나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2953 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 334 민경하이츠빌라 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 ""심곡초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
유사형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역으로 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 2필지 일단지의 가장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 부지로
이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-384호선)(접합), 소로2류(폭 8m~
10m)(소로2-390호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

기호 2) : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-384호선)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경2953 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 334 민경하이츠빌라 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 151,000,000원

토지면적: 21.38㎡ (약 6.47평)

건물면적: 46.21㎡ (약 13.98평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, "심곡초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 유사한 형태의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 또한 보통입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 압류 (부천시, 2024-04-01)

임차인 현황:

* 임차인: 박종엽

* 보증금: 135,000,000원

* 전입일자: 2022-06-10

* 확정일자: 2022-04-01

* 대항력: 있음

인수 보증금: 제공된 정보에 따르면 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. 그러나 임차인 박종엽의 전입일자(2022-06-10) 및 확정일자(2022-04-01)가 말소기준권리(2024-04-01)보다 선순위이므로, 대항력 있는 임차인의 보증금 135,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 법적 검토가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본건 주변은 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

최근 매매 사례 (2026년 3월 기준)는 다음과 같습니다.

* 서진베스트빌 (전용면적 31.01㎡): 83,000,000원 (약 88.5만원/평)

* 현대빌리지7차 (전용면적 71.1㎡): 180,000,000원 (약 83.7만원/평)

* 삼성퍼스터빌 (전용면적 71.28㎡): 235,000,000원 (약 109만원/평)

본건의 감정가 151,000,000원 (건물면적 46.21㎡, 약 108만원/평)은 최근 실거래가와 비교할 때, 더 넓은 면적의 매물보다는 다소 높게 책정되었으나, 비슷한 규모의 주택들과 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 201호입니다.

내부에는 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있으며, 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

단지 내 또는 주변에는 주거 밀집 지역으로, 특이 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박종엽(보증금 135,000,000원)의 존재입니다. 임차인의 전입 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위이므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

본건은 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경과 교통 접근성은 양호한 편입니다. 감정가는 최근 실거래가와 비교 시 유사한 면적 대비 높은 편이나, 시장 상황을 고려할 때 비교적 합리적인 수준입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 본 건의 가장 큰 변수이며, 임차인의 보증금 인수 여부가 낙찰가와 총 매입가에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 임차인과의 협상 또는 법적 절차에 대한 충분한 검토 후 입찰 참여를 권장합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 입지

우수한 교통 및 생활 편의 시설 접근성

향후 시세 상승 가능성 (임차인 리스크 해소 시)

9. 예상 입찰가

감정가: 151,000,000원

본건 건물 면적(46.21㎡)과 감정가(151,000,000원)를 기준으로, 현재 제공된 정보상의 "인수 보증금 합계: 0원"을 제외하고 산정 시, 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 128,350,000원 ~ 143,450,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 135,000,000원)의 존재로 인해 실제 매입 비용은 훨씬 높아질 수 있습니다. 따라서 이 금액은 인수 보증금을 제외한 금액이며, 최종 입찰가 결정 시에는 임차인과의 명도 협상 가능성 및 법적 절차 진행 비용까지 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.