나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경624 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1097-9 투웨니퍼스트강서마곡 제13층 제1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울강서경찰서"" 북측 인근에 위치하는 ""투웨니퍼스트강서마곡 제13층 제1303호""로서 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상19층 건물 내
제13층 제1303호로서
외벽 : 몰탈위 페인트칠 등
내벽 : 벽지 바름, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 기계식 주차설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 화재 경보 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 30m, 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1097-9 :도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경624 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1097-9 투웨니퍼스트강서마곡 제13층 제1303호

용도: 오피스텔

감정가: 184,000,000원 (일억팔천사백만원)

토지면적: 2.78㎡ (약 0.84평)

건물면적: 15.76㎡ (약 4.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건축물 사용승인일: 2021년 9월 16일

총 층수: 지하 1층, 지상 19층

본건 위치: 지상 13층

건물구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

건축 면적: 349.47㎡ (약 105.73평)

연면적: 5,105.42㎡ (약 1,544.64평)

호실 수: 총 161호실

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '서울강서경찰서' 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 각종 근린생활시설 및 업무시설이 밀집한 번화한 상가지대로 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 동측으로 폭 약 30m, 서측으로는 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 5호선 화곡역 및 9호선 가양역을 이용할 수 있으며, 향후 서부광역철도선(원종~홍대선)의 개통이 예정되어 있어 트리플 역세권의 잠재력을 가집니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등에 해당하여 관련 법규에 따른 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 10월 8일 접수된 국민은행 근저당권 (권리금액: 94,800,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박수빈

보증금: 500,000원

차임: 750,000원

전입일자: 2025년 2월 12일

배당신고일자: 2025년 10월 29일

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 심지원

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 8일

확정일자: 2021년 9월 28일

배당신고일자: 2024년 8월 26일

대항력: 없음

비고:

3.3. 등기부 요약

본 건 등기부등본 상 을구의 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등은 말소될 예정입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 화곡동 일대는 각종 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 밀집한 지역으로, 유동인구가 풍부하며 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 특히 강서구청 먹자골목, 마곡지구, 상암DMC 등이 인접하여 비즈니스 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 건물 이용 현황

본 건은 오피스텔로 현재 이용 중이며, 건물 자체도 업무시설 및 근린생활시설로 복합 사용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 기계식 주차 설비, 옥내 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 생활환경

본건 인근에는 강서구청, 서울강서경찰서 등 관공서가 있으며, 홈플러스, CGV, 롯데시네마, NC백화점 등 대형 쇼핑 및 문화시설이 가까이 있습니다. 또한, 국제보타닉 식물공원, 서울식물원 등이 인접하여 쾌적한 생활환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본 건 소재지는 공항, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재하여 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 가격 변동성

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매 가격이 2023년 11월 1억 7,700만원에서 2024년 4월 1억 5,100만원으로 하락한 사례가 있어, 투자 시점 및 가격 결정에 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 역세권 입지 및 주변의 풍부한 편의시설, 관공서 접근성 등 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2021년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 다양한 개발 호재(화곡역 역세권 재개발, 서부광역철도선 예정 등)가 있어 향후 가치 상승 가능성이 있습니다. 다만, 일부 법적 토지 이용 제한 사항과 최근 실거래가 하락세는 고려해야 할 요소입니다. 권리상으로는 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구 및 김포공항 접근성이 우수하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 5호선 화곡역, 9호선 가양역 이용이 용이하며, 향후 서부광역철도선 개통 시 교통 여건은 더욱 개선될 전망입니다.

* 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 건물 컨디션이 양호합니다.

* 화곡역 일대 도시 정비 및 개발 사업(모아타운, 재개발 등)이 추진 중으로, 지역 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 15.76㎡의 전용면적을 가진 오피스텔로, 감정가는 1억 8,400만원입니다. 최근 유사 면적의 거래 사례는 2023년 11월 1억 7,700만원(7층), 2024년 4월 1억 5,100만원(6층)에 거래되었습니다. 본건은 13층으로 비교적 높은 층수에 위치하고 있으며, 주변 지역의 개발 호재 등을 고려할 때 현 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰가 산정 시 별도의 인수 보증금은 고려하지 않습니다.

현 시세 및 향후 개발 가능성을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 1억 8,000만원 ~ 1억 8,500만원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 입찰 참여 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.