나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1479 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 1089-32 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 소재 '대정초등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함. 기호(4,5,6) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 소재 '금악초등학교' 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택 , 전 등이 혼재함.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여, 제반교통사정은 보통임. 기호(4,5,6) : 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 기호(4) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 기호(5) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 전임. 기호(6) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 전임.

인접 도로상태

기호(1) : 남서측으로 노폭 약 10미터 및 서측으로 노폭 약 8미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(4) : 서측으로 노폭 약 5-6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(5) : 서측으로 노폭 약 5-6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(6) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 준주거지역, 고도지구(20m 이하), 소로1류(폭 10m~~12m)(접함), 소로2류(폭 8m~~10m)(접함), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임. 기호(4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 기호(5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 기호(6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전44등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 1994.01.05., 증축 : 2019.12.03) 외벽 : 석재 붙임 등, 내벽 : 실네 인테리어 등, 바닥 : 바닥 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(2:부속건물) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,(사용승인일자 : 2019.12.03) 외벽 : 외벽 타일 등, 내벽 : 타일 마감 등, 바닥 : 데코타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(3) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 2027.06.19) 외벽 : 타일 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 바닥 : 바닥 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(2) : 근린생활시설임. 기호(2:부속건물) : 화장실임. 기호(3) : 근린생활시설 및 주택임.

설비내역

기호(2) : 급배수설비 등이 되어 있음. 기호(2:부속건물) : 기본위생설비 등이 되어 있음. 기호(3) : 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

제시목록상 기호(3)의 용도는 '제2종근린생활시설'이나, 일반건축물대장상 용도는 '근린생활시설, 단독주택.임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(2-1~2-3), 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 제주지방법원 2025타경1479 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 1089-32

토지면적: 613.00㎡ (약 185.43평)

건물면적: 168.99㎡ (약 51.12평) + 제시외 건물 95.90㎡ (약 29.01평) = 총 264.89㎡ (약 80.13평)

감정가: 1,035,671,740원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 건물 정보

주용도: 근린시설 (건물 3호는 근린생활시설 및 주택으로도 이용)

구조: 경량철골구조, 철근콘크리트구조 등

사용승인일자: 건물(2) 1994.01.05. (증축 2019.12.03), 건물(2:부속건물) 2019.12.03, 건물(3) 2027.06.19 (기록된 사용승인일자에 오류 가능성 있음)

이용상태: 근린생활시설, 화장실, 근린생활시설 및 주택

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

기호(1) 토지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 소재 '대정초등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함. 인접지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중.

기호(4,5,6) 토지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 소재 '금악초등학교' 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 전 등이 혼재함. 기호(4)는 정방형 토지, 기호(5,6)는 부정형 토지로서 각각 주상용 건부지 및 전으로 이용 중.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 사정은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

기호(1) 토지: 준주거지역, 고도지구(20m 이하), 소로1류(폭 10m~~12m) 접함, 소로2류(폭 8m~~10m) 접함, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역.

기호(4) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급.

기호(5) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-2등급(저촉), 생태계보전지구5등급(저촉), 지하수자원보전4등급.

기호(6) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급. (맹지임)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을7 근저당권 (모슬포수산업협동조합, 2020-04-20 접수, 600,000,000원)

기타 권리: 다수의 소유권 이전, 근저당권(박병준, 2024-10-14 접수, 360,000,000원), 임의경매개시결정(박병준, 2025-07-31 접수, 731,873,972원) 등기부채권 총액: 960,000,000원.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 을구 권리는 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (현황상 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨.)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권: 해당사항 없음.

4. 상권분석

본건은 서귀포시 대정읍 대정초등학교 인근에 위치한 근린생활시설로, 주변이 단독주택 및 근린생활시설과 혼재된 지역임. 상업용 건부지로 이용 중이며, 지역 주민을 대상으로 하는 상권의 일부를 형성하고 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: 대정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호함.

* 편의시설: 검색 결과, 본건 소재지 인근(하모리)에는 모슬포항, 하모체육공원, 하나로마트, 편의점(CU, GS25) 등이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 교통: 인근 간선도로를 통한 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 물건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 경매 절차 진행 과정에 변동이 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요함.

6.2. 제시외 건물 및 수목 포함

일괄 매각 대상에 제시외 건물(근린생활시설 78.5㎡, 창고 4.8㎡, 현관/비가림 12.6㎡) 및 수목이 포함되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인 및 관리 계획 수립이 필요함.

6.3. 토지 이용 제한

기호(1) 토지는 준주거지역, 고도지구, 소로 접함, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다양한 토지 이용 및 건축 관련 규제를 받음. 특히 기호(5) 토지는 생태계보전지구 4-2등급 및 5등급과 저촉되는 부분이 있어 개발 시 제한이 예상됨.

6.4. 부동산 등기부상 지리적 불일치

감정평가서상 기호(1) 토지는 대정읍에, 기호(4,5,6) 토지는 제주시 한림읍 금악리에 소재하는 것으로 기재되어 있어, 실제 물건과의 지리적 일치 여부에 대한 면밀한 현장 확인 및 추가 조사가 반드시 필요함.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건 소재지(서귀포시 대정읍 하모리)와 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음. 다만, 제주 지역 전반에 대한 폐기물 소각 시설 유치 경쟁 사례 등이 언급되고 있어, 잠재적 가능성에 대한 지속적인 관심이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 근린생활시설로서, 토지 및 건물, 제시외 건물, 수목을 일괄 매각하는 건임. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리 분석상 인수되는 사항은 없음. 그러나 중복 사건 여부, 제시외 건물 및 수목 포함, 토지이용계획상 제한사항, 그리고 감정평가서상 일부 토지의 지리적 불일치(제주시 한림읍 금악리 소재) 등은 본건의 잠재적 리스크 요인이므로, 투자 전 반드시 면밀한 현장 조사와 추가적인 법률 검토가 선행되어야 함. 특히 맹지인 기호(6) 토지의 활용 방안에 대한 구체적인 계획 수립이 필요함.

8. 투자 포인트

* 지역 상권 기반: 서귀포시 대정읍이라는 지리적 이점과 근린생활시설로서의 용도를 바탕으로, 지역 내 수요에 따른 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있음.

* 일괄 매각 메리트: 토지와 건물뿐만 아니라 제시외 건물 및 수목까지 포함된 일괄 매각으로, 부동산 활용 가치가 높음.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 법적 권리 관계상 깨끗한 물건임.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,035,671,740원임. 인수되는 임차인의 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가적인 보증금 부담은 고려하지 않아도 됨.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 물건의 현황, 시장 가치, 주변 시세, 임대 수익률, 투자 목적 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석 및 개별 물건 가치 평가가 필요함. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정에 한계가 있음을 밝힘.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.