나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9999 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 814-52 금강파크빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ""서울시흥초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 2020.05.21)

외벽: 석재붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스 설비, 화재탐지 설비 및 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 장방형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각각 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1,2 공히,

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2024-07-11), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간:제한공고일로부터 2년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2024-07-11)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2023-03-23)(지정기간:2023.4.4.~2024.4.3./2024.4.4.~2025.4.3./2025.4.4.~2026.4.3.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9999 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 241,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 814-52, 금강파크빌 제2층 제202호

건물용도: 다세대주택

건축물 현황:

* 사용승인일: 2020년 05월 21일

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층

* 토지면적(대지권): 19.42㎡ (약 5.88평)

* 건물면적(전용면적): 29.34㎡ (약 8.88평)

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대공방어협조구역 등 (세부 내용은 2.1. 참고)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 서울시흥초등학교 북동측 인근에 위치함.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음. (토지거래허가구역 지정기간: 2025.04.04.~2026.04.03. 확인 필요)

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 인접 도로: 본건 북측 및 동측으로 각각 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 05월 16일자 계양세무서장 압류 (갑3)

* 등기부채권 총액: 228,000,000원 (주택임차권 김지연)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김지연

* 보증금: 228,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 07일

* 확정일자: 2020년 09월 15일

* 배당신고일자: 2025년 07월 07일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 임차인 김지연은 전입일자보다 빠른 확정일자를 받아 보증금 전액에 대한 대항력을 갖추고 있음. 강제경매 신청 채권자도 임차인 김지연 본인으로 확인됨.

3.3. 인수되는 권리

* 임차인 김지연의 임대차보증금 228,000,000원은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 매수인에게 인수됨.

* 본건의 경우, 경매 신청 채권자가 임차인이므로 배당 순위에 따른 보증금 전액 변제 가능성을 면밀히 검토해야 하나, 잔액 발생 시 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

* 최근 2026년 7월 실거래 사례 분석:

* 한신빌라 (1998년식, 73.84㎡): 320,000,000원 (3층)

* 동오빌라트 (2002년식, 40.2㎡): 153,000,000원 (4층)

* 인성하이츠D동 (2004년식, 53.87㎡): 336,000,000원 (4층)

* 본건(금강파크빌)은 2020년식 신축 건물로 전용면적 29.34㎡ (약 8.88평)임.

* 주변 유사 면적의 다세대/연립주택 시세는 약 1억 5천만원에서 3억 3천만원 이상까지 분포하나, 본건의 면적 대비 최근 거래된 40.2㎡ (1억 5천 3백만원) 시세를 고려할 때, 본건의 감정가 2억 4천 1백만원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

* 제공된 전월세 시세 정보는 매매 정보와 유사하게 분석되었으며, 이는 해당 물건의 시장 가치를 반영하는 것으로 보임.

4.3. 건물 정보

* 건축년도: 2020년 (사용승인일 2020.05.21)

* 주요 구조: 철근콘크리트

* 총 층수: 5층

* 본건 위치: 2층

* 전용면적: 29.34㎡ (약 8.88평)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

* 서울시흥초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 대항력 있는 임차인 김지연의 보증금 228,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 가장 큰 리스크임.

* 강제경매 신청인이 임차인 본인이므로 배당 절차를 통한 변제 가능성을 면밀히 분석해야 하나, 잔액 인수 시 총 투입 비용이 감정가를 훨씬 초과하게 되어 수익성이 크게 저하될 수 있음.

6.2. 건축/법규 리스크

* 토지 이용 계획상 '건축허가·착공제한지역'으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있음. (제한 기간 만료 시점 확인 필요)

* '장애물제한표면구역', '대공방어협조구역' 등 공항 및 군사 관련 제한 사항이 존재함.

* '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 매매 시 허가 절차가 필요할 수 있음. (현재 지정 기간 만료 또는 진행 중 여부 확인 필요)

6.3. 주변 시설 리스크

* 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 주변에 혐오 시설이 보고된 바는 없습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2020년 준공된 신축급 건물이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 228,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높아 투자에 신중해야 합니다.

* 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 이를 인수하게 되므로 총 투자 비용이 크게 증가하게 됩니다.

* 감정가 대비 인근 시세가 낮은 점, 그리고 막대한 인수 보증금으로 인해 투자 가치가 현저히 떨어질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2020년 사용승인)

* 서울시흥초등학교 인근의 주거지역에 위치

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 인수되는 임차인의 보증금 228,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다. 총 지불 총액은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

* 최근 실거래가 및 면적을 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치(보증금 미인수 시)는 감정가보다 낮을 수 있습니다.

* 따라서, 보수적인 시세 분석을 바탕으로, 본건의 최대 시장 가치를 약 1억 5천만원으로 가정할 경우, 매수인이 지불할 수 있는 최대 입찰가는 약 -7천 8백만원이 됩니다. 이는 현실적인 입찰가 산출이 불가능함을 의미합니다.

* 만약, 낙찰 후에도 보증금이 전액 배당되지 않아 인수해야 하는 상황이라면, 매우 신중한 접근이 필요하며, 입찰을 재고하거나, 시장 가치보다 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 책정해야 합니다.

* 제공된 정보와 일반적인 투자 수익률을 고려하여, 보증금 인수 금액을 제외한 부동산 자체의 가치를 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정한다면, 약 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위를 고려해볼 수 있습니다.

* 그러나 이 경우, 총 투입 비용은 약 348,000,000원 ~ 378,000,000원에 달하게 되므로, 실제 낙찰을 위해서는 해당 금액으로도 수익을 낼 수 있는지 철저한 검토가 필요합니다.

* 최종 입찰가는 반드시 현장 방문, 권리 관계 최종 확인, 주변 시세 재조사, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.