나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34018 [1] 경기도 김포시 통진읍 서암리 755-11 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 ""통진읍경로당"" 남동측에 위치하며, 주변은 동
유형의 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보
통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중 교통여건은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제3층 제301호로서,
(사용승인일2012.06.26)

외벽: 드라이비트 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필1단의 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일단지 기준 본건 북동측으로 소로, 남서측으로 세로의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

<서암리 755-11>, <서암리 755-22> 공통
도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(통진처리분구)<하수도법>

<서암리 755-21>
도시지역 , 제1종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(
모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
하수처리구역(통진처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 부천지원 2025타경34018 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 통진읍 서암리 755-11 A동 3층 301호

* 구분: 집합건물 (다세대주택)

* 감정가: 202,000,000원

* 토지 면적: 34.26㎡ (약 10.36평) (토지 지분)

* 건물 면적: 70.45㎡ (약 21.31평) (전유부분)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (중소기업은행으로 추정)

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

* 본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 ""통진읍경로당"" 남동측 인근에 위치함.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

2.2. 주거 환경

* 주변은 동 유형의 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 주위 환경은 일반적인 주거 지역 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 토지는 3필 1단의 대체로 등고평탄한 사다리형으로, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 북동측으로는 소로, 남서측으로는 세로의 포장도로에 각각 접함.

2.4. 토지 이용 계획

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 하수처리구역으로 지정되어 있음.

3. 건물 현황

3.1. 건물 개요

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제301호.

* 사용승인일: 2012년 06월 26일 (준공 후 약 14년 경과).

* 외벽: 드라이비트 마감 등.

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등.

* 창호: 샷시 창호 등.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

* 이용 상태: 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중임.

4. 권리 분석

4.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2016년 05월 11일 접수된 중소기업은행 근저당권 (채권액 120,000,000원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 없음).

* 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정임.

4.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있을 경우 대항력 유무 및 보증금/차임에 대한 확인이 필수적임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

4.3. 특수 물건 정보

* 본 건은 유동화 물건으로, 채권이 유동화되어 관리되는 물건임.

5. 상권 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

* 지역 내 주거 밀집 지역에 근린생활시설이 혼재된 소규모 상권 형성.

* 비교적 신축(2015-2017년식) 다세대주택의 경우 3.3㎡당 약 750만 원 ~ 790만 원 수준의 시세 형성.

5.2. 생활 편의

* 차량 접근 및 인근 버스정류장 이용 편리.

* 지역 내 기본적인 생활 편의시설 확보 가능.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 불확실성.

* 유동화 물건으로서의 절차적 복잡성 또는 추가 이슈 가능성.

* 감정가(202,000,000원)가 최근 시세(약 1억 6천만 원 ~ 1억 7천만 원) 대비 높게 책정되어 있음.

* 검색 결과, 본 물건 소재지 주변에 직접적인 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 장기적으로는 폐기물 처리 시설 관련 이슈(수도권매립지 직매립 금지로 인한 민간 소각 시설 필요성 등)가 지역 전반에 영향을 줄 가능성은 존재함. 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

* 김포시 통진읍의 다세대주택으로, 준공된 지 약 14년으로 건물 상태는 양호한 편임.

* 경매 시 고려해야 할 주요 사항은 임대 관계의 불확실성과 감정가 대비 시세의 괴리임.

* 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 요구됨.

8. 투자 포인트

* 김포시의 잠재적 성장 가능성.

* 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대.

* 안정적인 주거 환경.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 202,000,000원

* 건물 면적: 70.45㎡ (약 21.31평)

* 최근 유사 물건 시세 (2015-2017년식 기준): 평당 약 750만 원 ~ 790만 원

* 본건(2012년식) 추정 시세: 약 1억 6천만 원 ~ 1억 7천만 원

* 고려 사항: 임대 관계 미상, 유동화 물건, 감정가 대비 시세 차이.

* 권장 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 165,000,000원

* 본 범위는 최근 시세를 기준으로 하였으며, 실제 명도 비용, 시장 상황, 개인의 투자 성향을 고려하여 최종 입찰가 결정 요망.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.