나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10926 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 316-4 에코그로브빌리지10차201동 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10926 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 316-4 에코그로브빌리지10차201동 제2층 제203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10926
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로3가길 83-1 에코그로브빌리지 10차, 201동 제2층 제203호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매12계 2025타경10926 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로3가길 83-1 에코그로브빌리지 10차, 201동 제2층 제203호 | 감정가: 403,000,000원 | 최저가: 322,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10926 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10926 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 316-4 에코그로브빌리지10차201동 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 403,000,000원

토지면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

건물면적: 29.81㎡ (약 9.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 종OOOOOOOOOO

채권자: 장OO

1.2. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개명초등학교 동측 인근, 개봉초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 소규모 공동주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 구체적으로 (기호 가)는 5층 건물 내 2층 203호이며, (기호 나)는 6층 건물 내 2층 202호입니다. 감정평가서 요약본에 따르면, (기호 가)는 다세대주택으로 명시되어 있으며, (기호 나)는 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용으로 추정된다는 내용이 있습니다. 또한, (기호 나)의 경우 호수 표기 및 전유면적 상이와 관련된 특이사항이 기재되어 있어, 경매 진행 시 해당 내용을 유의하고 재확인이 필요합니다.

1.3. 교통상황

본 물건은 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 건물의 구조

(기호 가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물 내 2층 203호입니다. 외벽은 외장석재, 외장타일, 징크마감 등으로 되어 있으며, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

(기호 나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 6층 건물 내 2층 202호입니다. 외벽은 외장석재, 징크마감 등으로 되어 있으며, 창호는 샷시창호입니다.

본건의 건축물대장상 사용승인일은 2023년 06월 02일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.5. 이용상태

(기호 가)는 다세대주택으로 이용 중입니다.

(기호 나)는 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 추정됩니다.

1.6. 설비내역

본건에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있습니다.

1.7. 토지의 형상 및 이용상태

(기호 가) 토지는 2필지가 일단의 유사 사다리형의 평지로, 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용 중입니다.

(기호 나) 토지는 장방형의 평지로, 근린생활시설 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

1.8. 인접 도로상태

(기호 가) 토지는 북서측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 서측으로는 폭 4미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

(기호 나) 토지는 동측 및 남측으로 폭 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.9. 토지이용계획 및 제한상태

소재지인 개봉동 316-4, 316-6번지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

개봉동 403-150번지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

두 필지의 토지이용계획이 혼재되어 있어, 관련 규제를 확인하고 재확인할 필요가 있습니다.

1.10. 공부와의 차이

공부상 특이사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

다만, '기타참고사항'에서 언급된 (기호 나)의 호수 표기 및 용도 불일치 문제는 실질적인 공부와의 차이로 간주될 수 있습니다.

1.11. 기타참고사항

임대 내역은 현재 파악되지 않았습니다 (미상).

본건 (기호 나)의 경우, 건축물현황도 상의 호별 위치와 공부상의 표기가 상이하며, 전유면적 또한 다르게 기재되어 있습니다. 평가 대상인 202호와 203호의 위치가 바뀌어 있을 가능성이 있으며, 건축물현황도 상의 평가대상 202호 위치를 기준으로 평가되었으므로 경매 진행 시 유의 및 재확인이 반드시 필요합니다.

또한, (기호 나)는 건축물대장상 용도가 사무소이나 현황 주거용으로 추정되므로, 이 부분에 대한 확인도 요구됩니다.

1.12. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 내 초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주거지대에 속해 있어 안정적인 생활이 가능합니다. 주변에 소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

가까운 지하철역으로는 개봉역이 도보로 약 8분 거리에 위치하여 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

또한, 단지 내 16세대가 거주하는 비교적 신축 빌라 단지로, 2023년 6월에 사용승인이 완료되어 깔끔한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.13. 권리분석

본 물건은 채권자 장OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일한 종OOOOOOOOOO입니다.

권리관계는 등기부등본을 통해 말소기준권리 및 인수되는 권리 여부를 상세히 확인해야 합니다. 일반적으로 강제경매는 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되는 경우가 많으나, 예상치 못한 유치권이나 선순위 임차인 등 특이사항이 있을 수 있으므로, 전문가의 정밀한 권리분석이 필수적입니다.

1.14. 상권분석

주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 근린생활시설이 함께 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 상권은 주로 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 상점 및 서비스업종으로 구성될 것으로 예상됩니다.

주변에 대규모 상업시설이나 유흥가는 조성되어 있지 않아 비교적 조용하고 안정적인 상권 환경을 보입니다.

1.15. 생활정보

인근에 개명초등학교와 개봉초등학교가 있어 자녀들의 교육 환경이 편리합니다.

대중교통 이용 시 버스정류장이 인접해 있으며, 지하철 1호선 개봉역을 이용할 수 있어 서울 도심 및 수도권 접근이 용이합니다.

주변 편의시설로는 마트, 병원, 은행 등이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.16. 잠재적 리스크

1. **호수 및 용도 불일치**: (기호 나)에 해당하는 호수 표기 및 건축물대장상 용도(사무소)와 현황 용도(주거 추정)의 불일치는 추후 재산권 행사, 임대차 계약, 매매 등에서 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 명확한 확인 및 해결 방안 모색이 필요합니다.

2. **복합적인 토지이용계획**: 대상 토지가 제2종 및 제3종일반주거지역에 걸쳐 있어, 향후 건축 행위 시 구역별 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

3. **신축 건물 하자 가능성**: 2023년 6월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 하자보수보증서 발급 이력이 확인되므로, 입주 전 꼼꼼한 하자 점검이 필요할 수 있습니다.

4. **혐오시설**: 현재 공개된 정보와 검색 결과상으로는 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대형 공장 등)이 직접적으로 확인되지 않아, 환경적인 측면에서는 양호하다고 판단됩니다.

1.17. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, 역세권(개봉역 인접) 및 초등학교 학군을 갖춘 좋은 입지 조건을 가지고 있습니다. 감정가는 4억 3백만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보에 유리할 수 있습니다.

다만, (기호 나)의 호수 표기 및 용도 불일치, 그리고 이로 인한 서류상의 차이는 투자 시 반드시 주의 깊게 확인하고 해결해야 할 부분입니다. 또한, 강제경매 개시 결정된 물건이므로 권리관계를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 신축 건물이므로 기본적인 내외부 컨디션은 양호할 것으로 예상되나, 하자 발생 가능성을 염두에 두고 점검할 필요가 있습니다.

1.18. 투자 포인트

1. **안정적인 주거 입지**: 초등학교 인근 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

2. **역세권 접근성**: 지하철 1호선 개봉역까지 도보 이동이 가능하여 출퇴근 및 생활 편의성이 높습니다.

3. **신축 건물**: 2023년 사용승인을 받은 비교적 최신 건물로, 즉시 거주 또는 임대가 가능한 장점이 있습니다.

4. **향후 가치 상승 기대**: 구로구 일대의 개발 및 교통망 개선 등의 잠재적 호재를 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. **경쟁력 있는 가격**: 감정가 4억 3백만원을 기준으로, 시장 조사 및 권리 분석을 통해 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계