나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11194 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 772-21 코하임772 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡초등학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써,
제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통
사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로써
(사용승인일 : 2022.04.12)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대 - 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

*세부사항은 후첨 ""내부구조도""참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 도시가스에 의한 개별 난방설비,
옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리 완경사지로써, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과
확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설
법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권
역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경11194 (1) 서울남부지방법원 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 772-21 코하임772 제3층 제302호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정가는 325,000,000원입니다.

토지 면적은 23.79㎡ (약 7.2평)이고, 건물 면적은 28.25㎡ (약 8.5평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 공동담보 및 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 사정도 양호한 편입니다.

남동측 및 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 서울남부지방법원의 강제경매 개시 결정으로 진행되는 물건입니다.

말소기준권리는 2025년 7월 25일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(채권금액 384,000,000원)입니다.

이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 요약 상 소유권보존(박광희, 2022-04-21), 소유권이전(서민, 2022-07-19, 384,000,000원)이 있습니다.

주택임차권(정경수, 384,000,000원, 2022-07-01 전입/확정) 등기사항이 있으나, '말소'로 표시되어 있으며, 본건 매각 조건에 따라 대항력이 없습니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

최근 매매 정보를 살펴보면, 비슷한 시기에 거래된 다세대 주택의 경우 다음과 같습니다.

2026년 5월, 37.05㎡ 면적의 2018년식 건물이 300,000,000원(약 810만원/㎡)에 거래되었습니다.

2026년 5월, 53.84㎡ 면적의 2000년식 건물이 255,000,000원(약 474만원/㎡)에 거래되었습니다.

2026년 5월, 41.32㎡ 면적의 1995년식 건물이 169,000,000원(약 409만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 2022년 4월에 사용 승인된 신축 건물(28.25㎡)로, 비교 대상 건물들에 비해 연식이 매우 짧아 가격 경쟁력이 있을 것으로 예상됩니다.

최신 연식의 비교 대상 물건(2018년식)의 거래가격을 고려할 때, 본건의 면적과 연식을 감안한 시세는 300,000,000원 이상으로 추정할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로, 2022년 4월 12일에 사용 승인되었습니다.

건축물 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

내부는 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 이용 중입니다.

기본적인 위생 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다.

토지는 사다리 완경사지이며, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다.

이는 현재 거주 중인 임차인(주택도시보증공사, 정경수)이 보증금 384,000,000원에 대해 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기한다는 조건입니다.

따라서 매수인은 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없으며, 이는 큰 부담을 덜어주는 조건입니다.

다만, HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 상 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2022년 준공)된 도시형생활주택으로, 강서구 화곡동의 주거지역에 위치합니다.

가장 큰 장점은 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이며, 이는 소액 투자 또는 실거주 목적 모두에게 매력적입니다.

화곡초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성 또한 보통 이상입니다.

다만, 감정가(325,000,000원)와 과거 거래가/HUG 보증금(384,000,000원) 간의 차이가 존재하므로, 시장 조사를 통해 적정 가치를 재확인할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로 관리가 용이하며, 소형 평형으로 투자 부담이 적습니다.

임차인 보증금 미인수 조건으로 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

화곡동 지역은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1인 가구 및 신혼부부 등에게 적합한 소형 주거 공간으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점, 그리고 2022년 신축이라는 점을 고려할 때, 감정가인 325,000,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다.

최근 유사 연식의 매매 사례를 고려할 때, 본건의 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

다만, 경매 특성상 경쟁률 및 시장 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

따라서, 보수적으로 감정가 수준에서 약간 상향하여 310,000,000원에서 330,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 보증금 인수 부담이 0원이라는 점과 신축 건물의 희소성을 감안하여 310,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.