나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34023 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1146-2 센트럴프라움 4층416호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '신중동역' 남서측 인근에 위치
하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건(사용승인일 : 2018.01.16.)내
4층 416호로서
외벽 : 몰탈위페인팅마감, 대리석붙임 등임.
내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨.
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 평지인 토지로서 업무시설 및 근린생활시설의 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로3류(접함),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서 및 집합건축물대장(표제부)상 용도는 업무시설이고,
집합건축물대장(전유부)상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 확인 및 추가 조사에 따라 내용이 달라질 수 있습니다.

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경34023 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (감정평가서요약에 김현태로 표기된 점 참고)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1146-2 센트럴프라움 4층 416호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 총 층수: 20층

본건 위치: 4층

사용승인일: 2018년 1월 16일

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.94㎡ (약 1.19평)

토지지분: 3.94㎡ (약 1.19평)

건물면적 (전용면적): 27.64㎡ (약 8.36평)

건물지분: 27.64㎡ (약 8.36평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 평가

감정가: 1억 5,600만원

최근 매매 사례 (27.64㎡ 기준):

- 2026년 4월 1일: 1억 4,000만원

- 2026년 4월 1일: 1억 5,600만원

- 2025년 10월 4일 (36.82㎡): 2억 1,500만원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동에 위치하며, 지하철 7호선 '신중동역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설 및 근린생활시설이 밀집된 상업지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

'신중동역'이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 제반 차량의 통행이 가능한 도로망을 갖추고 있으며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건 건물 북동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구)에 해당하며, 중로3류(접함), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

2.4. 혐오시설 정보

주변을 조사한 결과, 보고서 작성 시점 기준으로 인근에 특별히 확인되는 혐오시설은 없었으며, 주로 업무 및 근린생활시설 용도의 건물들이 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 1번의 주택임차권(김현태, 보증금 1억 7,300만원)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 권리 분석 요약

- 등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 24일 접수된 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(채권자: 김현태)입니다.

- 을구 1번의 주택임차권(김현태)은 말소기준권리보다 선순위이며, '인수'로 기재되어 있어 매수인이 해당 임차인의 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.

- 임차인 김현태는 보증금 1억 7,300만원, 전입일자 2022년 2월 18일, 확정일자 2022년 1월 26일이며, 배당신고일자(2024년 2월 20일)가 있어 배당요구를 하였습니다. 채권자(김OO)와 임차인(김현태)이 동일인으로 추정되거나 연관이 있을 경우, 임차인의 보증금은 경매 배당을 통해 우선 변제받을 가능성이 높으며, 매수인의 인수 부담이 없을 수도 있습니다. (단, 이는 낙찰 후 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

- 임차인 이용호는 전입일자(2022년 8월 1일)는 있으나, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 보증금/차임이 미상입니다. 그러나 '대항력: 있음'으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

3.3. 주요 임차인 정보

- 임차인: 김

보증금: 1억 7,300만원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 18일

확정일자: 2022년 1월 26일

대항력: 있음

비고: 말소기준권리보다 선순위, 인수 대상 가능성 있음.

- 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 1일

확정일자: (미상)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상임에도 대항력이 있어 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 보증금액이 확인되지 않더라도 주의가 필요합니다.

3.4. 총 인수 보증금

자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 을구 1번 임차인 김현태의 보증금 1억 7,300만원이 '인수'로 명시되어 있어, 낙찰 후 배당 결과에 따라 실제 인수 보증금이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 경기도 부천시 원미구 중동 일대는 지하철 신중동역을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구입니다. 다수의 오피스텔, 상가, 금융기관, 관공서 등이 밀집하여 유동인구가 풍부하며, 오피스텔의 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

4.2. 건물 이용 현황

건축물 표제부에 따르면, 본 건물 '센트럴프라움'은 2018년 사용승인된 철근콘크리트구조의 20층 건물이며, 총 379세대로 구성되어 있습니다. 주 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 근린생활시설도 함께 이용 중입니다.

4.3. 최근 거래 동향

본건과 동일한 '센트럴프라움' 오피스텔의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 27.64㎡ 기준으로 1억 4,000만원에서 1억 5,600만원 사이의 거래가 이루어졌습니다. 감정가 1억 5,600만원은 이와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

신중동역 인근으로 대형마트, 백화점, 영화관, 병원, 식당가 등 다양한 상업 및 문화시설 이용이 편리합니다. 또한, 관공서 및 금융기관 등도 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 건물 내부 설비

본 건물은 위생 설비, 급배수 설비, 승강기(엘리베이터) 등 오피스텔의 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 김현태의 보증금 1억 7,300만원을 인수해야 할 가능성입니다. 이 금액은 현재 감정가 1억 5,600만원보다 높으므로, 낙찰가의 상당 부분을 보증금 지급에 사용해야 합니다.

6.2. 미상 보증금 임차인 존재

임차인 이용호의 경우, 대항력은 있으나 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 이는 추후 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험을 내포합니다.

6.3. 권리관계의 복잡성

채권자(김OO)와 임차인(김현태)의 관계, 임차인이 강제경매 신청인이라는 점 등 권리관계가 다소 복잡하여, 배당 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건 센트럴프라움 오피스텔은 신중동역 초역세권에 위치하여 입지적 장점이 뛰어납니다. 건물이 비교적 신축(2018년 준공)이라는 점도 긍정적입니다.

그러나 선순위 임차인 김현태의 보증금 1억 7,300만원이 인수 대상이 될 가능성이 높고, 이는 현재 감정가 및 시세보다 높은 금액입니다. 더불어 보증금 미상의 대항력 있는 임차인 이용호도 존재합니다.

이러한 높은 인수 부담으로 인해, 본 물건은 시세 대비 매우 저렴한 가격에 낙찰받지 못한다면 투자로서의 매력이 떨어질 수 있습니다. 권리관계 분석을 통해 보증금 인수 여부를 명확히 파악하는 것이 가장 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 초역세권 입지

신중동역 도보 거리로 뛰어난 교통 및 편의시설 접근성을 갖추고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 신축급 오피스텔

2018년 준공된 건물로 비교적 최신식 설비와 깔끔한 외관을 자랑합니다.

8.3. 시세 대비 저가 매수 기회 (권리분석 완료 시)

만약 선순위 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 해결되어 매수인이 인수하지 않거나, 인수하더라도 시세보다 현저히 낮은 가격에 낙찰받을 수 있다면, 향후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 1억 5,600만원과 최근 실거래가(1억 4,000만원 ~ 1억 5,600만원)를 고려할 때, 시세는 약 1억 5,000만원 내외로 판단됩니다.

그러나 선순위 임차인 김현태의 보증금 1억 7,300만원이 인수될 경우, 매수인의 총 매수 비용(낙찰가 + 인수 보증금)은 시세보다 높아지게 됩니다.

만약 김현태가 경매 신청 채권자로서 배당을 통해 보증금을 우선 변제받는다면, 매수인이 실제 인수하는 보증금은 0원이 되어 부담이 줄어듭니다. 이 경우, 안전하게 감정가의 80% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 안전 마진을 고려한 예상 입찰가는 약 1억 2,500만원 ~ 1억 3,300만원 선으로 제안합니다.

(1억 5,600만원(감정가) x 0.80 ~ 0.85)

주의: 위 예상 입찰가는 보증금 인수 부담이 없다는 가정 하에 산출된 것이며, 실제 보증금 인수 시에는 총 투자 비용을 신중히 재산정해야 합니다. 임차인 이용호의 미상 보증금 또한 추가적인 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.