나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11238 [1] 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제13층 제1308호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 ""가산디지털단지역"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선·7호선 '가산디지털단지역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2020년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내
제13층 제1308호로서
외벽: 강화유리 마감 및 복합판넬 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

""지원시설(기숙사)"" 으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, ""공장(지식산업센터, 지원시설)"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-토지 별도등기(을구 21번 지상권설정) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11238 (1)

물건종별: 부동산임의경매

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-19 가산하우스디와이즈타워 제13층 제1308호

토지면적: 4.79㎡ (약 1.45평)

건물면적: 21.23㎡ (약 6.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가격: 113,000,000원

사용승인일: 2020년 09월 22일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 제13층 제1308호

용도: 지원시설(기숙사)

채권자: 에프더블유2506유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

1.2. 주변 토지 및 건물 정보

토지이용계획: 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 일단의공업용지조성사업지역 등

토지형상: 세장형

건물주용도: 공장(지식산업센터, 지원시설)

건축물대장상 용도: 공장(지식산업센터, 지원시설)

전유부상 용도: 기숙사

1.3. 현황 및 권리관계

임차인: 대천김주식회사

보증금: 500,0000원

차임: 600,000원

배당신고일자: 2025-10-23

대항력: 없음

등기부 요약:

* 소유권이전(신탁말소) 등기: 2021-01-15

* 근저당권 (말소기준권리): 우리은행, 120,000,000원 (2021-01-15 접수)

* 임의경매 개시결정: 에프더블유2506유동화전문유한회사, 101,002,428원 (2025-07-30 접수)

총 등기부채권액: 120,000,000원

1.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 토지 별도등기(을구 21번 지상권 설정): 2020년 08월 18일 접수. 매각으로 소멸되지 않으므로 인수해야 함.

2. 입지조건

2.1. 교통환경

* 지하철 1호선 및 7호선 '가산디지털단지역' 남측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

2.2. 주변환경

* 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 가산디지털단지 내에 위치하여 직주근접성이 우수함.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본 건은 근저당권(우리은행, 120,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 해당 경매개시결정 등기(에프더블유2506유동화전문유한회사) 및 기타 근저당권, 임차권 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 대천김주식회사: 보증금 5,000,000원, 차임 600,000원.

* 배당신고일자가 2025-10-23로 기재되어 있으나, 확정일자 및 대항력은 없는 것으로 파악됨.

* 따라서 임차인의 보증금 5,000,000원은 매각으로 소멸될 가능성이 높으며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨 (인수 보증금 합계: 0원).

* 다만, 임차인의 명도 저항이나 잔존 채무 발생 여부는 별도로 확인이 필요함.

3.3. 인수되는 권리

* 토지 별도등기(을구 21번 지상권 설정): 본 권리는 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로 낙찰자가 인수해야 함. 지상권의 구체적인 내용(존속기간, 범위, 지료 등)에 대한 철저한 조사가 필요하며, 이는 향후 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 위치한 가산동 일대는 서울디지털산업단지(G밸리)의 핵심 지역으로, 첨단산업 및 IT 기업들이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역임.

* 다양한 상업시설, 업무시설, 주거시설이 공존하며 활발한 상권을 형성하고 있음.

4.2. 건물 내 상권

* 건축물대장상 '공장(지식산업센터, 지원시설)'으로 등재되어 있으며, 전유부상으로는 '기숙사'로 이용 중임.

* 총 387개의 호실이 있으며, 이는 지식산업센터 내 기숙사로서의 집적 효과 및 잠재적 임대 수요를 시사함.

4.3. 주변 시설

* 주변에 지하철역, 버스정류장, 대형 쇼핑몰(마리오아울렛 등), 금융기관, 식당가 등이 밀집해 있어 직장인 및 외부 방문객의 이용이 활발함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 마트, 편의점, 은행, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 인근에 잘 갖추어져 있음.

* 마리오아울렛, 현대아울렛 등 대형 쇼핑몰이 근거리에 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기 편리함.

5.2. 교육 및 의료시설

* 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있으며, 대규모 병원보다는 의원급 의료시설이 주로 분포함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지상권 설정 등기 인수

* 가장 큰 리스크는 토지에 설정된 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다는 점임. 지상권의 내용에 따라 토지 이용에 제약이 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 수 있음. 본 건의 경우, 지상권 설정 금액이나 목적에 대한 구체적인 정보가 부족하여 정확한 부담액 산정에 어려움이 있으므로, 해당 권리에 대한 면밀한 조사와 법률 전문가의 검토가 필수적임.

6.2. 유동화 물건

* 유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 절차상의 특수성이 있을 수 있음.

6.3. 건물 노후도

* 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 향후 관리 및 유지보수 비용 발생 가능성은 있음.

6.4. 협소한 면적

* 전용면적이 21.23㎡ (약 6.42평)으로 매우 협소하여 1인 거주 또는 소규모 오피스 용도로 제한될 수 있음.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 가산디지털단지역 인근에 위치한 지식산업센터 내 기숙사 유닛으로, 교통 및 주변 인프라가 우수한 입지 조건을 갖추고 있음. 2020년 준공된 신축 건물이라는 장점도 있으나, 무엇보다 토지에 설정된 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다는 점이 가장 큰 리스크 요인임. 이 지상권의 구체적인 내용과 가치에 따라 본 건의 실질적인 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 함. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 적으나, 명도 과정에서의 잠재적 이슈는 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지라는 우수한 입지: 서울 주요 업무지구 중 하나로, 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

* 신축 건물: 비교적 최근에 지어진 건물로, 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮고 깔끔한 환경을 제공함.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 감정가가 113,000,000원이나, 유사 면적의 인근 지식산업센터 내 호실 실거래가가 ㎡당 600만원 이상으로 거래되는 점을 감안할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 113,000,000원

* 주변 유사 면적 실거래가 추정: 21.23㎡ * 6,000,000원/㎡ ~ 7,000,000원/㎡ = 약 127,380,000원 ~ 148,610,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주요 리스크: 토지 지상권 인수 (구체적인 부담 미확인)

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 토지 지상권에 대한 명확한 조사가 이루어지지 않은 상태에서의 입찰은 신중해야 합니다. 그러나 지상권의 부담이 경미하고 시장 가치가 감정가를 상회할 경우, 감정가의 90% 수준인 약 101,700,000원을 초반부터 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 보수적인 접근이며, 지상권의 구체적인 내용에 따라 입찰가는 크게 변동될 수 있습니다.

최종 입찰가는 지상권의 정확한 내용 확인 후, 예상 명도 비용, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 할 것입니다. 또한, 해당 지역의 경쟁 입찰 상황도 면밀히 파악하여 전략적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.