나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51722 [1] 서울특별시 용산구 후암동 426 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2025.08.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 용산구 동자동 소재 ""서울역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교
통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평옥개(지붕) 5층 내 5층 5호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재경보기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지 서측의 인접토지와 비교하여 고지에 위치하나 자체지반 대체로 등고평탄한 부정형
토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지이용계획확인서 확인도면상 맹지이나 대상토지 북동측의 아파트단지 내 도로를 통해 차
량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 개발행위허가제한지역(후암동특별계획구역), 지구단
위계획구역(용산지구), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m), 과밀억제
권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변 중점경관관리구역), 토지거래계약에 관한
허가구역(허가대상 : 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 요약

본 보고서는 서울서부지방법원에서 진행 중인 2025타경51722 (1)호 부동산 임의경매 물건에 대한 정보를 종합 분석한 내용입니다. 본 물건은 서울특별시 용산구 후암동 426번지에 소재한 아파트이며, 토지 지분과 건물 전체를 일괄하여 매각합니다. 감정가는 390,000,000원입니다.

1.2. 기본 정보

1.2. 1.사건번호

서울서부지방법원 2025타경51722 (1)

1.2. 2.소재지

서울특별시 용산구 후암동 426

1.2. 3.용도

아파트

1.2. 4.경매 구분

부동산 임의경매

1.2. 5.감정가

390,000,000원

1.3. 면적 정보

1.3. 1.토지 면적

총 토지 면적: 534.80㎡ (약 161.77평)

본건 토지 지분: 14.49308㎡ (약 4.38평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 2.건물 면적

건물 면적: 44.30㎡ (약 13.40평) - 전용 면적

건물 지분: 44.3㎡ (약 13.40평) - 전용 면적

건물 제시외 면적: 0.00㎡

(건축물 표제부 정보상 해당 건물은 철근콘크리트조 평옥개 5층 건물로, 총 연면적은 1723.23㎡입니다.)

1.3. 3.매각 대상

토지지분/건물전체매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 용산구 동자동 소재 서울역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

대상 토지는 서측 인접 토지에 비해 다소 높은 지대에 위치하나, 자체 지반은 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

토지이용계획확인서상 맹지로 확인되나, 대상 토지 북동측에 위치한 아파트 단지 내 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 개발행위허가제한지역(후암동특별계획구역), 지구단위계획구역(용산지구), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(건축물 용도 아파트 사용 부지)으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 07월 19일 접수된 주식회사제이앤에이치컨설팅대부의 근저당권(을24)입니다.

토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 08월 23일 접수된 우리은행의 근저당권(을27)으로 확인됩니다.

3.2. 인수되는 권리

3.2. 1.등기부상 인수 권리 (가등기, 근저당 등)

본 물건은 등기부상 다음과 같은 권리가 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

* 토지 등기부상 '갑2' 순위 가등기 (권리자: 고계인외 1명, 말소: 인수)

* 토지 등기부상 '을1' 순위 근저당권 (권리자: 주식회사경기상호신용금고, 권리금액: 9,600,000원, 말소: 인수)

* 토지 등기부상 '을2' 순위 근저당권 (권리자: 국민은행, 권리금액: 7,500,000원, 말소: 인수)

* 토지 등기부상 '을3' 순위 근저당권 (권리자: 한빛은행, 권리금액: 73,000,000원, 말소: 인수)

따라서, 상기 인수되는 권리들의 총 채무액은 최소 80,100,000원이며, 가등기에 따른 소유권 이전 청구권 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

3.2. 2.임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2023-03-13

* 확정일자: 2023-02-25

* 배당신고일자: 2025-08-21

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

3.3. 권리분석 총평

본건은 다수의 선순위 권리(가등기, 근저당)가 존재하며, 이들 권리가 말소되지 않고 매수인에게 인수될 경우 상당한 추가 부담이 발생합니다. 특히, '선순위 가등기'는 소유권 이전 청구권과 관련된 권리로, 인수 시 소유권 확보에 큰 어려움이 따를 수 있습니다. 또한, '대지권 미등기' 상태는 건물과 토지의 소유권 관계가 명확히 등기되지 않았음을 의미하며, 이는 향후 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 소재한 용산구 후암동은 서울역 인근의 도심 접근성이 뛰어나며, 주변으로 다양한 주거 형태(아파트, 다세대주택)와 근린생활시설이 혼재된 복합적인 상권을 형성하고 있습니다. 서울역 역세권 개발 및 용산 개발 계획과 연관되어 잠재적 가치가 있는 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트조 평옥개 구조의 5층 건물 중 5층 5호로 이용 중입니다. 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었으며, 창호는 샷시입니다. 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 화재경보기 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 환경 (생활편의시설 등)

서울역이 인접해 있어 교통 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 주변에는 다양한 상업 시설, 금융 기관, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험 (가등기, 미등기 등)

* 선순위 가등기: 매수 후 소유권 이전 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 인수되는 근저당권: 8천만 원 이상의 금전적 부담이 발생합니다.

* 대지권 미등기: 건물과 토지의 등기 상태가 불일치하여 법적, 행정적 절차에 복잡성이 따르며, 향후 재산권 행사 또는 처분에 제약을 받을 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 개발행위허가제한구역 (후암동 특별계획구역) 지정으로 인해 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 상당한 제약이 예상됩니다.

* 제2종일반주거지역(7층 이하) 등의 용도지역 제한이 있습니다.

6.3. 기타 물리적 제약

* 토지 이용계획상 맹지이나, 인접 도로를 통해 차량 출입은 가능합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심, 특히 서울역 초역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 등기부상 인수해야 할 선순위 가등기 및 근저당권, 그리고 대지권 미등기라는 심각한 권리 하자, 개발행위허가 제한 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소를 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색하지 않을 경우, 상당한 추가 비용 발생 및 재산권 행사 상의 어려움이 예상됩니다. 따라서 단순 시세 차익을 노린 접근보다는 권리 관계를 명확히 해결하고 토지 이용 제한을 극복할 수 있는 전문적인 검토와 전략이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 서울역 인근이라는 최상의 입지로 향후 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 개발 가능성: 후암동 특별계획구역 지정 해제 및 용산 개발 계획에 따라 잠재적 개발 가치를 기대할 수 있습니다.

* 압류권자의 경매 신청: 선순위 권리들의 존재에도 불구하고 임의경매가 진행되고 있어, 적극적인 물건 탐색이 필요한 상황입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 시 고려사항

예상 입찰가 산정 시에는 감정가(390,000,000원) 외에 다음과 같은 추가적인 비용 및 위험 요소를 반드시 고려해야 합니다.

* 인수되는 권리 총액: 약 80,100,000원 (근저당권) + 가등기 관련 비용 및 위험.

* 대지권 미등기 해소를 위한 제반 비용 및 시간.

* 개발행위허가 제한 해제 가능성 및 관련 비용.

* 향후 발생할 수 있는 법적, 행정적 제반 비용.

9.2. 제언

본 물건의 경우, 권리 분석상 매우 높은 위험이 따르므로 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 가등기 및 대지권 미등기 문제는 낙찰 후 해결에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 따라서, 이러한 위험 요소를 감안한 충분한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 하며, 관련 전문가와 반드시 사전 상담을 거치시기 바랍니다. 일반적인 부동산 투자 관점보다는 특수 물건 투자에 대한 깊이 있는 지식과 경험이 요구되는 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.