권리는 소유권 이전 등기 등이며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 매각으로 인해 말소될 권리 총액은 795,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장동희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-08-28

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 미상

인수 보증금 합계: 0원

주의사항:

임차인 장동희는 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 임대관계가 미상이며 보증금/차임이 0원이라는 점은 통상적이지 않아 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하며, 실제 보증금 또는 별도의 약정으로 인한 금전적 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리 관계 확인이 필수적입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 등기부채권 총액: 795,000,000원

* 말소기준권리 (을7): 근저당, 국민은행, 2021-06-10, 275,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 해당 사항 없음.

4. 상권분석

주변 환경:

본 건은 김포시 걸포동에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 지역입니다.

생활 편의 시설:

김포나진초등학교가 동측 인근에 위치하며, 걸포북변역 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

혐오 시설:

제공된 정보 및 자체 검색 결과, 해당 주소지 주변에 혐오시설(폐기물 처리장, 쓰레기 소각장 등)이 직접적으로 언급되거나 확인되지는 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한 사항(예: (한강)폐기물매립시설 설치제한지역)이 있으나 이는 지역 전반에 대한 제한사항으로 직접적인 혐오시설의 존재를 의미하지는 않습니다.

5. 생활정보

건물 정보:

* 아파트명: 오스타파라곤3단지

* 주소: 경기도 김포시 걸포동 1555

* 사용승인일: 2010년 12월 30일

* 세대수: 441세대

* 동수: 9동

* 최고층: 21층

* 전용면적: 157.54㎡ (약 47.66평)

* 총 면적: 76,968.47㎡ (단지 전체 면적)

* 주차 대수: 총 891대 (지하 891대)

주변 시설:

* 교육 시설: 김포나진초등학교, 걸포초등학교 (상대보호구역)

* 대중교통: 걸포북변역 (인근), 다수의 버스 노선

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인 장동희가 존재합니다. 임대관계 미상으로 실제 인수해야 할 보증금이 있는지 여부가 불확실하며, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 부담이나 분쟁을 야기할 수 있습니다.

유동화 물건:

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 비교하여 절차상 또는 권리관계에 있어 특이사항이 있을 수 있습니다. 관련 절차에 대한 충분한 이해와 추가적인 조사가 필요합니다.

토지 이용계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 생산녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 지구단위계획구역(걸포도시개발사업) 등 다양한 도시계획이 적용되어 있습니다.

* 중로2류(폭 15m~20m)에 접합 및 일부 저촉되는 부분이 있습니다.

* 가축사육제한구역, 공항 관련 장애물/진입표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(17사단 관할, 제한보호구역), 성장관리권역 등 각종 법규에 의한 제한이 있습니다. 이러한 제한은 향후 재건축이나 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 걸포동에 소재한 오스타파라곤아파트 308동 4층 404호 경매 물건입니다. 아파트 밀집 지역에 위치하며 걸포북변역 인근으로 교통이 편리하여 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 2010년에 사용승인된 아파트로 비교적 연식이 있으나, 준수한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 '장동희'의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 임대 관계가 미상이라는 점은 인수해야 할 보증금이 있을 가능성을 시사하며, 이는 명도 시 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 유동화 물건이라는 특수성 또한 경매 절차 진행 시 고려해야 할 사항입니다.

감정가는 798,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 아파트:

걸포북변역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이는 주거 가치를 높이는 중요한 요소입니다.

주거 환경:

대규모 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

개발 잠재력:

김포시는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 및 신규 개발 계획에 따른 수혜를 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본 건과 동일한 308동 157.54㎡ (약 47.66평) 면적의 아파트가 2026년 3월 20일 74,000만원에 실거래된 사례가 있습니다. [cite: (JSON 데이터 참조)]

* 유사 면적(약 136㎡, 41평)의 다른 층 거래 사례는 2026년 4월 29일과 6월 6일에 각각 59,900만원으로 확인됩니다. [cite: (JSON 데이터 참조)]

* 현재 감정가는 798,000,000원 (79800만원)으로, 최근 동일 면적 실거래가(74,000만원)보다 높게 책정되어 있습니다.

* 현 시세는 74,000만원 수준으로 파악되며, 동일 조건의 거래가 가장 중요한 기준이 됩니다.

예상 입찰가 산정:

* 본 건은 대항력 있는 임차인(보증금, 차임 미상)과 유동화 물건이라는 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되나, 임차인 관련 불확실성은 경매 절차 진행 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생 가능성을 높입니다.

* 가장 최근의 동일 면적/동 실거래가인 74,000만원을 기준으로, 경매 특유의 위험과 임차인 리스크를 감안하여 보수적으로 접근합니다.

* 현 시세(74,000만원) 대비 약 85~90% 수준을 고려한 예상 입찰가 범위는 약 63,000만원 ~ 67,000만원으로 산정할 수 있습니다.

* 이에 따라, 전략적인 입찰을 위한 목표가는 65,000만원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.