나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11310 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-19 더제이캐슬 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울우장초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층, 지상6층 건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2020.09.07)
외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지의 정방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과
확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,
상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법
>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11310 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-19 더제이캐슬 제3층 제302호

건물명: 더제이캐슬

주소(도로명): 서울특별시 강서구 화곡로44길 11 (화곡동)

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

사용승인일: 2020년 09월 07일

감정가: 2억 6100만원

1.1. 면적 정보

토지면적: 18.23㎡ (약 5.51평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 기타 기본 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울우장초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북서측 및 남서측으로 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 경매 개요

채권자 주택도시보증공사에 의해 신청된 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(윤 )

* 보증금: 2억 4600만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 14일

* 확정일자: 2020년 11월 06일

* 배당신고일자: 2023년 01월 12일

* 대항력: 없음

3.3. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 04월 04일 안산세무서장의 압류 (갑3)

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위 또는 동순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 소유권자는 권영만입니다. (갑2, 2020-12-14 소유권 이전)

주택임차권 (을4)은 윤경진 씨의 것으로 보증금 2억 4600만원이며, 말소 대상입니다.

3.4. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (주택임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권 및 생활정보

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4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 다세대주택과 오피스텔이 밀집한 주거지역으로, 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

주변에 학교(서울우장초등학교)가 인접해 있으며, 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

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5.1. HUG 관련 특이사항

본건은 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 경매이며, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 등의 특이사항이 있습니다. 특히 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'으로 명시되어 있어, 임차인의 권리가 소멸됨을 전제로 한 매각 조건임을 인지해야 합니다. HUG와의 계약 관련 상세 조건은 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 토지 이용 제한

* 중요시설물보호지구(공항)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 수평표면구역(수평표면)

* 상대보호구역(강서교육지원청 확인 필요)

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

위와 같은 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하므로, 관련 법규 저촉 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

6. 종합 의견

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본 물건은 2020년에 사용승인된 도시형생활주택으로 비교적 신축 건물이며, 서울 강서구의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 권리관계상 인수해야 할 부담이 없는 점은 긍정적이나, 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항 및 공동담보 물건이라는 점은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다. 주변 시세를 고려할 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

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* 최신 건축물: 2020년 사용승인으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 안정적인 입지: 주택가 및 상업시설이 혼재된 지역으로 수요가 꾸준합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 임차보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* HUG 관련 조건 확인: HUG와의 인수 조건 변경 등 특이사항을 면밀히 분석하여 유리한 조건으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

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최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가를 분석한 결과, 본건의 시장 가치는 약 3억 1000만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 2억 6100만원으로, 시장 가치 대비 약 17% 가량 낮은 수준입니다.

인수되는 임차보증금이 없는 점, 비교적 최신 연식의 건물이라는 점을 감안하면, 감정가 이상으로 입찰 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

다만, HUG 관련 특이사항 및 공동담보 물건이라는 점은 변수로 작용할 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 2억 6100만원부터 시장 가치 상단인 3억 1000만원 사이에서, 입찰 참여자들의 경쟁 양상 및 HUG 인수조건에 대한 추가적인 조사 결과에 따라 유동적으로 결정하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 접근할 경우, 2억 8000만원에서 3억 500만원 사이의 입찰가 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

본 입찰가 산정은 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.