나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10926 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 316-4 에코그로브빌리지10차201동 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(가): 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개명초등학교 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

기호(나): 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개봉초등학교 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 주상복합건물, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

기호(가),(나) 모두 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 203호로서
외벽: 외장석재, 외장타일, 징크마감 등
창호: 샷시창호.

기호(나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 6층건 내 2층 202호로서
외벽: 외장석재, 징크마감 등
창호: 샷시창호.

이용상태

기호(가): 다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

기호(나): 제2종근린생활시설(사무소)(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

기호(가),(나) 모두 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(가): 2필지 일단의 유사 사다리형의 평지로 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

기호(나): 장방형의 평지로 근린생활시설 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(가): 북서측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고, 서측으로 로폭 4미터 내외 막다른 도로와 접하고 있음.

기호(나): 동측 및 남측으로 로폭 3미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

개봉동 316-4: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

개봉동 316-6: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

개봉동 403-150: 도시지역, 제3종일반주거지역, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임.

2) 본건 기호(나)의 경우 후면 건물개황도 및 사진용지와 같이 현황 호수의 표시와 건축물현황도 상의 호별 위치가 상이한 상태이며, 공부상 평가대상 202호(현황 203호)의 전유면적은 30.02㎡이고, 공부상 203호(현황 202호)의 전유면적은 24.99㎡로 크게 상이한 바 건축물현황도 상의 평가대상 202호의 위치를 기준으로 평가하였으니 경매 진행시 이해관계인은 유의 및 재확인 하시기 바람.

3) 본건 기호(나)의 경우 건축물대장상 용도 사무소이나 현황 주거용으로 추정됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10926 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 316-4 에코그로브빌리지10차 201동 제2층 제203호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 현황

토지면적: 19.83㎡ (약 5.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.81㎡ (약 9.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 구분: 기호(가)는 다세대주택, 기호(나)는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으나, 본건은 에코그로브빌리지10차 201동 2층 203호로 다세대주택으로 이용중임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호

내진설계 적용 여부: 적용됨 (7등급)

1.4. 감정가 및 평가 요약

감정가: 403,000,000원

감정평가서 요약:

- 주변 환경: 개봉초등학교 동측 인근에 위치하며, 소규모 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

- 교통 상황: 차량 접근 가능, 인근 노선버스정류장 소재로 보통 수준임.

- 건물 구조: 철근콘크리트구조, 외벽 석재/타일/징크 마감, 샷시 창호.

- 토지 이용: 2필지 일단의 유사 사다리형 평지로 근린생활시설 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

- 도로 상태: 북서측 6미터 도로, 서측 4미터 막다른 도로 접함.

- 건축물대장상 용도 및 현황: 본건(201동 203호)은 다세대주택으로 이용 중임. (기호(나)의 경우 사무소이나 현황 주거용 추정)

- 특이사항:

* 기호(나)의 경우 현황 호수와 공부상 호별 위치 상이, 전유면적 차이 발생 (평가대상 202호, 203호). 본건(201동 203호) 관련하여 유사 혼동 가능성 있으니 유의 및 재확인 필요.

* 임대내역 미상.

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

개봉초등학교 동측 인근에 위치하며, 소규모 공동주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

2.2. 교통 환경

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로 접근성

본건 건물은 북서측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고, 서측으로 로폭 4미터 내외 막다른 도로와 접하고 있어 차량 접근에 무리가 없음.

2.4. 토지이용계획

서울특별시 구로구 개봉동 316-4번지 일대는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함. (개봉동 316-6, 403-150번지 포함).

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 서울남부지방법원 2025타경10926 강제경매 개시결정 (등기부등본 갑4)

매각으로 소멸되는 권리:

- 종합건설리하주식회사 외 1명 (2024.09.12.) - 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (갑3)

- 국민건강보험공단 (2025.07.31.) - 압류 (갑5)

- 최준구 (2025.09.09.) - 가압류 (갑6)

- 서울특별시구로구 (2025.10.23.) - 압류 (갑7)

위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-12

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 종합 의견

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, '이바울' 임차인은 대항력이 있는 것으로 판단됨. 비록 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 직접적인 인수 금액은 없으나, 임차인의 법적 지위와 예상치 못한 분쟁 발생 가능성에 대해 주의가 필요함.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 개봉초등학교 인근에 위치한 주거 밀집 지역에 속해 있으며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 생활권임. (출처:)

4.2. 상권 현황

주변에 소규모 점포 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 개봉초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이함.

5.2. 편의 시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음.

5.3. 교통 및 접근성

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편임.

5.4. 건물 편의 시설

건물 내 승강기 설비가 구비되어 있어 고층 이용에 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

'이바울' 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 매우 이례적인 상황으로 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁이나 예상치 못한 상황에 대한 주의가 필요함.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

제공된 최근 매매 정보 JSON 데이터 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 13,950만원 ~ 25,000만원 수준으로 파악됨. 본건의 감정가(403,000,000원)와 시장 시세 간에 상당한 괴리가 존재하여, 경매 참여 시 신중한 검토가 요구됨. (실제 검색 결과와 JSON 데이터를 종합하여 판단)

6.3. 건물 정보 불일치 가능성

감정평가서 요약에 따르면, 일부 호수(기호(나)의 202호, 203호)의 현황과 공부상 정보 간에 면적 및 위치 불일치가 존재하며, 이로 인한 혼동 가능성을 언급하고 있음. 본건(201동 203호) 역시 유사한 혼동이 발생할 수 있으므로, 현장 확인 및 공부 재확인이 필수적임.

6.4. 혐오 시설

주변 지역(개봉동 316-4)에 대한 혐오 시설 존재 여부를 조사한 결과, 직접적인 혐오 시설(예: 폐기물 처리 시설, 교정 시설 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음. (출처:)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동의 주거지에 위치하며, 개봉초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 철근콘크리트 구조의 건물이며 승강기 등 편의 설비도 갖추고 있습니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재, 특히 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 특이한 상황은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 제공된 시세 정보와 감정가 간의 현저한 차이는 본건의 가치 평가에 신중한 접근을 요구합니다. 감정가(403,000,000원) 대비 최근 거래된 인근 다세대주택의 시세(약 1.4억 ~ 2.5억 원)를 고려할 때, 감정가가 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다. 건축물 정보의 혼동 가능성에 대한 언급도 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 저렴한 가격대의 다세대주택이 밀집한 지역에 위치.

* 신축급 건물 (사용 승인일 2023년 6월 2일 기준)으로, 오래된 다세대 주택에 비해 가치 상승 여력 기대 가능.

* 향후 재개발 또는 도시 정비 사업 시 잠재적 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 403,000,000원 대비 시세 정보에 상당한 괴리가 있으며, 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)이라는 특이 사항이 존재합니다. 이러한 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근이 필요합니다.

최근 유사 면적의 다세대주택 거래가 13,950만원 ~ 25,000만원 수준임을 감안하고, 감정가의 약 70~80% 수준에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 따라, 약 280,000,000원 ~ 320,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 건물 상태 확인, 임차인과의 소통, 그리고 법원 경매 진행 상황 등을 면밀히 검토하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.