나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11175 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-7 원타워5차오피스텔 제2층 제205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""강서구청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은
공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건내 제2층 제205호로서,

외벽 : 석재붙임마감 및 외장페인트마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로, 서측 및 남측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(화곡동 987-7)
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축
사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별
최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)
<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과
문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에
반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-03).

(화곡동 987-8, 987-9)
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한
지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>,
도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)
<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시
확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11175 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 987-7 원타워5차오피스텔 제2층 제205호

용도: 오피스텔

감정가: 174,000,000원

토지면적: 3.14㎡ (약 0.95평)

토지지분: 3.1353㎡ (약 0.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

건물지분: 17.04㎡ (약 5.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 대항력있는임차인

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1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 강서구청 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 18층 건물 중 제2층 제205호입니다.

토지는 3필지가 일단의 사다리형으로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

본건 동측으로 광대로, 서측 및 남측으로 세로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

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1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

임차인: 박종명

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2022-07-20

확정일자: 2022-07-20

배당신고일자: 2025-07-24

대항력: 있음

* 인수되는 권리:

인수 보증금 합계: 0원

* 등기부요약:

말소기준권리: 2024-08-08 접수된 서대문세무서장의 압류 등기입니다.

이후 접수된 권리(가압류, 압류, 강제경매)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 채권액: 500,000,000원

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1.3. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 987-7번지는 강서구청 인근으로, 주변에 다수의 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재해 있습니다.

이러한 입지 조건은 배후 수요가 안정적일 수 있으며, 상업 및 업무 기능이 복합적으로 작용하여 지역 경제 활성화에 기여할 수 있습니다.

강서구청이 인근에 위치하여 행정 기관 이용 편의성이 높고, 관련 업종의 수요도 기대할 수 있습니다.

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1.4. 생활정보

건물은 2021년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다.

내부에는 위생, 급배수, 난방 설비가 갖춰져 있으며, 승강기 및 기계식 주차 설비가 운영 중입니다.

인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

주변 근린생활시설 이용이 편리하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박종명 임차인은 2022년 7월 20일 전입 및 확정일자를 받았으며 대항력이 있습니다. 보증금은 170,000,000원이나, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 인수되는 보증금 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 관련 서류 및 법원 확인을 통해 최종 인수 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있어 항공기 소음 및 고도 제한 등과 관련된 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

* 건축법상 제한: 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로, 향후 신축 및 증축 시 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

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1.6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 최신 건축 기준을 충족하고 있어 건물 노후화에 따른 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

강서구청 인근의 역세권(추정) 입지로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 권리 분석상 인수 보증금 부담이 0원이라는 점은 경매 참여자에게 유리한 조건으로 작용할 수 있습니다.

다만, 공항 관련 제한 구역에 해당되는 점은 잠재적 고려 사항으로 판단됩니다.

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1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2021년 준공된 건물로, 시설 상태가 양호하여 즉시 사용 및 임대가 가능합니다.

* 우수한 입지: 강서구청 및 상업 시설 인근에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원이 인수되지 않는 것으로 분석되어, 낙찰 후 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 강서구 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

본건은 전용면적 17.04㎡의 오피스텔로, 감정가는 174,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(원타워 5차 오피스텔)의 13층은 2025년 2월 142,000,000원, 8층은 2026년 2월 150,000,000원, 17층은 2025년 12월 183,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2층으로 저층부에 해당하므로, 일반적인 시세 상승 곡선을 고려할 때 13층 매매가(142,000,000원)와 유사하거나 그 이하 수준으로 가치를 평가할 수 있습니다.

권리 분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 입찰 시 추가적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 본건의 예상 입찰가는 155,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 89% 수준이며, 주변 시세 및 층수 등을 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.