나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1456 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 274-58 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 ""홍은2동주민센터"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주상복합지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지상5층 통칭 데미안빌 건물 내 제4층 제402호로서
외벽 : 석재 타일붙임 마감 등,
내벽 : -
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 등 참고)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 건부지(근린생활시설 및 다세대주택)으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 7M, 북서측으로 노폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2020-02-27), 지구단위계획구역(2012-07-05)(서대문구청주변지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경1456 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 274-58 4층402호

건물명: 데미안빌 (집합건축물대장상)

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 근린생활시설 포함)

감정가: 385,000,000원 (2025년 기준)

토지면적: 35.22㎡ (약 10.66평)

토지지분: 35.2241㎡ (약 10.66평)

건물면적: 74.46㎡ (약 22.52평)

건물지분: 74.46㎡ (약 22.52평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축년도: 2003년 (건축물표제부 정보 기준)

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 서대문구 홍은동에 소재하며, "홍은2동주민센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재된 주상복합지대로서, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용되고 있습니다.

물건에 접한 도로는 북동측 약 7미터, 북서측 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 국민은행이며 2025년 7월 25일 경매개시결정이 내려졌습니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 3월 19일에 접수된 국민은행 근저당(채권최고액 200,200,000원)입니다.

전체 등기부채권 총액은 276,285,685원입니다.

경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 특별히 인수되는 권리가 있는지 여부는 매각물건명세서 및 현장 확인을 통해 재확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* SUNYEHYUN (S )

전입일자: 2016년 7월 1일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 실제 인수 부담 또는 명도 관련 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액 미상이라도 주의해야 합니다.

* 최지우 (최 )

전입일자: 2021년 7월 30일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인입니다.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 홍은동 일대는 주거지와 상업시설이 혼합된 주상복합 지역입니다.

인근에 주민센터, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

지역은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 포함되어 있습니다.

토지이용계획상 "한강)폐기물매립시설 설치제한지역"으로 지정되어 있어, 해당 지역의 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 이는 직접적인 혐오시설의 존재를 의미하는 것은 아니며, 개발 계획에 관한 제한 사항일 수 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례들을 볼 때, 본 물건의 면적과 조건에 따라 적정 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통:

인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다.

* 편의시설:

주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

"홍은2동주민센터"가 인근에 위치합니다.

* 건물 내 설비:

기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

도시가스를 이용한 개별난방 설비가 설치되어 있습니다.

* 건물 구조:

철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕 건물입니다.

외벽은 석재 타일붙임 마감 등으로 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (SUNYEHYUN):

전입일자가 2016년으로 오래되었고 대항력이 있습니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있지만, 실제 인수되는 보증금이 있거나 명도 과정에서 예상치 못한 비용 또는 분쟁이 발생할 수 있습니다. 명도 협상 또는 소송 등 철저한 대응 방안 마련이 필수적입니다.

* 토지이용계획상 제한:

"한강)폐기물매립시설 설치제한지역"에 속해 있어, 향후 지역 개발이나 건축 행위에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

* 낙찰가율 변동 가능성:

경매 물건의 특성상, 입찰 경쟁률에 따라 낙찰가가 크게 변동될 수 있으며, 권리 관계에 따른 추가 비용 발생 가능성도 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 다세대주택으로, 주거 및 상업 기능을 갖춘 지역에 자리하고 있습니다.

건물은 건축된 지 약 20년이 경과되었으나, 철근콘크리트 구조로 비교적 양호한 상태일 것으로 예상됩니다.

주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인(SUNYEHYUN)의 존재입니다. 보증금이 0원으로 신고되어 있지만, 법률적으로 인수될 가능성이 있으며, 이에 대한 명확한 파악과 대비가 없다면 상당한 부담이 될 수 있습니다.

이러한 권리 관계 리스크를 충분히 인지하고, 현장 조사와 법률 검토를 통해 추가적인 정보를 확보한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자포인트

* 입지 개선 가능성:

홍은동 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발 사업이 이루어질 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 전용면적:

74. 46㎡ (약 22.5평)의 넓은 전용면적은 실거주 시 쾌적함을 제공하며, 향후 임대 시에도 경쟁력을 가질 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 취득 가능성:

대항력 있는 임차인 문제만 잘 해결한다면, 감정가 및 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해 제공된 최근 매매 사례와 감정가격을 종합적으로 검토하였습니다.

인근 다세대주택의 최근 실거래가 (2026년 3월, 59.47㎡ 약 2.2억 / 2026년 7월, 49.44㎡ 약 3.0억)를 참고하였습니다.

본 물건의 전용면적(74.46㎡)은 비교 사례 중 가장 넓습니다.

다만, 2003년 건축 연도와 대항력 있는 임차인(SUNYEHYUN, 보증금 0원, 전입 2016년)의 존재는 입찰가 산정에 있어 매우 중요한 고려사항입니다.

임차인 관련 리스크(인수 부담, 명도 지연 등)를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가 385,000,000원 대비, 권리 관계 리스크를 충분히 반영하여 감정가의 75% ~ 85% 수준을 예상합니다.

예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 320,000,000원 (약 2억 9천만원 ~ 3억 2천만원)

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문, 권리 분석 재확인, 법률 및 세무 전문가 상담 등을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인 SUNYEHYUN과의 명도 협상 결과에 따라 실제 인수 비용이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.